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棚户区改造补偿办法

摘要:《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发〔2013〕25号文明确指出:棚户区改造是重大的民生工程和发展工程,是一件利国利民的民心工程。经过棚户区改造,能有效改善了困难群众住房条件,缓解了城市内部二元矛盾,提升了城镇综合承载能力,促进了经济增长与社会和谐。
棚户区改造补偿办法

  《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发〔2013〕25号文明确指出:棚户区改造是重大的民生工程和发展工程,是一件利国利民的民心工程。经过棚户区改造,能有效改善了困难群众住房条件,缓解了城市内部二元矛盾,提升了城镇综合承载能力,促进了经济增长与社会和谐。

  首先要了解棚户区的概念。棚户区本身并非一个严格定义的法律概念,而是一个根据实际情况归纳、总结出来的事实概念。“棚户区”,一般指简易房屋和棚厦房屋集中区,也即城市中抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差,居住环境差,无道路,无绿化,无公共活动场地,采光通风差的房屋集中的地方。棚户区改造是指对危旧房、环境条件差、基础配套措施不完善、使用年限久、楼房陈旧、杂乱等的房子进行改造或拆迁。

  根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。在此框架之下,2018-2020年,新提出1500万套的棚改任务,自2019年末时,住建局已公布了超额完成289万套。2020年,全国性的棚改目标已经不多,因此,也有人将2020年称为棚户区改造的“收官之年”、“终结之年”。

  2.在收官之年,笔者将再次梳理一下棚户区改造补偿办法。

  由于棚户区改造重点是政策性工程,也是从征收拆迁项目中衍生出来的,目前我国对于棚户区改造的补偿标准在法律上还没有单独的规范和具体的补偿标准规定。棚户区范围内,既有国有土地性质的房屋,也有集体土地性质的房屋,那么在补偿中,便需要依据土地性质给予不同的补偿。

  如果征收的区域属于国有土地,按照棚户区改造补偿办法对被征收房屋价值的补偿标准应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)(简称“《条例》”)的规定来执行;根据《条例》第17条,补偿主要包括三项①,除了这三项主要补偿外,被征收人还有一笔数额可观的补助或搬迁奖励金可拿,具体的要依据补偿方案确定。

  对主要的补偿项目“被征收房屋价值的补偿”规定,是不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,市场价格可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条②规定“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”目前,评估机构常采用的正是“市场比较法”,被征收人无须懂得专业的评估知识,只需用自己的房屋与隔壁在售的商品房一比较,就能得出一个八九不离十的价格了。

  如果征收的区域尚属于农村集体土地,按照棚户区改造补偿办法对被征收房屋价值的补偿标准应不低于“重置成新价+区位补偿价”的一般宅基地上房屋补偿标准,要以保证棚改户在棚改后居住条件生活质量不降低为准。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定③,如补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说,房屋虽然属于集体土地上的房屋,但因属于城市规划区内,就可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。那么,很多符合条件的城中村、城边村、城郊村房屋就可以按照国务院令590号规定的标准获得补偿安置。

  棚户区改造是一项难度极大的民心工程。在棚户区改造补偿办法实施过程中,因实体补偿安置不到位,补偿数额过分偏低、老百姓的知情权、参与权被剥夺等原因,导致征收矛盾激化。为维护自身合法利益,征收过程中,只需要将专业的事务委托给专业的律师代为维权即可。

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