土地使用权只剩20年能否购买，需根据土地性质、用途及具体情况综合判断，在合法合规的前提下可以购买。以下是对此问题的详细分析：
1）土地性质与用途的确定
1. 土地性质分为国有土地和集体土地，用途包括居住、工业、商业等。不同性质和用途的土地，其使用权出让的最高年限不同。例如，居住用地最高70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。
2. 若土地用途允许设定20年使用期限，且购买行为合法合规，则购买该土地使用权是可行的。
2）已签订合同的处理
1. 年限符合规定：若土地用途允许20年使用期限，且已签订合法土地出让或转让合同，则按合同约定使用土地即可。
2. 年限不符合规定：若合同年限设置存在瑕疵或不合法，可与出让方或转让方协商，要求按法定年限重新签订合同或补充约定。协商不成且权益受损时，可向法院提起诉讼。
3）土地使用年限到期的处理
1. 住宅用地：根据《民法典》相关规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。
2. 非住宅用地：非住宅建设用地使用权期限届满后，需在期满前一年向土地管理部门提出续期申请。经批准后，重新签订土地出让合同，支付土地出让金，并办理土地使用权续期登记。若因公共利益需要不予批准续期，土地使用权将由国家无偿收回，但对土地上的房屋及其他不动产会给予相应补偿。
法律分析：
房屋土地使用年限到期是可以自动续期使用，特殊情况需要拆迁的，政府将给予补偿。房屋产权是永久性的，不存在年限问题。住宅用地最长使用年限为70年，但一般不足70年。无论多少年，都不会对房屋产权产生影响。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权到期怎么买卖合法，土地使用权到期后怎么处理,是否自动续?
内容投稿：萧成
内容审核：周雷律师
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