杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
拆迁安置房未取得房产证可以被强制执行。
1）依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院可以根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，予以执行。因此，如果拆迁安置房不是被执行人生活所必需的居住房屋，人民法院有权进行强制执行。2）关于未取得房产证的拆迁安置房，法院在执行时会依据土地使用权的审批文件和其他相关证据来确定房屋权属。一旦确认房屋权属归于被执行人所有，法院便可以采取查封、扣押、冻结等强制措施，并作出裁定送达被执行人和申请执行人。3）需要注意的是，如果拆迁安置房是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，那么法院只能进行查封，而不能进行变卖或拍卖。这是为了保障被执行人及其家属的基本生活需求。拆迁安置房即使未取得房产证，也有可能被法院强制执行，但具体执行方式会受到房屋是否属于被执行人生活必需品的影响。
物流仓储用地变更成宅基地的全面法律解析
结论前置：物流仓储用地变更成宅基地是一个复杂且严格受法律管控的过程，必须遵循《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，只有在符合土地利用总体规划、经过法定审批流程后，才能实现土地用途的合法变更。
一、法律依据与原则性限制
1. 法律依据：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
2. 原则性限制：物流仓储用地一般属于工业用地范畴，与宅基地在土地性质、规划用途及利用方式上存在显著差异。因此，直接变更用途存在较大的法律障碍和原则性限制。
二、变更条件与程序
1. 变更条件：
符合土地利用总体规划：变更用途必须符合土地利用总体规划确定的土地用途，且该地块已明确可调整为宅基地用途。
政府审批：需获得原批准用地的人民政府及相关自然资源主管部门的批准。
2. 变更程序：
提交申请：向当地自然资源主管部门提交改变土地用途的申请，包括申请书、土地使用证、原出让合同等材料。
规划审查：自然资源主管部门会同城市规划行政主管部门对申请进行详细审查，确认是否符合城市规划要求。
审批与补缴费用：经政府审批后，根据新的土地用途和评估后的地价，补缴土地出让金差价及相关税费。
办理变更登记：持相关文件到不动产登记机构办理土地用途变更登记，换发新的不动产权证书。
一处宅基地不能分为两户。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这是农村宅基地分配的基本原则，即“一户一宅”。因此，从法律角度来看，一处宅基地不能同时归属于两个不同的户。
在实际操作中，如果家庭成员满足分户条件，例如子女已成年且具备独立生活能力，可以向相关部门申请新的宅基地。但这种情况下，原宅基地仍将归属于原户，新申请的宅基地将归属于新户。所以，这并不是将一处宅基地分为两户，而是根据家庭成员的变化和实际需求，进行宅基地的重新分配。
一处宅基地在法律上不能分为两户，但家庭成员可以根据实际情况申请新的宅基地。
回迁房的租赁费计算问题，首先需要明确的是，如果租赁合同中对租赁费有明确约定，应优先按照合同约定执行。在合同未明确约定或约定不明确的情况下，可以参照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条的规定来确定。
一、合同约定优先
1. 明确约定：租赁合同中若已明确回迁房租赁费的计算方式、标准或数额，则应严格按照合同约定执行。这是双方自愿达成的协议，具有法律约束力。
2. 未明确约定或约定不明：若合同中未对租赁费进行明确约定，或约定存在歧义，则需要根据《民法典》第五百一十一条的规定，通过补充协议或按照交易习惯等方式进行确定。
二、参照《民法典》第五百一十一条
在合同未明确约定租赁费的情况下，可以参照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第二款的规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”
1. 市场价格：若回迁房租赁费未明确约定，且不存在政府定价或政府指导价，则应按照订立合同时履行地的市场价格来确定租赁费。这通常需要考虑同类房屋的市场租金水平、租赁期限、房屋状况等因素。
2. 政府定价或指导价：若回迁房租赁费依法应当执行政府定价或政府指导价，则应严格按照相关规定执行。这通常涉及政策性住房、保障性住房等特殊情况。
三、其他考虑因素
在计算回迁房租赁费时，除了考虑合同约定和法律规定外，还应考虑以下因素：
1. 租赁期限：租赁期限的长短会影响租赁费的总额。一般来说，租赁期限越长，租赁费总额也会相应增加。
2. 房屋状况：房屋的状况（如装修情况、设施设备等）也会影响租赁费。装修精美、设施齐全的房屋通常租金更高。
3. 市场供需关系：房地产市场的供需关系也会影响租赁费。在供不应求的情况下，租赁费可能会上涨；反之，在供大于求的情况下，租赁费可能会下降。
回迁房的租赁费计算是一个综合考虑多种因素的过程。在实际操作中，建议双方首先查阅租赁合同中的相关条款，并参照当地政策和法律进行协商确定。如果无法达成一致意见，可以寻求专业律师或相关机构的帮助进行调解或仲裁。
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内容来源参考：律临头条-物流仓储用地变更成宅基地,一个宅基地可以分为两户吗
内容审核：杨在明律师
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