拆迁房外接阳台怎么办,老旧房屋阳台损坏谁负责,拆迁房屋露天阳台有赔偿吗

一、老旧房屋阳台损坏谁负责

老旧房屋阳台损坏的责任归属需根据损坏原因、房屋质保期及阳台归属权等因素综合判断，具体分析如下：

一、开发商责任

1. 质保期内质量问题：若阳台损坏源于建筑质量问题，如防水层施工不当、结构缺陷等，且房屋仍处于开发商的质保期内（通常屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年），则开发商应承担维修责任，并赔偿因此造成的损失。

2. 质保期外但属原建问题：若房屋已过质保期，但损坏仍因原建筑质量问题导致，且非业主或第三人行为所致，业主可尝试通过协商或法律途径要求开发商承担部分责任，但具体责任划分需依据实际情况和法律规定。

二、业主责任

1. 装修或使用不当：若业主在装修过程中破坏阳台结构或防水层，或日常使用中因积水未清理、放置重物等不当行为导致阳台损坏，则业主需自行承担维修责任，并赔偿因此给楼下或其他业主造成的损失。

2. 管理疏忽：业主对房屋负有合理管理和维护的义务，若因未尽此义务（如长期不清理阳台排水口导致堵塞）引发阳台损坏，同样需承担责任。

三、第三人或物业责任

1. 第三人原因：若阳台损坏由第三人（如邻居、施工队）的行为造成，如相邻关系人进行阳台改造影响防水结构，则责任由该第三人承担。

2. 物业责任：若阳台属于公共区域或损坏由公共设施故障引起，如共用的阳台排水管堵塞或破损，且物业公司未能履行其维修、养护义务，则物业公司需承担维修责任。

四、自然老化或不可抗力

对于因自然老化（如材料老化、风吹日晒等）导致的阳台损坏，且已过质保期，若不属于业主或第三人责任，则可通过住宅专项维修资金维修或由相关业主协商分担。若是不可抗力（如地震、特大暴雨等自然灾害）导致，则需根据实际情况协商或通过法律途径解决。

二、建筑基地面积算不算阳台

建筑基地面积是否算阳台，需根据具体情况及相关规定来确定，一般阳台面积不计入建筑基地面积，但特定条件下可能计入。

1. 建筑基地面积通常指的是建筑物首层占地面积，即建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和的首层面积，是计算建筑密度、容积率等规划指标的基础数据。

2. 在计算建筑基地面积时，一般遵循“谁使用谁计算”的原则，即建筑物实际占用的土地面积，应计入建筑基地面积。

1. 一般情况下阳台面积不计入建筑基地面积：阳台作为建筑物的一部分，但其功能主要是作为室外空间使用，不直接构成建筑物的内部使用空间。因此，在计算建筑基地面积时，阳台面积通常不计入其中。

2. 特定条件下阳台面积可能计入建筑基地面积：

- 阳台封闭情况：若阳台被封闭，形成室内空间，且该空间被用于居住、办公等实际用途，则可能根据地方规定或规划要求，将部分或全部阳台面积计入建筑基地面积。

- 地方规划规定：不同地区对于建筑基地面积的计算可能有不同的规定。例如，某些地区可能规定，当阳台面积超过一定比例时，需将超出部分计入建筑基地面积。

- 特殊建筑类型：对于某些特殊建筑类型，如商业综合体、高层住宅等，由于建筑设计的复杂性和多样性，阳台面积在建筑基地面积计算中的处理可能更加复杂，需根据具体情况和相关规定来确定。

1. 《建筑工程建筑面积计算规范》：该规范对建筑面积的计算进行了详细规定，包括阳台面积的计算方法。但规范中并未直接规定阳台面积是否计入建筑基地面积，而是留给了地方规划部门根据实际情况进行规定。

2. 地方规划规定：各地规划部门通常会根据当地实际情况，制定具体的建筑基地面积计算规定。这些规定可能涉及阳台面积的计算、计入比例、特殊情况处理等内容。因此，在确定阳台面积是否计入建筑基地面积时，需查阅当地的相关规划规定。

建筑基地面积是否算阳台，需根据具体情况及相关规定来确定。一般情况下，阳台面积不计入建筑基地面积；但在特定条件下，如阳台封闭、地方规划规定或特殊建筑类型等，阳台面积可能计入建筑基地面积。因此，在进行建筑规划或设计时，应仔细查阅当地的相关规定，确保建筑基地面积的计算符合要求。

三、自己违规搭建了生活阳台城管有权利冻结拿房产证嘛

违规搭建生活阳台，城管无权直接冻结房产证，但有权采取其他措施。以下是对此问题的详细分析：

一、城管无权冻结房产证

1. 法律依据：根据相关法律法规，城管部门并无直接冻结房产证的权力。房产证的冻结通常与法院的执行行为相关，而非城管部门的行政处罚措施。

2. 行政处罚措施：对于违规搭建行为，城管部门有权依据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，采取责令停止建设、限期改正、罚款、没收违法所得或没收实物，并可强制拆除等措施。

二、城管可采取的其他措施

1. 责令整改：城管部门发现违规搭建生活阳台后，会首先责令业主停止建设，并在规定期限内进行整改，如拆除违规搭建部分。

2. 强制拆除：若业主拒不整改，城管部门有权依法进行强制拆除，并可能处以罚款。

3. 限制使用公共资源：在整改期间，城管部门或物业可能会限制业主使用小区的部分公共资源，如停车位、电梯等，以促使业主尽快整改。

三、业主应对措施

1. 了解法规：业主在搭建生活阳台前，应详细了解当地相关法律法规和小区管理规定，确保自己的行为合法合规。

2. 积极沟通：若已违规搭建，业主应积极与城管部门沟通，了解整改要求，并尽快进行整改。

3. 法律救济：若业主对城管部门的处罚决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

四、业主房屋阳台的外墙 属于专有部分还是共有部分

业主房屋阳台的外墙归属问题，需根据建筑物的类型、构造特点及相关法律约定综合分析，具体如下：

一、独立住宅中的阳台外墙归属

1. 归属原则：对于别墅或单独的平房等独立住宅，阳台外墙作为住宅不可分割的一部分，通常归属于该住宅的所有权人（即业主）所有。

2. 权利与义务：业主对阳台外墙享有完全的使用权和处置权，包括进行装修、悬挂物品等，但同时需承担相应的维护和管理责任，确保不影响建筑物的整体结构和安全。

二、公寓楼或多层、高层建筑中的阳台外墙归属

1. 一般原则：在公寓楼或多层、高层建筑中，阳台外墙作为建筑物的基本结构部分，对于整个建筑的结构安全、外观维护等具有重要作用，因此原则上归全体业主共有。

2. 法律依据：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑物的外墙等基本结构部分属于共有部分。

3. 特殊情况：若开发商在售房时明确将阳台外墙等特定部分作为专有部分出售给某个业主，并且这一做法符合法律法规和合同约定，那么这部分外墙可归该业主专有。但此类专有部分的认定需满足构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为特定业主所有权客体的条件。

三、共有部分的管理与使用

1. 权利与义务：全体业主对阳台外墙等共有部分享有共同管理和使用的权利，包括进行维护、修缮等工作，并承担相应的义务。

2. 决策机制：其维护、修缮等工作需由全体业主共同决定，并通过物业管理公司或业主委员会具体实施。单个业主不得擅自改变阳台外墙的结构或用途。

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内容审核：刘鑫律师