上海奉贤宅基地拆迁补偿标准，上海奉贤宅基地置换补偿

一、上海奉贤2021年宅基地置换

以强村富民为先导，以农村生产、生活、生态融合发展为要求，以工作机制模式创新为突破，努力探索新农村建设和城镇化发展新道路。通过宅基地整理，努力实现农民居住环境改善、农业经营模式转变、农民生产生活方式改变和生活质量提升。通过宅基地整理工作机制创新，努力实现\"三可\"目标要求:

一是资金可平衡，要以市场机制为主，实现项目建设资金自我平衡;

二是发展可持续，要统筹考虑农民居住、就业和集体经济发展，确保可持续运行;

三是模式可推广，试点经验要具有示范作用和推广意义。

四是机制可创新，创新机制，精准定位。

折叠编辑本段基本原则

(一)规划先行，集约联动推进。依据上海市土地利用总体规划和城乡规划要求，以区土地利用总体规划、镇域规划及村庄规划为基础，科学规划，合理选址，鼓励跨村整理，区域联动，统筹公共资源配置，推进土地集约节约，不断促进城乡布局优化和区域可持续发展。

(二)因地制宜，多种模式并存。根据不同地区发展状况和特点，因地制宜推进农村宅基地整理，灵活选择宅基地置换、宅基地归并等多种模式，坚持分类指导、注重特色，打造各具特点的江南贤韵水乡风貌。

(三)农民自愿，保障农民利益。坚持以人为本，农民利益为上，尊重农民主体地位，充分发挥农民积极性，增强农民知情权、参与权，让农民参与宅基地整理工作全过程，切实保障农民权益，让农民群众得到实惠。

(四)市场运作，镇村主体推动。坚持政府引导、市场运作、镇村作为主体，以市场机制为主，鼓励社会资金参与，实施封闭运作，独立核算，资金平衡，各方共赢。

(五)公平公正，阳光透明操作。坚持依法、规范推动，公开、公平、公正原则。严格执行重大事项议事制度，认真履行听证、公示程序，广泛征求各方意见，自觉接受公众评议和监督，确保宅基地整理工作全过程在阳光下运行。

折叠编辑本段实施条件

1.宅基地整理和农民集中居住区建设要符合本市城乡建设总体规划和土地利用规划，符合本区镇域规划和村庄规划。

2.宅基地整理要符合城乡建设用地增减挂钩试点政策，确保项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，耕地质量有提高。

3.宅基地整理项目必须要有85%以上的农户签字同意，方可启动实施。

4.宅基地整理要统筹村兼顾集体经济组织和农民利益，调动各方积极性，实现多方共赢。

5.宅基地整理要能够实现资金平衡，既要资金总体平衡，也要资金使用周期衔接平衡。

6.农民集中居住区建设要选择有产业支撑，交通和公共配套服务相对便利地区，确保农民就业、生产、生活可持续性。

折叠编辑本段操作程序

(一)调查摸底。对拟开展宅基地整理试点区域开展深入调研，摸清村庄农用地和建设用地情况、农民户数人数，农民宅基地及房屋情况、征询农民愿望及要求，做好前期基础性工作。

(二)编制方案。由区规土等部门指导帮助镇村组织编制区域总体方案、实施方案、补偿安置等方案，统筹确定项目建设规模、范围和布局，项目实施组织保障和工作机制，拆旧区整理复垦和安置补偿，项目预算资金筹措和平衡等。

(三)征询意见。对项目方案广泛征询群众意见，通过书面民意调查、村民会议、公告栏和信息网络等多种形式，大力开展政策宣传，充分听取民意，尊重民愿。

(四)风险评估。开展项目社会稳定风险评估，对项目合规性、合理性、可行性、可操作性以及风险预测点、风险控制点等进行全面分析和评估，深入开展论证。

(五)申报审核。项目总体方案报区宅基地整理工作领导小组审核，项目建设按项目审批有关程序要求，报市、区相关部门审核。

(六)组织实施严格按照经审核批准的项目建设方案，组织推进实施，明确项目实施主体，加强全过程监督。

(七)验收评估。项目竣工完成后，及时组织专项审计和项目验收，开展项目后评估工作，确保拆旧区土地复垦，新建区品质达标。

折叠编辑本段工作内容

(一)组织安置补偿工作。实施多元化安置补偿方式，根据农民实际需求，提供房屋安置、货币安置等不同安置方式，统一补偿安置标准，经公示无异议后，签订补偿安置协议，做好临时安置过渡。

(二)开展土地整理复垦。按照土地综合整治工作要求，统一组织实施土地整理复垦，拆旧建新同步实施。组建区域合作社，区域内土地全部流转、整体平整，开展适度规模经营。

(三)建设农民新型居住社区。坚持区域联动、配套共建、资源共享，完善水、电、气、通信、道路等基础设施，健全教育、卫生、文化、商业等公共服务，高质量、高品质建造农民新型居住社区。

(四)开发节余建设用地。对农村宅基地整理节余建设用地指标，除满足农民安置用地外，节余指标按照市区有关要求，以市场机制为主开发使用，增强农村集体经济发展活力。

二、奉贤区宅基地置换 -宅基地

上海浦东宅基地动迁政策具体如下：

1、拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有（1）房屋补偿费（房屋重置费）。

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

2、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价乘以宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

三、上海奉贤宅基地置换补偿

法律分析：

一区片范围：

南桥镇/西渡街道/奉浦街道，区片补偿标准：

51800元/亩。

二区片范围：

庄行镇/青村镇 /金汇镇/柘林镇/四团镇/奉城镇/海湾镇 ，区片补偿标准：

47700元/亩。

以上补偿标准仅包含土地补偿费、安置补助费，不包含被征收土地青苗及地上附着物补偿费用，地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市、省直管县(市)政府调整并公布,与征地区片综合地价配套实施。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一：

(一)国防和外交的需要; 　　

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; 　　

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; 　　

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; 　　

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; 　　

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

四、奉贤区宅基地置换

法律分析：

置换时，部分面积换取房屋，部分面积货币化安置，剩余面积以股权形式入股集体经济组织。

宅基地归并平移与货币补偿股权化结合 平移归并与货币化、股权化相互结合。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

五、上海浦东宅基地动迁政策

上海浦东宅基地动迁政策具体如下：

1、拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有（1）房屋补偿费（房屋重置费）。

用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；

（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

2、由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价乘以宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、上海奉贤宅基地置换补偿？

法律分析:

置换时,部分面积换取房屋,部分面积货币化安置,剩余面积以股权形式入股集体经济组织。

宅基地归并平移与货币补偿股权化结合 平移归并与货币化、股权化相互结合。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

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文章来源参考：头条-上海奉贤宅基地拆迁补偿标准，上海浦东宅基地动迁政策

内容审核：刘畅律师