拆迁户上税,政府用地回迁房用上税吗,拆迁户要缴税吗

一、政府用地回迁房用上税吗

政府用地回迁房是否需要上税，需根据具体情况判断，以下从不同主体和税种进行分析：

一、被拆迁人税费情况

1. 增值税：个人因拆迁重新承受房屋权属，如销售自建自用住房，通常免征增值税。

2. 土地增值税：因国家建设需要依法征收、收回的房地产，包括拆迁安置房，一般免征土地增值税。

3. 个人所得税：被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法取得的拆迁补偿款及符合规定的拆迁安置房，通常免征个人所得税。

4. 房产税：个人自住的非营业性回迁房，在多数地区免征房产税；若用于出租或经营，则需按当地税收政策缴纳房产税，出租住房通常按4%的税率征收，用于生产经营则按房产余值计征，税率为1.2%。

二、政府方税费情况

政府在回购拆迁安置房时，作为行政主体实施的行为一般不涉及经营活动，因此通常不需要缴纳增值税、企业所得税等经营性税收。但若政府以非行政主体身份参与交易，或存在特殊政策规定，则可能需缴纳相关税费。

三、房地产开发企业税费情况

1. 土地增值税：房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，需按规定预缴土地增值税，预征率因物业类型而异，如普通住宅可能设置在1%至2%，非普通住宅和商业则可能在2%至5%之间。

2. 增值税：销售拆迁安置房给政府，属于销售不动产行为，需按规定缴纳增值税，一般纳税人税率为9%，小规模纳税人征收率为5%。

3. 企业所得税：销售安置房取得的收入应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税，税率一般为25%，符合条件的小型微利企业可享受优惠税率。

4. 房产税：房地产开发企业持有的用于经营活动的回迁房，可能需要缴纳房产税。

二、拆一还一上税吗

“拆一还一”是否需要上税，需根据具体情况及相关税法规定进行判定，但通常涉及多个税种，包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税及印花税等。以下是对“拆一还一”税务处理的详细分析：

一、增值税处理

1. 视同销售原则：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十四条规定，单位或个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或不动产（除用于公益事业或以社会公众为对象外），应视同销售服务、无形资产或不动产，并缴纳增值税。在“拆一还一”中，房地产企业以新建房屋抵偿拆迁补偿款，属于视同销售行为，需缴纳增值税。

2. 销售额确定：销售额的确定需遵循特定顺序和方法。若应税行为价格明显偏低或偏高且不具有合理商业目的，或无销售额时，税务机关有权按一定顺序确定销售额，包括参考纳税人或同类纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或不动产的平均价格，或按组成计税价格计算。

二、企业所得税处理

1. 视同销售与收入确认：企业将开发产品用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资等行为，包括“拆一还一”中的房屋补偿，应视同销售并确认收入实现。具体方法按规定的顺序确定，如按本企业同期同类产品的销售价格、按其他企业同期同类产品的销售价格等。

2. 拆迁补偿支出处理：拆迁补偿的房屋应视同对外销售，并作为拆迁补偿费计入成本。异地安置的房屋如为自行开发建造，其价值也按视同销售规定计算，并计入拆迁补偿成本。

三、土地增值税处理

1. 视同销售与收入确认：房地产开发企业发生的所有权转移行为，包括“拆一还一”中的房屋补偿，应视同销售房地产，并按规定的方法和顺序确认收入。收入确认方法包括按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定等。

2. 拆迁补偿成本处理：用建造的本项目房地产安置回迁户的，其安置用房视同销售处理，并计入拆迁补偿费。支付的补差价款也应相应计入或抵减拆迁补偿费，影响土地增值税的计算。

四、契税处理

1. 免征与缴纳：根据相关规定，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换且不缴纳差价的，对新换房屋免征契税；缴纳差价的，仅对差价部分征收契税。

2. 房地产开发企业契税：承受土地使用权用于房地产开发的项目，需按规定缴纳契税，计税价格为取得土地使用权的成交价格。

五、印花税处理

在“拆一还一”过程中签订的各类合同、协议等文件，如拆迁补偿协议、房屋买卖合同等，均需按照印花税的规定缴纳印花税。

三、棚户区改造回迁时办理房屋产权证缴纳税费规定

棚户区改造回迁时办理房屋产权证需缴纳的税费主要包括契税、印花税、交易手续费等，具体规定如下：

一、契税

1. 征收标准：根据回迁房的性质和购房人的情况，契税税率有所不同。若回迁房是个人购买家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上，契税税率为1.5%。若个人购买的是家庭第二套改善性住房，且面积在90平方米及以下，契税税率仍为1%；面积在90平方米以上，则契税税率为2%（但需注意，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施此契税优惠政策）。对于购买三套及以上住房的情况，契税税率一般在3%至5%之间，具体由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定。

2. 特殊情况：若原拆迁房屋有产权证且已缴纳契税，提供完税证明后，在办理回迁房新房产证时可能无需再缴契税。若赔偿的回迁房面积与拆迁房屋面积相等，部分地区也可能免征契税。

二、印花税

目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。历史上曾按房屋总价的0.05%征收，但目前已暂停。

三、交易手续费及其他费用

1. 交易手续费：一般按照房屋面积收取，标准为3至6元/平方米，具体由各地房地产管理部门规定。

2. 测绘费：收费标准因地区而异，一般在1至2.5元/平方米左右。

3. 权属登记费及取证费：通常情况下，费用在200元以内，具体金额可能因地区而异。

四、卖房人应缴纳的税费（如涉及回迁房出售）

1. 增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，除北京市、上海市、广州市和深圳市外，一般免征增值税。

2. 个人所得税：若回迁房转让自用达五年以上且是唯一的家庭生活用房，所得暂免征收个人所得税；不符合上述条件的，需按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

四、新下房本的回迁房亲属过户需要交增值税吗

新下房本的回迁房亲属过户是否需要交增值税，需根据过户方式及具体情况确定。以下是对此问题的详细分析：

一、回迁房本身增值税缴纳情况

1. 被拆迁企业或个人：因城市更新、棚户区改造等取得的回迁房，不属于增值税应税行为，不征收增值税。若使用拆迁补偿款购置新房，且该补偿款用于抵偿新房部分或全部价款，同样不视为销售行为，不征收增值税。

2. 房地产开发企业：若以自己名义立项，在未承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让，将按视同销售不动产征收增值税。计税销售额按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格或其他纳税人销售同类不动产的平均价格确定，或按组成计税价格计算。若在已承担土地出让价款的土地上开发并交付回迁安置房，实质上是以开发产品抵偿取得土地使用权的费用，应按销售不动产征收增值税。

二、亲属过户增值税缴纳情况

1. 继承过户：产权人去世后，亲属按法律规定或遗嘱继承房产，通常无需缴纳增值税。

2. 赠与过户：直系亲属间赠与回迁房，免征增值税。个人将不动产无偿赠与直系亲属，不属于增值税应税行为。

3. 买卖过户：若通过买卖方式将回迁房过户给亲属，需根据房屋持有时间缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售，全额缴纳5%的增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税（北上广深地区对于非普通住房有特别规定）。

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内容来源参考：律临头条-拆一还一上税吗,棚户区改造回迁时办理房屋产权证缴纳税费规定

内容审核：王振嵩律师