与村委会签的承包村里机动地二十年的合同，其法律效力主要取决于合同是否满足法律规定的生效要件。
1. 合同生效的法定要件
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，一个民事法律行为（包括合同）要有效，必须满足以下条件：
1. 行为人具有相应的民事行为能力。即签订合同的双方，包括村委会和承包方，都必须具备签订合同所需的民事行为能力。
2. 意思表示真实。合同内容必须是双方真实意愿的表达，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同内容必须合法，不能违反国家法律法规，也不能违背社会公共道德和善良风俗。
2. 合同形式的合法性
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。其中，书面形式是合同书、信件等可以有形地表现所载内容的形式。与村委会签订的承包合同，通常应当采用书面形式，以确保合同内容的明确性和可执行性。
3. 土地管理的法律规定
- 虽然《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条和《中华人民共和国土地管理法》第十九条主要关注的是地籍管理和土地利用规划，但它们间接说明了土地管理和使用必须遵守国家法律法规。因此，承包合同的内容也必须符合土地管理法律的相关规定，如土地的用途、使用期限等。
与村委会签的承包村里机动地二十年的合同，只要满足《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的生效要件，即行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规和公序良俗，并且采用书面形式签订，那么该合同就具有法律效力。同时，合同内容还必须符合土地管理法律的相关规定。如果合同满足这些条件，那么承包方就可以依据合同享有相应的权利并承担义务。
宅基地房屋租赁40年，可通过分阶段签订租赁合同的方式合法实现。具体分析如下：
一、了解并遵守租赁期限的法律规定
1. 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，直接签订40年租赁期限的合同是不合法的。
2. 若需实现40年的租赁期限，可先签订一份20年的租赁合同，待期限届满后，双方再协商续签第二个20年合同。
二、确保合同内容的合法性与完整性
1. 合同内容：在律师协助下制定详细且符合法律规定的租赁合同，明确租赁期限、租金支付方式、双方权利义务、违约责任等关键条款。
2. 优先续租权：在第一份合同中明确约定优先续租权，避免到期后房东将房屋租给他人。
3. 续约协商时间：提前约定续约协商时间，如6个月或1年，以避免到期时因各种原因无法就续租达成一致。
三、咨询专业律师并办理相关手续
1. 咨询律师：鉴于40年租赁期限可能涉及的复杂法律问题，建议咨询专业的房地产律师，提供定制化的法律建议，帮助理解当地法律的具体要求，并协助准备和审查租赁合同。
2. 备案登记：根据当地法规，可能需向房地产管理部门办理租赁备案，以对抗第三人主张权利，确保合同的执行力和可追溯性。
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内容来源参考：律临律条-宅基地房屋租赁40年怎么合法的,
内容审核：孙凌枫律师
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