房子公证了没过户就拆迁,只是做了公证但是房子没有过户可以要回来吗,房子公证了没过户对卖方有风险

一、只是做了公证但是房子没有过户可以要回来吗

仅做了公证但房子未过户，一般情况下不能随意要回，但在特定条件下可以撤销赠与并收回房屋。以下是对此问题的详细分析：

一、公证赠与合同的法律效力

1. 公证的作用：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，公证是对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。经过公证的赠与合同，具有更强的法律效力和证明力。

2. 不可任意撤销性：依据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条，经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前不得任意撤销赠与。这意味着，即使房屋尚未过户，赠与人也不能仅凭个人意愿收回房屋。

二、可撤销赠与的特殊情形

尽管公证赠与合同具有不可任意撤销性，但在以下法定情形下，赠与人仍可撤销赠与并收回房屋：

1. 严重侵害赠与人或其近亲属合法权益：若受赠人严重侵害赠与人或其近亲属的合法权益，赠与人可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

2. 不履行扶养义务：若受赠人对赠与人有扶养义务而不履行，赠与人同样可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内撤销赠与。

3. 不履行赠与合同约定的义务：若赠与合同中约定了受赠人应履行的义务，而受赠人不履行这些义务，赠与人也有权撤销赠与。

4. 经济状况显著恶化：根据《中华人民共和国民法典》第六百六十六条，若赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活，赠与人可以不再履行尚未履行的赠与义务。

三、过户登记的重要性

房屋所有权的转移以登记为准。即使赠与合同已经公证，但如果房屋尚未办理过户手续，从法律上讲，房屋的所有权仍然属于赠与人。这并不意味着赠与人可以随意收回房屋，因为赠与合同一旦生效，就对双方产生了约束力。

二、房子先公证 过一年再过户

对于您的问题“房子先公证，过一年再过户”，从法律角度来看，这种做法存在风险。虽然公证可以在一定程度上证明双方的意愿和协议内容，但并不能代替产权过户的法律效力。

1. 公证与过户的区别：公证只是对双方签署的协议或合同进行法律上的确认，证明签署行为的真实性和合法性。而过户则是将房产的所有权从一方转移到另一方，是物权变动的法定手续。

2. 风险提示：如果只进行公证而不过户，那么在法律上，房产的所有权并未发生转移。这意味着，如果卖方在此期间出现债务问题或涉及法律诉讼，该房产仍可能被查封或执行。对于买方来说，这样的交易存在极大的风险。

3. 过户的重要性：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，为了确保买方的权益，建议在条件允许的情况下尽快完成过户手续。

4. 公证的作用：虽然公证不能代替过户，但在某些情况下，公证可以作为辅助手段来保障交易双方的权益。例如，在签订购房合同后，双方可以进行合同公证，以确保合同的真实性和合法性；在支付房款时，也可以通过公证来确保资金的安全。

虽然您提出了“房子先公证，过一年再过户”的方案，但从法律角度来看，这并不是一个稳妥的选择。为了确保交易双方的权益，建议您在条件允许的情况下尽快完成过户手续。如果确实有特殊原因需要延迟过户，也请务必咨询专业律师或相关机构，以了解可能存在的风险和应对措施。

三、房子卖了已经公证了没有过户房主可以要回来吗

房子卖了已经公证但未过户，原房主在一般情况下不能随意要回，但在特定情形下可以主张房屋所有权。以下是对此问题的详细分析：

一、一般情况下不能要回

1. 公证与合同效力：

- 公证证明了双方就房屋交易达成了真实的意思表示，合同在双方之间具有法律拘束力。根据《民法典》相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

- 即便未办理过户登记，买方已依据合同约定接收并实际占有使用房屋，且支付了全部或部分房款，原房主不能仅因未过户就随意要回房屋。

2. 买方权益保护：

- 买方的实际履行行为（如接收房屋、支付房款）进一步强化了交易的稳定性和其权益的保护。

- 法院在处理此类纠纷时，通常会综合考虑交易的实际履行情况，倾向于维护交易的继续进行。

二、特殊情况下可以要回

1. 合同无效或可撤销：

- 如果公证所依据的协议存在无效情形，如欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等违背当事人真实意思表示的情况，或协议内容违反法律法规的强制性规定，原房主可以主张房屋所有权。

- 若合同存在可撤销事由，受损害方可在法定期限内行使撤销权，撤销公证协议后，原房主有机会要回房屋。

2. 买方违约：

- 如果买方未按约定支付房款或其他违约行为，原房主有权解除合同，并要求返还房屋。

3. 未满足合同约定过户条件：

- 如果房屋买卖合同中明确约定了过户的条件，而这些条件一直未成就，且合同也约定在这种情况下原房主有权收回房屋，那么原房主在符合约定时可以要回房屋。

四、房子公证给子女但不过户 其法律效力如何

房子公证给子女但不过户，其法律效力是有限的。公证确实能够证明父母将房产给予子女的意愿，并产生一定的法律效力。根据我国《民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这意味着，尽管进行了公证，但如果没有进行过户登记，房产的所有权并未实际转移给子女。

公证主要证明的是父母将房产给予子女的意愿，以及这一行为的真实性和合法性。公证机构会对相关材料进行核实，并出具公证书，这在一定程度上能够保护双方的权益。公证并不能代替过户登记，它只是为过户登记提供了一个前置的证明环节。

根据我国法律规定，不动产的物权变动必须经过登记才能生效。因此，即便进行了公证，如果未进行过户登记，子女并未实际获得房产的所有权。这意味着，在法律上，父母仍然拥有该房产的所有权，并可以随时撤销赠与或进行其他处置。

为了确保房产能够顺利、合法地转移给子女，建议在公证后及时进行过户登记。过户登记需要双方携带相关材料到房产管理部门办理，完成登记后，子女将成为该房产的合法所有者。

房子公证给子女但不过户，其法律效力是受限的。为了确保房产的合法转移和子女的权益，建议在公证后及时进行过户登记。

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内容来源参考：律临律条-房子先公证 过一年再过户,房子卖了已经公证了没有过户房主可以要回来吗

内容审核：曹艳飞律师