农村拆迁用地使用权证,集体土地建设用地使用证是什么意思,拆迁土地使用证面积怎么补偿

一、集体土地建设用地使用证是什么意思

集体土地建设用地使用证是确认单位或个人对集体所有土地享有建设用地使用权的重要法律凭证。以下是对其详细解释：

一、定义与性质

1. 定义：集体土地建设用地使用证是由农村集体经济组织向国土资源部门提出申请，经市县人民政府批准后，核发给土地使用者的法律凭证。

2. 性质：此证书用以明确和保障土地使用者对集体土地的合法使用权，是土地权益的重要证明，受法律保护。

二、适用范围

集体土地建设用地使用证主要适用于以下类型的集体建设用地：

1. 乡（镇）村企业用地：包括农村集体经济组织或农民投资兴办的乡镇企业所使用的土地，如农产品加工厂、小型制造业工厂等。

2. 乡（镇）村公共设施和公益事业用地：如乡村道路、桥梁等基础设施用地，以及乡村学校、卫生院、敬老院等公益设施用地。

3. 农村村民住宅用地：即农村村民用于建造自有居住房屋的宅基地。

三、主要作用

1. 权益证明：作为土地使用者拥有集体建设用地合法使用权的关键凭证，任何单位和个人不得侵犯。

2. 交易依据：在符合法律法规和政策规定的前提下，集体建设用地使用权可进行流转，如出租、入股、联营等，此证为必要交易依据。

3. 抵押融资：部分地区的金融机构接受集体建设用地使用权作为抵押物，以降低贷款风险，此证是确认土地使用权的重要文件。

4. 拆迁补偿依据：面临征收、拆迁时，此证上登记的土地面积、用途等信息将作为计算补偿金额的重要参考。

二、农村宅基地办理农用地转用手续流程

农村宅基地办理农用地转用手续需严格遵循法定流程，确保符合土地利用总体规划并履行审批程序。具体流程如下：

一、确认申请资格与规划条件

1. 申请人资格：申请人须为本集体经济组织成员，符合“一户一宅”原则，且无其他宅基地。

2. 规划符合性：拟转用农用地必须纳入土地利用总体规划确定的建设用地范围（含村庄、集镇规划区），且符合生态保护要求。若涉及永久基本农田，原则上禁止转用，确需占用的需经国务院批准并落实“占补平衡”。

二、申请与初审阶段

1. 提交申请材料：以户为单位向村民小组提交书面申请，包含申请人信息、申请理由、拟用地位置及面积等，并附身份证明、户口簿等材料。

2. 村级审查与公示：村民小组会议讨论申请，公示不少于5个工作日，无异议后交村级组织审查材料真实性及相邻权利人意见，审查通过后报送乡镇政府。

三、审核与审批阶段

1. 乡镇政府联审：乡镇政府组织自然资源、农业农村等部门联合审查，核实材料真实性及拟用地合理性，并组织现场勘查，确认地块位置、面积及周边环境。

2. 农用地转用审批：涉及农用地转用的，需依照《土地管理法》第四十四条办理审批手续：

- 规划范围内转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次报原批准土地利用总体规划的机关或其授权机关批准。

- 规划范围外转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，报国务院或其授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

3. 县级政府备案与发证：乡镇政府根据联审结果出具《农村宅基地批准书》，并报县级农业农村、自然资源部门备案。审批通过后，由县级政府颁发《乡村建设规划许可证》及《农村宅基地批准书》。

四、后续建设与登记

1. 放样与动工：国土资源所协同乡镇政府人员到实地放样，划定建设范围后，申请人方可动工建设。

2. 验收与登记：房屋竣工后需验收，验收合格后30个工作日内申请办理土地初始登记或变更登记，领取土地使用权证书及房屋所有权证书。

三、农村宅基地办理农用地转用手续流程

农村宅基地办理农用地转用手续需严格遵循法定流程，确保符合土地利用总体规划并履行审批程序。具体流程如下：

一、确认申请资格与规划条件

1. 申请人资格：申请人须为本集体经济组织成员，符合“一户一宅”原则，且无其他宅基地。

2. 规划符合性：拟转用农用地必须纳入土地利用总体规划确定的建设用地范围（含村庄、集镇规划区），且符合生态保护要求。若涉及永久基本农田，原则上禁止转用，确需占用的需经国务院批准并落实“占补平衡”。

二、申请与初审阶段

1. 提交申请材料：以户为单位向村民小组提交书面申请，包含申请人信息、申请理由、拟用地位置及面积等，并附身份证明、户口簿等材料。

2. 村级审查与公示：村民小组会议讨论申请，公示不少于5个工作日，无异议后交村级组织审查材料真实性及相邻权利人意见，审查通过后报送乡镇政府。

三、审核与审批阶段

1. 乡镇政府联审：乡镇政府组织自然资源、农业农村等部门联合审查，核实材料真实性及拟用地合理性，并组织现场勘查，确认地块位置、面积及周边环境。

2. 农用地转用审批：涉及农用地转用的，需依照《土地管理法》第四十四条办理审批手续：

- 规划范围内转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次报原批准土地利用总体规划的机关或其授权机关批准。

- 规划范围外转用：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，报国务院或其授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

3. 县级政府备案与发证：乡镇政府根据联审结果出具《农村宅基地批准书》，并报县级农业农村、自然资源部门备案。审批通过后，由县级政府颁发《乡村建设规划许可证》及《农村宅基地批准书》。

四、后续建设与登记

1. 放样与动工：国土资源所协同乡镇政府人员到实地放样，划定建设范围后，申请人方可动工建设。

2. 验收与登记：房屋竣工后需验收，验收合格后30个工作日内申请办理土地初始登记或变更登记，领取土地使用权证书及房屋所有权证书。

四、中央一号文件对历史遗留农村无证房屋的确权政策

中央一号文件虽未直接规定历史遗留农村无证房屋的确权政策，但结合相关法律法规，可明确以下确权原则与流程：

一、确权原则

1. 合法性认定：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对无证房屋需调查其建造时间、用途、是否符合当时规划等，以认定其合法性。若房屋因历史原因未及时办证，但符合建房时规定，可认定为合法建筑。

2. 分类处理：根据房屋建造时间、用途等分类处理。例如，以重要政策时间节点为界，区分不同时间段建造的房屋；同时区分住宅、经营性用途等，以便采取针对性措施。

二、确权流程

1. 核实建房合法性：

- 确认房屋是否符合土地利用总体规划和村庄规划，是否在宅基地范围内建设。

- 核查是否遵循“一户一宅”原则，面积是否超标。

2. 准备确权材料：

- 提供身份证明、用地证明材料（如宅基地审批表、土地使用证明等）、房屋建设证明材料（如施工图纸、合同等）。

3. 提出申请并审核：

- 向村委会提交确权申请，经初审、乡镇政府审核后，由县级人民政府相关部门登记发证。

三、特殊情况处理

- 未经审批或超面积建设：各地根据实际情况制定分类处理政策，可能要求补缴费用、完善手续后给予确权，或对严重违规行为不予确权。

- 存在争议：依据《城市房屋拆迁工作规程（2005年版）》第八条，对于存在产权或使用权争议的房屋，应通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿。

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内容审核：姜卫星律师