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小区楼房私自改成员工宿舍是否合法，需根据具体情况判断，但一般而言，若未经合法程序和业主同意，私自改造是不合法的。以下是对此问题的详细分析：
1）物业管理用房的用途限制1. 法律规定：根据《物业管理条例》第三十七条，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。
2. 用途特定性：物业管理用房的设计、规划和建设均是为了满足物业服务企业在物业管理活动中的需求，如办公、值班等，并非用于居住。
3. 擅自改造的风险：将物业管理用房改作员工宿舍，可能与其原有的管理和服务功能产生冲突，影响物业服务的正常进行，甚至损害业主的合法权益。
2）住宅改造成员工宿舍的合法性分析1. 土地性质和规划用途：若小区土地性质允许建设居住类房屋，且经过合法审批将部分房屋作为员工宿舍使用，则符合规定。但未经法定程序变更规划用途，私自将普通商品住宅改为员工宿舍，属于违法行为。
2. 房屋产权和租赁合同：房屋产权人有权合理使用房屋，但需遵守法律规定和产权约定。承租人按照租赁合同约定合理安排员工居住也属合法，但擅自改变房屋用途或房屋产权存在纠纷时用作员工宿舍，可能面临法律风险。
3. 相关管理规定与影响：员工宿舍需严格遵守小区物业管理规定，不影响公共秩序、环境卫生，不侵犯其他业主权益，并向物业报备。否则，物业管理企业或业主有权制止，情节严重者将受法律处理。
3）监管部门与法律责任1. 监管部门：将住宅改成员工宿舍涉及多个法律领域和管理部门，包括住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门、消防救援机构、公安机关等。
2. 法律责任：各部门根据其职责范围进行监管，对擅自改变房屋用途、影响房屋安全、违反消防安全规定等行为，有权责令改正、恢复原状或进行相应处罚。
小区住宅租给公司做集体宿舍，在符合相关规定的前提下是合法的。以下是对此问题的详细分析：
1）房屋性质与规划用途1. 住宅用途：若小区住宅为普通居民住宅，且未改变其住宅性质，租给公司作为员工宿舍一般合法。但需确保宿舍条件符合卫生、安全和消防标准。
2. 非住宅用途：若房屋本身为非住宅用途（如商业、工业等），则需查看当地法律法规和规划要求，确认是否允许改作宿舍使用。可能需要经过特定审批程序或满足一定条件。
2）租赁合同约定1. 明确约定：租赁合同中若明确约定了房屋的使用目的和限制条件，必须严格遵守。若合同禁止将房屋用于员工宿舍，则擅自改变用途构成违约。
2. 未明确约定：若合同未对房屋用途作出明确规定，则需结合其他法律法规和小区管理规约来判断。
3）相关法律法规与管理规定1. 建筑安全与消防：改造后的宿舍必须符合建筑安全标准，不得破坏房屋结构；同时，应配备必要的消防设施，确保消防安全，遵守《消防法》的相关规定。
2. 卫生与环保：宿舍的居住条件应符合卫生标准，不得存在影响居民健康的环境问题。
3. 城市规划与管理：改变房屋规划用途（如将住宅改为集体宿舍）可能违反城市规划管理的相关规定，需经相关部门批准。
4. 业主公约与物业管理：一些小区的业主公约或物业管理规定可能明确限制房屋不能作为员工宿舍使用。违反这些规定，物业管理部门有权进行制止并要求整改。
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内容来源参考：律临头条-小区住宅租给公司做集体宿舍合法吗,
内容审核：孙明堂律师
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