拆迁补偿基准日,拆迁时 房屋估值以拆迁公告日为准 但对于公告后十几年后才开拆 以何时估值,拆迁补偿款公式

一、拆迁时 房屋估值以拆迁公告日为准 但对于公告后十几年后才开拆 以何时估值

拆迁房屋评估价值原则上应以拆迁公告日为基准日进行评估，但公告后长时间未拆的，应结合实际情况并遵循相关法规重新确定评估时点。具体分析如下：

1. 评估时点的确定原则：

- 拆迁公告日为基准：根据相关规定，拆迁房屋的评估价值一般应以拆迁公告发布之日为评估时点。此规定旨在确保评估价值的时效性和拆迁补偿的公平性。

- 特殊情况调整：若拆迁公告发布后长时间未实施拆迁，如十几年后才开始拆迁，此时若仍以拆迁公告日为评估时点，可能因市场变化、房屋状况改变等因素导致评估价值与实际价值不符。因此，应结合实际情况，遵循相关法规，重新确定评估时点。

2. 实际操作中的考虑因素：

- 市场变化：房地产市场价格波动较大，长时间未拆可能导致房屋市场价值发生显著变化。此时，应以更接近实际拆迁时间的时点为评估基准，以反映房屋当前的市场价值。

- 房屋状况改变：房屋在使用过程中可能因自然损耗、人为改造等因素导致价值变化。评估时应考虑这些因素，确保评估价值的准确性。

3. 法律保障与权益维护：

- 评估机构选择：拆迁人与被拆迁人应共同协商选定有资质的评估机构，确保评估过程的公正性和评估结果的准确性。

- 异议处理：被拆迁人对评估结果有异议的，有权申请复核评估或向专家委员会申请鉴定，以维护自身合法权益。

二、拆迁补偿拖了15年还是以现在的价计算还是以15年前的价计算

拆迁补偿金额的计算，应以拆迁时的市场价格为准，而非15年前的价格。具体分析如下：

拆迁补偿应遵循公平、合理的原则，确保被拆迁人的合法权益不受损害。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁补偿金额应不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

1. 市场评估：拆迁补偿金额通常通过市场评估确定，即由具有相应资质的房地产价格评估机构，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，参照类似房地产的市场价格进行评估。

2. 拆迁时间点：评估的基准日为房屋征收决定公告之日，这意味着拆迁补偿金额反映的是拆迁时的市场价格，而非过去的某个时间点。

- 如果拆迁项目因特殊原因延迟，导致拆迁时间跨度较长，被拆迁人可以与拆迁方协商，根据实际情况对补偿金额进行适当调整。但这种调整仍需遵循公平、合理的原则，并符合相关法律法规的规定。

- 若拆迁方未按照拆迁时的市场价格进行补偿，被拆迁人有权依法维护自己的合法权益，包括申请行政复议或提起行政诉讼。

三、人民法院委托评估基准日如何确定

人民法院委托评估基准日的确定，主要依据相关法律法规及评估目的、对象的具体情况。以下是对此问题的详细解答：

一、法律法规依据

1. 《国有土地上房屋征收评估办法》第十条：明确规定了被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。这一规定为国有土地上房屋征收评估提供了明确的基准日确定标准。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：进一步强调了被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，并明确了被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

二、评估基准日的确定原则

1. 公开、公平、公正原则：评估基准日的确定应遵循公开、公平、公正的原则，确保所有被征收人在同一时间点上获得公平补偿。

2. 真实反映价值原则：评估基准日应能真实反映被评估财产的价值，避免因时间差异导致评估结果失真。

三、特殊情况下的评估基准日确定

1. 协商确定：在特殊情况下，如征收项目实施时间较长或按法定日期评估会导致较大偏差时，双方可通过协商选择更合适的日期作为评估基准日。

2. 司法程序中的确定：在涉及拆迁纠纷的司法程序中，法院委托评估机构进行评估时，通常以委托评估之日为基准日，以确保评估结果符合当前实际。

四、农用地租金评估方法

农用地租金评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法以及剩余法，以下是对这些方法的详细介绍：

1. 市场比较法：

- 原理：基于替代原则，通过比较近期类似农用地租赁的交易案例，修正成交价格以估算待估地块的价值。

- 操作步骤：收集相似用途、区位、租赁期限等条件的交易案例；对交易情况、日期、区域及个别因素差异进行修正；综合分析修正后的案例价格，确定最终价值。

2. 收益还原法：

- 原理：根据土地收益理论，将未来预期纯收益以适当还原利率折现至评估基准日，得到农用地租金价格。

- 操作步骤：确定客观总收益，考虑空置率、租金损失等因素；计算总费用，包括土地租金、管理费、税费等；求取纯收益，即总收益减去总费用；确定还原利率，采用市场提取法或安全利率加风险调整值法；根据剩余租赁期限和收益还原公式计算价格。

3. 成本逼近法：

- 原理：基于开发土地所耗费的各项客观费用之和，加上利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格。

- 操作步骤：确定土地取得费，如征地补偿费、拆迁安置费等；计算土地开发费，包括基础设施建设费等；计算利息与利润，考虑资金投入时间和方式；确定土地增值收益，分析土地用途改变、开发等因素导致的价值增加部分。

4. 剩余法：

- 原理：先估算地上建筑物或其他附着物的价值，再从中扣除建造这些附着物所需的成本，剩余部分即为农用地租金的价格。

- 适用场景：特别适用于含有大量建筑物或附着物的农用地评估。

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内容来源参考：头条-拆迁补偿拖了15年还是以现在的价计算还是以15年前的价计算,人民法院委托评估基准日如何确定

内容审核：马建波律师