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一、原拆原建 自主更新是说的老旧小区还是城中村棚户区危旧房

“原拆原建、自主更新”政策主要针对的是老旧小区，但城区危房在符合条件的情况下也可进行原拆原建。以下是对这一问题的详细分析：

一、老旧小区原拆原建政策

1. 法律依据：

- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定，业主共同决定事项的程序，其中改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这为老旧小区原拆原建提供了法律基础。

- 《中华人民共和国城乡规划法》规定了城乡规划的制定与实施，老旧小区原拆原建必须符合城乡规划要求，确保城市的有序发展和功能布局合理。

2. 实施条件：

- 老旧小区房屋建筑结构老化、安全隐患严重，或基础设施和公共服务设施严重不足且无法通过局部改造改善，可考虑原拆原建。

- 需广泛征求居民意见，得到绝大多数居民的支持和同意。政府在城市更新中起主导作用，负责规划、审批、监督等环节，并鼓励居民积极参与。

3. 流程：

- 项目发起与意愿征集：由政府相关部门或业主委员会发起项目，通过问卷调查、居民大会等形式征求居民意见，达到规定比例的同意票数后推进项目。

- 规划设计与审批：编制规划设计方案，明确建筑布局、户型设计等内容，并进行公示征求意见。随后办理项目立项、建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批手续。

- 拆迁补偿与安置：与居民签订拆迁安置补偿协议，明确补偿方式、标准、过渡期限等。确保居民得到合理补偿和妥善安置，避免社会问题。

- 建设施工与监督：按照规划设计方案和相关规范进行施工建设，接受政府部门的监督检查，确保工程质量和安全生产。

- 竣工验收与交付：项目完成后进行竣工验收，包括工程质量、规划执行等方面的验收。验收合格后交付房屋给居民使用。

二、城区危房原拆原建政策

1. 法律依据：

- 无论是国有土地上的房屋还是乡、村庄规划区内的房屋，都需遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国城乡规划法》等相关法规。这为城区危房的原拆原建提供了法律框架。

2. 实施条件：

- 城区危房一般指整栋危房（如D级危房）或无法通过修缮加固解决的严重安全隐患房屋。

- 拆除重建需符合国家危房改造计划标准，选址需遵守相关法律法规，通常应在原地重修，并避开地震、洪水多发区。同时，确保土地使用权合法且符合规划要求，禁止强制征用农村耕地。

3. 特殊情况下的处理：

- 在紧急情况下，如危房可能危及公共安全和人员生命安全，且来不及按常规程序办理手续时，可以先采取紧急排险措施拆除危房。但事后必须及时向相关部门报告并补办手续，以确保行为的合法性。

4. 审批流程：

- 在拆除重建前，业主需要向当地规划部门提出申请，获得规划许可，明确新建房屋的位置、面积、高度、建筑风格等符合规划要求。同时，还需办理建设工程施工许可等相关审批手续，涉及建筑设计图纸、工程质量安全保障措施的审核。

三、原拆原建与非原拆原建的具体情况

1. 原拆原建：

- 在房屋所在区域规划未变、宅基地规定允许、不影响周边环境和邻里关系的前提下，可原拆原建。操作相对简单，能保留原有居住位置和生活便利性。

2. 非原拆原建：

- 规划调整：因城市规划变更（如道路拓宽、公共设施建设等），原址无法继续建设，需异地重建。

- 安全因素：原址地质条件不佳，存在安全隐患，需经地质勘查和安全评估后选择合适地点重建。

- 面积和功能优化：在符合政策规定时，可适当扩大建筑面积或改变功能布局，此时可能不采用原拆原建模式。

二、老旧小区究竟是指建成时间超过20年的 还是2000年以前建成的住房

老旧小区的界定通常指建成于2000年以前、公共设施落后且居民改造意愿强烈的住宅小区，但具体划定需结合地方政府规定、政策导向及小区实际状况。以下是对老旧小区界定的详细分析：

一、老旧小区的一般界定标准

1. 时间标准：目前，国家并未对老旧小区设定一个统一的“多少年”为界定标准。但在实际操作中，一般将建成于2000年以前的小区视为老旧小区改造的重点对象。这一时间参考主要源于相关政策导向，如国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

2. 建筑与设施状况：除了时间因素，老旧小区的界定还考虑建筑质量和配套设施状况。即使小区建成时间不长，但如果存在建筑质量差、主体结构损坏或配套设施严重落后等问题，影响居民正常生活和居住安全，也可能被纳入改造范围。

二、纳入改造范围的考量因素

1. 居民意愿：居民的改造意愿是老旧小区改造的重要考量因素。政府会优先考虑居民改造意愿强烈且达成一定比例同意的小区进行改造。

2. 地方政策差异：不同地方政府可能会根据自身财政状况、发展规划以及小区实际需求来制定具体的改造计划和政策。因此，老旧小区改造的具体范围和优先级可能因地区而异。例如，有的城市将改造范围扩大到2005年或2010年以前建成的小区。

三、政策导向的影响

老旧小区改造的具体范围和优先级会受到政府相关规划和政策的影响。政府会根据城市更新、民生改善等目标来制定改造计划，优先改造那些影响居民生活质量和城市形象的老旧小区。

三、房龄40年以上老旧小区我现在房都有13O年了

房龄40年以上甚至130年的老旧小区是否会拆迁，并非单纯由房龄决定，而是涉及多重因素的综合考量。

一、拆迁决策的多重因素

1. 城市规划需求：若老旧小区所在区域被纳入新的城市建设规划，如建设公共设施、旧城改造等，无论房龄长短，均可能面临拆迁。这是拆迁的重要驱动力。

2. 房屋质量状况：经专业鉴定，若房屋存在严重质量问题，成为危房，且修复成本过高或不具有经济可行性，则可能被纳入拆迁范围。房龄虽长，但若房屋结构稳定，无严重安全隐患，则不一定拆迁。

3. 基础设施建设：因交通、能源、水利等基础设施建设需要占用土地时，位于该土地上的房屋，不论房龄，都可能面临拆迁。

4. 政策导向：根据相关政策，房龄较长的老房子可能被列为重点整治对象，进行修缮改造，也可能在特定条件下拆迁。这取决于地方政府的政策导向和财政状况。

二、拆迁条件的细化分析

- 安全隐患：房龄长的老房子若存在结构不稳、设施老化等安全隐患，且无法通过修缮解决，则更有可能被划为拆迁对象。

- 城市规划符合性：若老房子位于城市规划的关键地带，如新商圈、交通枢纽附近，则可能因城市规划需要而被拆迁。

- 房屋实际状况：房屋的实际状况，包括结构稳定性、居住安全性等，也是评估是否拆迁的重要依据。

三、建议与总结

- 了解当地政策：建议业主首先了解当地的城市规划、政策规定以及自己的房屋状况。

- 咨询相关部门：在面临拆迁问题时，咨询当地政府部门或专业律师以获取最准确的信息和指导。

四、老旧小区改造属于房建吗

老旧小区改造确实属于房建范畴，以下从几个方面进行详细分析：

一、老旧小区改造的定义与目的

1. 定义：老旧小区改造是对城市中建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区进行的改造提升。

2. 目的：旨在改善居民的居住条件，提升城市面貌，增强居民的幸福感和获得感。

二、老旧小区改造的内容与房建的关联

1. 改造内容：老旧小区改造通常包括房屋修缮、管线改造、道路硬化、绿化提升、安装电梯、增设停车位等多个方面。

2. 与房建的关联：其中，房屋修缮、安装电梯等直接涉及房屋建筑本身的改造和提升，显然属于房建范畴。而管线改造、道路硬化等虽然不直接涉及房屋建筑，但也是为了完善小区的基础设施，提升居住环境，与房建紧密相关。

三、老旧小区改造的法律依据与管理

1. 法律依据：老旧小区改造主要依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规进行。这些法律法规对房屋建筑的设计、施工、验收等环节都有明确规定，老旧小区改造同样需要遵守。

2. 管理机制：老旧小区改造通常由住房和城乡建设部门牵头，会同发展改革、财政、规划等多部门共同推进。这体现了老旧小区改造作为房建项目，需要多部门协同管理，确保改造工作的顺利进行。

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内容来源参考：头条-老旧小区究竟是指建成时间超过20年的 还是2000年以前建成的住房,房龄40年以上老旧小区我现在房都有13O年了

内容审核：徐会元律师