2019年棚户区改造，3招8流程已奉上，千万别掉了模拟拆迁的坑！

模拟考试、模拟演出、模拟表演等，相信对于大多数人来说并不陌生。可“模拟拆迁”您有听说过吗？有人会问，拆迁怎么可能有模拟？别说还真的有，这不本案中的王大爷就摊上了这事！

案件回顾：

王大爷在市区自有房屋一套，2010年棚户区改造，王大爷的房屋也在其改造范围内，这对于王大爷来说这是一件好事，不仅能够改变当前环境，还能住上新房子，很是配合。

2010年下半年，相关部门出具《棚户区改造公告》其中内容包括让大家签一个《模拟拆迁协议》文件，王大爷以为就是个模拟，对自己不会产生影响，二话没说签了协议。

就在协议签署没多久，让王大爷意外的是，房屋居然被拆了，补偿缺少的可怜，王大爷觉得自己被坑了，找相关部门说理，可是对这方面根本就不了解，说王大爷已经签了协议是合法的，可谓“哑巴吃黄连有口说不出”。

律师说案：

那么本案中“模拟拆迁”到底是什么呢？其实就是在旧城改造中针对旧城区进行的，在当地有关部门没有经过相关征收程序下，通过对于片区居民意向的征集，若结果达到相关比例就启动相关征收的行为。

那么对于这种“模拟征收”法律是否认可？其实这种模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的先后顺序，确实影响到了被征收人的知情权和监督权。而且这种模拟拆迁只用于旧城区改造类征收项目中。针对王大爷所在的棚户区进行模拟拆迁时可行得通的。那么真正的模拟拆迁都有哪些流程呢？

1、公告，房屋征收部门在改造范围内发布模拟拆迁公告。

2、调查登记，征收部门对改造范围内居民意愿进行统计，并调查登记房屋的区位、权属、用途。

3、评估，同意拆迁的户数达到一定比例，房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构，并对改造范围内的房屋进行评估。

4、拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布，征求居民意见。

5、签订模拟搬迁协议，房屋征收部门将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。

6、作出房屋征收决定，签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的，由房屋征收主体作出房屋征收决定。

7、作出分户评估报告，以征收决定公告之日起为评估时点，结合市场变化，参照前期的评估结果，出具被征收房屋的分户评估报告。

8、作出补偿决定及强制执行。

对此，我们可以知王大爷所在地的相关部门完全没有按照法律规定的流程去执行，特别是相关部门没有经过评估的程序，这势必会严重影响到所在地居民的补偿。评估不合理会直接导致补偿的不合理，其他的需要群众参与的程序，也严重侵害到了所在地居民的知情权和监督权。

那么当我们遇到模拟拆迁如何应对呢？

1、及时去当地政府的官网查询本地关于模拟拆迁的政策，模拟拆迁属于地方性政策而并非全国统一执行的政策。依照我们查到的政策及时的和我们遇到的情况做一个比对，模拟拆迁虽然属于地方性政策但是它不能越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

有的地方政府为了降低拆迁的成本披着模拟拆迁的外套大肆压低对我们的拆迁补偿，这种换了形式的模拟拆迁我们一定要谨慎。

2、不要盲目跟风，为了凑热闹就把字签了。签约人数达到一定比例相关部门就可以对旧城区开展拆迁工作，但是对于签字的过程、补偿的标准这些都不是透明的。

在很多时候，模拟拆迁过程中的协议被看成是民事协议，在后期进如实质拆迁阶段时候往往就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认相关的协议效力，很有可能让我们的被拆迁户陷入被动了。所以在面对自己不了解的协议时，我们要小心对待，切忌盲目跟风。

3、在拿到和模拟拆迁有关的法律文书不知如何应对，及时找到专业的人士帮忙，避免一时不注意签了字而致使自己的利益承受巨大的损失。

本案中，模拟拆迁虽可用在旧城区改造的项目，但是模拟拆迁越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》这道坎就是不合理的。王大爷所在地的房屋征收部门极大程度损害到了群众的利益。

通常在实际的房屋拆迁过程中，征收方往往会因为利益的驱使巧立各种名目以期压低对被拆迁人的补偿。很多当事人在征收方咄咄逼人的情形下无奈屈服，事后补救变得异常艰难，所以切勿盲目签字！