房本上写着出让动迁性质，意味着该房屋为出让土地上的动迁安置房，具备特定产权性质和交易规则。以下是对此问题的详细解答：
一、出让动迁房的定义与背景
出让动迁房是指因城市规划、基础设施建设等公共利益需要，政府征收原居民房屋后，通过土地出让方式重新开发建设的安置房。其核心在于土地取得方式为“出让”，即开发商通过支付土地出让金获得土地使用权，进行房屋建设并安置被拆迁人。
二、出让动迁房的产权性质
1. 土地使用权类型：出让动迁房的土地使用权为出让性质，属于有偿、有期限（住宅通常为70年）的用地性质。这与划拨土地（无偿使用且无明确期限，但限制流转）形成对比。
2. 产权完整性：出让动迁房具备完整产权，业主对房屋享有全面的占有、使用、收益和处分权利，包括自由交易、抵押融资等。
3. 交易成本：在二次交易时，出让动迁房无需额外缴纳土地出让金，税费与普通商品房一致，降低了交易成本。
三、出让动迁房与普通商品房的异同
1. 相同点：两者土地性质均为出让，产权证标注无本质区别，交易限制和税费标准也相似。
2. 不同点：出让动迁房可能因政策原因享有价格优势，且初始登记时可能受“限售政策”影响（如5年内不得转让），需核实房产证登记时间。部分动迁房在产权证上可能注明“动迁安置房”，但这不影响其流通性。
四、关键注意事项
1. 限售政策：购买出让动迁房前，需了解当地是否有限售政策，避免因政策限制导致无法及时交易。
2. 税费核算：尽管免缴土地出让金，但仍需按二手房标准缴纳契税、增值税等税费。
3. 政策变动风险：部分地区对动迁房交易有特殊规定，需以当地最新政策为准。
房本上房屋性质主要根据土地性质、用途及产权归属进行分类，具体如下：
一、按土地性质分类
1. 国有土地上的房屋：土地所有权归国家，业主拥有房屋所有权和土地使用权。包括出让土地上的房屋（如住宅、商业用房）和划拨土地上的房屋（如经济适用房、部分单位福利房）。
2. 集体土地上的房屋：土地所有权归农村集体经济组织。主要包括农村自建房（宅基地房屋）和农村集体建设用地上的房屋（如厂房、仓库及小产权房）。
二、按房屋用途分类
1. 居住用房：供人们居住使用的房屋，包括普通住宅、公寓、别墅等。
2. 商业用房：用于商业经营活动的房屋，如商场、写字楼、店铺等。
3. 工业用房：直接用于工业生产或为工业生产配套的房屋，如工厂、车间、仓库等。
4. 其他用途房屋：如教育、医疗、文化娱乐等特定用途的房屋。
三、按产权归属分类
1. 国有房产：归国家所有，包括政府接管、国家经租、收购、新建及国有单位投资建设的房产。
2. 集体所有房产：城市集体所有制单位所有的房产。
3. 私有房产：私人所有，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞等投资建造的房产。
4. 其他房产：不属于上述类别的房屋，如所有权人不明的房屋、宗教寺庙等。
房改房即便有房本，也并不等同于商品房。以下是对这一问题的详细分析：
一、产权性质差异
1. 房改房：职工在购买房改房时，通常享受了国家房改优惠政策，因此其产权可能带有一定的限制条件。按成本价购买的房改房，职工拥有全部产权；而按标准价购买的，则只拥有部分产权，但一般在若干年后可以补足成本价转为全部产权。
2. 商品房：购房者通过市场交易支付全额房价款后，即取得完全产权，可自由进行买卖、抵押、出租等处置行为，产权限制较少。
二、交易方式不同
1. 房改房：交易相对复杂，需满足一定条件，如取得房产证满一定年限（通常5年以上），有的还需获得原产权单位同意或缴纳相关费用。交易时需按照当地房改政策规定的程序办理，可能涉及补交土地出让金等步骤。
2. 商品房：交易流程遵循市场规则，买卖双方可自由协商交易价格、方式等。通过房地产交易中心等正规渠道办理产权过户手续，交易相对自由灵活。
三、特殊情况说明
- 对于房改房而言，如果已补交了土地出让金，则其性质更接近于商品房，可以上市交易，且价格也与市场接轨。但即便如此，其原始性质仍为房改房，与纯粹的商品房在产权来源、交易历史等方面存在差异。
- 若未补交土地出让金，则房改房在交易上可能会受到更多限制，不完全等同于商品房。
回迁房即便有了房本，也不一定属于商品房，需根据具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：
一、概念区分
1. 回迁房：指开发商在征收土地时，为安置被拆迁住户而建造的房屋。其本质是对被拆迁人的一种补偿方式，具有政策性和福利性特点。
2. 商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，具有完全产权。
二、法律依据与判断标准
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法规定了商品房的开发建设条件和程序，如房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地等。回迁房的建设更多基于拆迁安置的需要，在土地取得方式、建设目的等方面可能与商品房开发存在差异。若回迁房已办理商品房的相关手续，特别是缴纳了土地出让金等费用，则可视为商品房；反之，则不属于商品房。
2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：此条例规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，规定房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限等事项订立补偿协议。回迁房作为产权调换房屋的一种常见形式，其性质是对被拆迁人的补偿安置，与商品房有本质区别。
三、实际交易中的注意事项
即便回迁房取得了房本，在交易时仍需注意其是否已办理商品房的相关手续，特别是土地出让金的缴纳情况。若未办理相关手续或未缴纳土地出让金，则回迁房在交易时可能受到法律限制或禁止。
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内容来源参考：头条-房本上房屋性质有几种,房改房有房本了是不是就是商品房了
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