宋晓峰，北京在明律师事务所专业拆迁律师。在数年的职业过程中，共代理各类案件上百宗，专业领域主要涉及房地产纠纷、房屋买卖合同纠纷、商事仲裁、劳动仲裁、拆迁纠纷及重大刑事案件。
共有产权房的腾退拍卖，涉及多个法律环节和程序，以下是详细的解答：
1）共有产权房腾退的前提共有产权房的腾退拍卖，首先需要明确产权归属。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。若未经此程序，则无权进行处分，包括腾退和拍卖。
2）拍卖房屋腾退的法律程序1. 拍卖预告与申报权益
执行法院在拟对查封房屋进行拍卖时，应一并作出拍卖预告，并在房屋现场张贴。预告中需载明，对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人，应在指定期限内向执行法院申报，逾期不申报的自行承担相应法律后果。
2. 房屋清空与拍卖
执行法院拍卖房屋时，原则上应先清空后拍卖。若因特殊情况未能清空，可先行拍卖，但需在拍卖公告中说明原因，并必须在交付前清空。对于裁定确认拍卖、变卖成交或以物抵债的房屋，执行法院负责交付。
3. 租赁权审查
对于拟拍卖房屋上存在的租赁权，执行法院需重点审查租赁合同的真实性、签订时间节点及案外人是否占有案涉房屋等，以确定租赁权是否能阻却强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，若承租人在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产，其请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的，人民法院应予支持。
3）法拍房腾退困难的处理若法拍房腾退遇到困难，买受人可向法拍法院申请强制执行，并提交相关申请书。同时，可寻求法院、物业、当地民警或街道人员及换锁师傅等力量的协助。法院可出面通知占有人搬离或裁定要求水电部门停水电；物业可作为见证人员并协助清空房屋；民警或街道人员可出面协调；换锁师傅则可快速换锁以完成腾退。
共有产权房的腾退拍卖需遵循严格的法律程序，并需考虑产权归属、租赁权审查及腾退困难处理等多个方面。
购买法拍房中的诉讼资产与破产资产，诉讼资产风险相对更大。以下是对两者的风险分析：
一、诉讼资产风险
1. 产权纠纷风险：诉讼资产往往涉及复杂的法律纠纷，如共有权人争议、抵押权纠纷等。这些纠纷可能导致产权过户困难，甚至无法取得完整产权。
2. 腾退清场难题：诉讼资产可能存在被原业主或租户占用的情况，腾退过程可能漫长且复杂，涉及法律诉讼和强制执行等程序。
3. 高额税费与欠费：买受人需承担土地出让金、增值税等高额税费，以及原业主拖欠的水电费、物业费等。这些费用可能显著增加购房成本。
4. 房屋质量与居住隐患：诉讼资产可能因长期闲置或管理不善而存在结构损坏、非法改建等问题，影响居住安全和舒适度。
二、破产资产风险
1. 产权相对清晰：破产资产通常经过破产管理人的清理和处置，产权状况相对清晰，减少了产权纠纷的风险。
2. 腾退相对容易：破产管理人通常会协助买受人完成腾退工作，减少了腾退清场的难度和不确定性。
3. 税费政策明确：破产资产的税费政策通常较为明确，买受人可以提前了解并计算好相关费用，降低税费负担的不确定性。
4. 房屋状况透明：破产管理人会对房屋状况进行全面评估和披露，买受人可以充分了解房屋的实际质量和现状，减少信息不对称的风险。
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内容来源参考：头条-买法拍房诉讼资产和破产资产哪个风险更大,
内容审核：宋晓峰律师
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