2021朝阳区腾退规划,房屋租赁无效未形成附和物法院判例,北京朝阳区2021年腾退拆迁规划

一、房屋租赁无效未形成附和物法院判例

房屋租赁合同无效且未形成附和物的情形，主要涉及租赁物本身的合法性及合同效力问题，以下结合具体法规进行分析：

一、租赁物为违法建筑

1. 未取得建设工程规划许可证或未按许可建设：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的房屋订立租赁合同，合同无效。但若在一审法庭辩论终结前取得相关许可，法院应认定有效。例如，未取得规划许可的自建房出租，合同自始无效。

2. 临时建筑未经批准或超期使用：依据该解释第三条，出租未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，合同无效；租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过部分无效。若一审辩论终结前经批准延长使用期限，则延长部分有效。

二、租赁物存在权利限制或安全隐患

1. 被查封、扣押的房屋：若租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押，租赁合同可能因无法履行而被认定无效。例如，因债务纠纷被法院查封的房屋，承租人无法正常使用，合同效力存疑。

2. 危险房屋：经鉴定为危险房屋且不能继续使用的，租赁合同无效。此类房屋存在严重安全隐患，不符合租赁物的基本使用条件。

三、合同主体或内容违法

1. 主体不适格：若出租人非房屋所有权人且未获合法授权，或承租人为无民事行为能力人，合同无效。例如，未经共有人同意擅自出租共有房屋，可能因无权处分导致合同无效。

2. 恶意串通或欺诈胁迫：根据《民法典》第一百五十四条，出租人与承租人恶意串通损害他人利益的，合同无效。例如，为逃避债务签订低价租赁合同，损害债权人利益。

3. 以合法形式掩盖非法目的：若合同表面合法，但实际用于非法活动（如赌博、洗钱），合同无效。

二、民法典中关于住宅小区公共设施设备的规定

《民法典》中关于住宅小区公共设施设备的规定主要涵盖了归属、使用、维修及管理等多个方面。

1. 公共设施的归属：

- 根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。这意味着小区内的电梯、楼道、健身设施等公共设施，原则上归全体业主所有。

2. 公共设施的使用与权利行使：

- 业主对共有部分享有共同管理的权利，这包括使用、收益和处分的权利，但行使这些权利不得危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益（《民法典》第二百七十二条、第二百八十条）。

- 对于涉及共有部分用途改变或利用共有部分从事经营活动的重大事项，需由业主共同决定，并遵循特定的表决程序（《民法典》第二百七十八条）。

3. 公共设施的维修与管理：

- 建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，专门用于电梯、屋顶、外墙等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，确保透明度（《民法典》第二百八十一条）。

- 物业服务人需按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，并接受业主的监督（《民法典》第九百三十九条）。

三、民法典关于小区公共区域的法律是哪几条

《民法典》关于小区公共区域的规定主要涵盖归属、使用、收益及管理等方面，具体如下：

一、公共区域的归属

1. 第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、楼道、绿地、道路等，享有共有和共同管理的权利。

2. 第二百七十五条明确，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。

二、业主对公共区域的权利和义务

1. 权利：

- 第二百七十八条规定，涉及共有部分用途改变或利用共有部分从事经营活动等事项，需由业主共同决定，体现了业主对公共区域管理决策的权利。

- 第九百四十三条要求物业服务人定期公开共有部分的经营与收益情况，保障业主的知情权。

2. 义务：

- 业主应合理使用公共区域，不得损害其他业主的合法权益，如不得擅自占用公共道路、破坏公共绿地等。

- 第二百七十二条强调，业主不得以放弃权利为由不履行对共有部分的义务。

三、公共区域的收益归属与管理

- 第二百八十二条规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。这部分收益可用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用。

- 第二百八十一条确立了维修资金制度，要求定期公布维修资金的筹集和使用情况，确保公共区域的维修和更新。

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内容来源参考：头条-民法典中关于住宅小区公共设施设备的规定,民法典关于小区公共区域的法律是哪几条

内容审核：郭培律师