拆迁房为什么外墙不算,计算房屋面积时外墙是否包含在面积内,拆迁房为什么不值钱

一、计算房屋面积时外墙是否包含在面积内

在计算房屋面积时，外墙是包含在建筑面积内的，但具体是否计入套内面积需根据墙体类型及位置判断。以下是对此问题的详细分析：

一、外墙面积与建筑面积的关系

1. 法规依据：根据《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）及《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，建筑面积应包含建筑物外墙作为围护结构的面积。具体而言，建筑面积按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算，围护结构包括墙体（柱）、门、窗、幕墙等。

2. 计算方式：外墙主体结构内的建筑面积，按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，计算全面积；结构层高在2.20m以下的，计算1/2面积。外墙保温层也按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

二、外墙面积与套内面积的关系

1. 共用墙：指各套之间的分隔封墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（含山墙）。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。例如，两户相邻的共用墙体，其面积的一半分别计入两户的套内面积。

2. 非共用墙：即套内房屋使用空间周围的维护或承重墙体，通常是房屋内部独立空间的周围墙体。墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。如某户房屋内卧室四周的墙体，其全部面积均计入该户的套内面积。

3. 不算在套内面积内的墙体：房屋外墙的外侧部分，如用于装饰或保温等功能的墙体部分，不计入套内面积。

二、房产证上的尺寸算外墙吗还是内墙

房产证上的尺寸计算包含外墙，外墙面积一般会计入建筑面积。具体分析如下：

一、法规依据

1. 《民用建筑通用规范》：根据《民用建筑通用规范》（GB 55031 - 2022），自2023年3月1日起，建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算，其中围护结构包括墙体（含外墙）、门、窗、幕墙等。这表明外墙作为围护结构的一部分，其面积应计入建筑面积。

2. 《建筑工程建筑面积计算规范》：依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353 - 2013，建筑面积包含建筑物外墙作为围护结构的面积，进一步确认了外墙面积在建筑面积计算中的地位。

二、计算方式与特殊情况

1. 外墙主体结构内：建筑物的建筑面积按自然层外墙结构外围水平面积之和计算，结构层高在2.20m及以上的，计算全面积；结构层高在2.20m以下的，计算1/2面积。

2. 外墙保温层：外墙外保温层按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积，体现了对外墙保温层的特殊处理。

3. 特殊部分不计算：勒脚、附墙柱、垛、台阶、装饰性幕墙等不计算建筑面积，但外墙抹灰、装饰面、镶贴块料面层等需计入，明确了哪些部分不计入建筑面积，哪些部分需计入。

三、房屋套内面积是从外墙墙中算的吗

房屋套内面积并非从外墙墙中算起，而是根据墙体的具体类型及位置来确定计算方式。具体分析如下：

一、套内墙体面积的分类与计算

1. 共用墙：指各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（含山墙）。其水平投影面积的一半计入套内墙体面积。例如，两户相邻的共用墙体，其面积的一半分别计入两户的套内面积。

2. 非共用墙：指套内房屋使用空间周围的维护或承重墙体，如房屋内部独立空间的周围墙体。其水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、外墙外侧部分的处理

房屋外墙的外侧部分，如用于装饰或保温等功能的墙体部分，不计入套内面积。这是因为外墙外侧部分并不直接构成套内房屋的使用空间，而是属于建筑物的共有部分或附属设施。

三、套内建筑面积的计算公式

套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。其中，套内墙体面积的计算需遵循上述分类与计算方式，确保数据的准确性。

四、购房时的注意事项

在购房过程中，购房者应详细了解套内面积的具体计算方法和包含的内容，特别是关于共用墙体的计算以及外墙外侧部分是否计入套内面积等问题。同时，购房者应仔细核对购房合同和相关图纸，确保自身权益不受损害。

四、房屋外墙自已保温的算建筑面积吗为什么

房屋外墙保温层面积一般会计入建筑面积。以下是详细解释：

1. 《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）：自2023年3月1日起，建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算。围护结构包括墙体（柱）、门、窗、幕墙等，外墙保温层属于围护结构的一部分，其面积需计入建筑面积。

2. 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：明确规定建筑面积包含建筑物外墙作为围护结构的面积，外墙外保温层按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

1. 保温层计算规则：外墙保温层的面积按保温材料的水平截面积计算，无论保温层厚度如何，均需全额计入建筑面积。例如，若某楼层外墙保温层水平截面积为100平方米，则该层建筑面积需增加100平方米。

2. 不计算建筑面积的情形：勒脚、附墙柱、垛、台阶、装饰性幕墙等部分不计算建筑面积，但外墙抹灰、装饰面、镶贴块料面层等需计入。保温层不属于上述例外情形，因此必须计入。

1. 对购房者的影响：建筑面积是计算房屋总价的核心依据，外墙保温层计入建筑面积意味着购房者需为保温部分支付房款。购房者应要求开发商提供详细的建筑面积构成说明，避免权益受损。

2. 对开发商的要求：开发商需严格按照规范计算建筑面积，确保销售面积与实际面积一致。违规操作可能面临行政处罚或合同纠纷。

3. 公摊面积的区分：外墙保温层面积计入建筑面积，但不直接增加公摊面积。公摊面积仅包括电梯井、楼梯间等公共区域，与外墙保温层无关。

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内容来源参考：头条-房产证上的尺寸算外墙吗还是内墙,房屋套内面积是从外墙墙中算的吗

内容审核：曹艳飞律师