上海拆迁房免哪些税种,税务局对安置房安置的规定,上海拆迁户要交房产税吗

一、税务局对安置房安置的规定

税务局对安置房安置的规定主要涉及多个税种，以下是对相关税收政策的详细解析：

1. 土地使用税：对安置住房建设用地免征城镇土地使用税，减轻开发商负担。

2. 耕地占用税：若建设安置房占用耕地且符合相关规定，可享受耕地占用税的减免优惠，如农村居民新建自用住宅税额减半，因搬迁新建且占用耕地不超过原宅基地面积则免征。

1. 增值税：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按取得的全部价款扣除土地价款后计算销售额并计税，适用9%的税率；小规模纳税人销售房地产项目，通常按5%征收率计税，月销售额未超15万元（或季度未超45万元）的小规模纳税人可免征增值税。安置房项目如符合条件，也可适用上述政策。

2. 土地增值税：因国家建设需要征收、收回的房地产免征土地增值税，政府主导的征收安置项目符合条件的同样免征。

3. 印花税：开发商与被拆迁人签订的拆迁补偿协议通常免征印花税。

1. 契税：因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分则按规定征收。个人购买家庭唯一住房，根据房屋面积享受不同的契税减免政策。

2. 个人所得税：个人因拆迁取得的拆迁补偿款，暂不征收个人所得税。

1. 个人所得税：个人转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房的安置房所得免征个人所得税；不符合上述条件的，需按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

2. 增值税：购买不足2年的住房对外销售，全额按5%征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，在北京、上海、广州、深圳以外的地区免征增值税。

二、租赁房屋税种一览表

房屋租赁涉及的税种主要包括物业税、城市维护建设税、房产税、个人所得税以及印花税。以下是各税种的详细介绍：

物业税是针对物业服务企业收取的税费，计算基础是物业服务费，由政府主管部门收取，具体税率因地制宜。

所有房产单位和个人都需按规定缴纳城市维护建设税，该税种主要用于城市基础设施的建设和维护。根据规定，城市维护建设税的税率为7%，由税务机关进行征收。

房产税是依据房产的评估值来计算的，用于弥补地方财政收支的不平衡。房产税的具体税率根据房产的评估值来确定，不同地区可能有所不同，由税务机关进行征收。对于房产出租的情况，房产税以房产租金收入为计税依据。

房屋租赁所得需要缴纳个人所得税，税率一般为20%或者按照预扣率来计算，具体根据个人所得来确定。相关费用，如修缮费用等，可以在计算应纳税所得额时进行抵扣。

房屋租赁还涉及到印花税，属于印花税中的财产租赁合同税目。签订租赁合同的双方，包括出租方和承租方，需要按照合同金额的一定比例缴纳印花税，通常税率为千分之一。

房屋租赁涉及的税种多样，具体税率和计算方式可能因地区而异。纳税人应了解当地的具体规定，并按时缴纳相应税款，以避免不必要的罚款和纠纷。

三、房产税从价需要核定房产税税种吗

房产税从价计征时，不需要额外核定房产税税种，而是依据房产原值及规定比例计算应纳税额。以下是对这一问题的详细分析：

一、房产税从价计征的基本规定

1. 计税依据：

- 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

- 这意味着，从价计征房产税时，其计税依据是房产原值减去一定比例后的余值，而非房产的租金收入或其他标准。

2. 税率：

- 依照《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

- 这一税率是固定的，适用于所有从价计征房产税的房产。

二、房产税从价计征的适用范围

1. 企业自用房产：

- 企业拥有的自用房产，如工厂厂房、办公楼等，通常按照从价计征方式缴纳房产税。

- 这是因为这些房产并未用于出租或产生租金收入，而是直接用于企业的生产经营活动。

2. 个人非营业用房产以外的自有房产：

- 个人所有的非营业用房产免征房产税，但个人拥有的其他未用于出租或营业的房产，如闲置的商业房产，通常需要按从价计征方式缴纳房产税。

- 这是因为这些房产虽然未直接产生租金收入，但仍然属于房产税的征税范围。

3. 其他特殊情况：

- 产权出典的房产、融资租赁的房产等，也通常按照从价计征方式缴纳房产税。

- 这些情况下的房产，虽然其使用权或所有权可能发生了转移，但仍然需要按照其原值或余值来计算应纳税额。

三、房产税从价计征的计算方法

1. 计算公式：

- 应纳税额 = 应税房产原值 ×（1 - 扣除比例）× 年税率（1.2%）。

- 其中，应税房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的10%至30%范围内自行确定。

2. 实例说明：

- 假设某企业拥有一处自用房产，房产原值为1000万元，当地政府规定的房产税扣除比例为30%，则该企业每年应缴纳的房产税为：1000 ×（1 - 30%）× 1.2% = 8.4万元。

- 这个实例清晰地展示了从价计征房产税的计算过程。

四、集资建房涉及税种及优惠政策

集资建房涉及税种主要包括土地使用税、营业税、土地增值税以及企业所得税。根据相关法律法规，集资建房在税务处理上享有一定的优惠政策。

根据《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，集体土地集资建房不应征收土地使用税。这是因为集体土地属于农村集体所有，其性质为宅基地，不得在市场上流通。因此，小产权房虽然具有财产转让行为，但并未形成事实上的土地转让行为，故不需缴纳土地使用税。

对于集体土地集资建房行为，若形成了自建房屋用于销售的事实，则应当按照营业税自建房用于销售的政策来征收营业税。具体来说，出售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“出售建筑物”税目征收营业税外，还应征收一道“建筑安装”营业税。但如果是行政村自己成立的具有经营性质的组织或者房地产企业租用集体土地建房同时向村民和非村民销售的，则按“销售不动产”征收营业税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，只有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，才需要缴纳土地增值税。因此，集体土地集资建房行为不征收土地增值税。

如果集资办设立了会计账簿并符合查账征收的条件，则应根据企业所得税的相关规定进行查账征收。否则，税务机关可能会采取核定征收方式征收企业所得税。

集资建房在税务处理上主要涉及土地使用税、营业税、土地增值税和企业所得税等税种。由于集体土地的特殊性质以及相关法律法规的规定，集资建房在税务上享有一定的优惠政策。

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内容审核：汪文明律师