海南省集体土地租赁条例,农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选,海南省集体土地入市

一、农村集体经营性建设用地入市 第一批试点和第二批试点分别什么时候 有哪些地方入选

农村集体经营性建设用地入市的第一批和第二批试点时间及入选地方总结

农村集体经营性建设用地入市政策是我国土地制度改革的重要一环，旨在激活农村土地资源，促进城乡融合发展。关于该政策的第一批和第二批试点时间及入选地方，以下进行详细阐述。

一、试点政策背景与目的

1. 政策背景：

- 长期以来，我国农村集体经营性建设用地无法像国有土地一样自由入市交易，限制了农村土地资源的有效利用和农民财产性收入的增加。

- 为破解这一难题，国家决定开展农村集体经营性建设用地入市改革试点，探索市场化路径。

2. 政策目的：

- 通过试点，总结经验，完善制度，最终实现农村集体经营性建设用地与国有土地“同等入市、同权同价”。

- 促进土地资源优化配置，增加农民收益，推动乡村振兴和城乡融合发展。

二、第一批试点时间及入选地方

1. 试点时间：

- 第一批试点始于2015年，全国人大常委会授权国务院在33个试点区域开展改革试点，为期三年。

2. 入选地方：

- 第一批试点地方广泛分布于不同地区，包括但不限于北京市大兴区、山西省晋城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省德清县、河南省长垣县（现长垣市）、湖北省武汉市蔡甸区、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、四川省泸县、陕西省西安市高陵区等。

- 这些地方在土地利用规划、城乡规划、产业基础等方面具有代表性，能够为改革提供丰富经验。

三、第二批试点时间及入选地方

1. 试点时间与政策延续：

- 第二批试点并非独立进行，而是在第一批试点基础上，根据《土地管理法》修订和《土地管理法实施条例》细化实施，进一步扩大了改革范围。

- 2019年《土地管理法》修订后，正式从法律层面确立了农村集体经营性建设用地入市制度，随后在更多地区推广实施。

- 因此，第二批试点可视为第一批试点的延续和深化，未明确设定独立的“第二批试点时间”，而是随着政策完善逐步扩大实施范围。

2. 入选地方与扩大实施：

- 随着政策完善，农村集体经营性建设用地入市改革在更多地区实施，包括但不限于河北省定州市、内蒙古和林格尔县、辽宁省海城市、福建省晋江市、江西省余江县（现余江区）、山东省禹城市、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、贵州省湄潭县、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县等。

- 这些地区在政策实施过程中，结合本地实际，探索了多种入市模式和路径，为全国推广提供了宝贵经验。

四、政策实施要点与法律依据

1. 入市条件：

- 根据《土地管理法》第六十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条，入市土地需符合土地利用总体规划和城乡规划，确定为工业、商业等经营性用途，并已依法办理土地所有权登记。

2. 入市程序：

- 包括编制出让、出租方案，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报市、县人民政府审批，通过公开交易方式确定土地使用者，签订书面合同并备案，以及依法申请办理不动产登记等步骤。

- 依据《土地管理法实施条例》第四十条，土地所有权人需依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制方案，并在出让、出租前报市、县人民政府审批。

3. 有偿使用方式：

- 农村集体经营性建设用地使用权可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用，具体年限和条件参照同类用途的国有建设用地执行。

- 依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，但当事人可以续订租赁合同。

二、最高院对于按国有土地征收补偿方案的判例

最高院对于按国有土地征收补偿方案的判例表明，政府应依据评估价格及既定补偿方案比例进行补偿，以确保补偿的统一性和公平性。以下是对此问题的详细分析：

一、最高院判例的核心要点

根据最高院相关案例确立的裁判规则，在房屋征收补偿案件中，政府应当在被征收房屋评估价格的基础上，按照既定的补偿方案所确定的比例进行补偿。这一原则旨在确保补偿标准的统一性和公平性，避免因随意调整比例而损害被征收人的合法权益。

二、法律依据与解析

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条

法规原文：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

解析：

- 评估价格是确定补偿金额的基础，但并非最终标准。

- 评估机构需具备相应资质，并遵循独立、客观、公正的原则进行评估。

- 被征收人对评估结果有异议时，可申请复核或专家鉴定。

2. 补偿方案的法定效力

- 补偿方案作为征收决定的组成部分，需经法定程序（如听证会、公示）制定并公布。

- 方案中规定的补偿比例具有约束力，政府必须严格执行。例如：若方案规定按评估价上浮20%补偿，则实际补偿额=评估价×(1+20%)。

3. 司法审查的重点

- 法院在审理此类案件时，重点审查：

1. 政府是否依据评估报告确定基础价格：确保评估报告合法有效，作为补偿金额的计算依据。

2. 是否严格按照补偿方案规定的比例计算最终补偿金额：防止政府随意调整比例，损害被征收人权益。

3. 若未执行方案比例，是否存在合法理由：如方案本身违法或存在重大变更，需有充分证据支持。

三、典型案例说明

案例：某市旧城改造项目补偿纠纷

- 基本事实：张某房屋被纳入征收范围，评估价格为100万元。补偿方案规定“住宅房屋按评估价的120%补偿”。政府实际仅按评估价补偿100万元。

- 争议焦点：政府未按方案规定的120%比例补偿是否合法？

- 法院判决：政府败诉。法院认为：

1. 评估报告合法有效，确定基础价格为100万元。

2. 补偿方案明确规定比例为120%，政府应支付120万元。

3. 未执行方案比例的行为缺乏法律依据，构成行政违法。

四、被征收人维权建议

1. 核查评估报告的合法性

- 确认评估机构资质、评估方法是否符合规定。

- 对评估结果有异议时，及时申请复核或专家鉴定。

2. 留存补偿方案证据

- 保存政府公布的补偿方案原文及公示记录。

- 注意方案中关于补偿比例、奖励措施等关键条款。

3. 及时启动法律程序

- 若政府未按方案补偿，可在知道权利受损之日起6个月内提起行政诉讼。

- 请求法院判令政府履行补偿义务，并按方案比例重新计算补偿金额。

三、国家回收土地的最新政策

关于国家回收土地的最新政策，主要可以从以下几个方面进行阐述：

1. 承包期内，承包方全家迁入设区的市，并转为非农业户口的，根据相关规定，应当交回承包的耕地和草地。这是基于土地承包经营权的属性，当承包方不再属于农村集体经济组织成员时，其承包经营权随之消灭。

2. 承包期内，承包方死亡绝户的，即承包方家庭整体消亡，发包方可以收回承包地。因为土地承包经营权是以“户”为单位的，当“户”消亡时，土地承包经营权自然终止。

3. 承包方提前半年向发包方提出书面报告，自愿放弃土地承包权的，发包方也可以收回承包地。这是承包方自主行使权利的表现，但必须符合法定程序和条件。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国家在进行房屋征收时，也会涉及到土地的回收问题。具体来说：

1. 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。这保证了房屋征收与补偿工作的公正性和合法性。

2. 被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这确保了被征收人的合法权益得到保障。

3. 在房屋征收过程中，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。这体现了国家对违法建筑的零容忍态度。

土地回收必须依法进行，并遵循严格的程序。具体来说：

1. 土地回收必须依据相关法律法规进行，如《中华人民共和国土地管理法》等。这些法律法规为土地回收提供了明确的法律依据。

2. 土地回收程序必须合法、公正、公开。在回收过程中，必须充分保障被回收人的知情权、参与权和申诉权。

3. 土地回收后，必须按照法定程序进行处置和利用。这确保了土地资源的合理利用和可持续发展。

国家回收土地的政策是一个复杂而严谨的系统工程，涉及到多个方面和多个层级的法律法规。在实际操作中，必须严格依法进行，确保被回收人的合法权益得到保障。

四、国家回收土地的最新政策

关于国家回收土地的最新政策，主要可以从以下几个方面进行阐述：

1. 承包期内，承包方全家迁入设区的市，并转为非农业户口的，根据相关规定，应当交回承包的耕地和草地。这是基于土地承包经营权的属性，当承包方不再属于农村集体经济组织成员时，其承包经营权随之消灭。

2. 承包期内，承包方死亡绝户的，即承包方家庭整体消亡，发包方可以收回承包地。因为土地承包经营权是以“户”为单位的，当“户”消亡时，土地承包经营权自然终止。

3. 承包方提前半年向发包方提出书面报告，自愿放弃土地承包权的，发包方也可以收回承包地。这是承包方自主行使权利的表现，但必须符合法定程序和条件。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国家在进行房屋征收时，也会涉及到土地的回收问题。具体来说：

1. 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。这保证了房屋征收与补偿工作的公正性和合法性。

2. 被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这确保了被征收人的合法权益得到保障。

3. 在房屋征收过程中，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。这体现了国家对违法建筑的零容忍态度。

土地回收必须依法进行，并遵循严格的程序。具体来说：

1. 土地回收必须依据相关法律法规进行，如《中华人民共和国土地管理法》等。这些法律法规为土地回收提供了明确的法律依据。

2. 土地回收程序必须合法、公正、公开。在回收过程中，必须充分保障被回收人的知情权、参与权和申诉权。

3. 土地回收后，必须按照法定程序进行处置和利用。这确保了土地资源的合理利用和可持续发展。

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内容来源参考：头条-最高院对于按国有土地征收补偿方案的判例,国家回收土地的最新政策

内容审核：黄晓丽律师