与租户签订腾退协议,租户终止合同了赖着不走房东能强制腾退吗,退租式腾退

一、租户终止合同了赖着不走房东能强制腾退吗

租户终止合同后赖着不走，房东有权要求其腾退。具体措施如下：

1. 协商解决：

- 房东首先可以尝试与租户进行协商，了解租户不愿搬离的具体原因，并尝试通过加租、提供搬迁补贴等方式达成双方都能接受的解决方案，以避免产生不必要的纠纷。

2. 法律途径：

- 若协商无果，房东可以依据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条的规定，即“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，向法院提起民事诉讼，要求强制执行租赁合同，迫使租户搬离。

- 在诉讼过程中，房东可以请求法院判令租户赔偿因赖着不走而产生的损失，包括但不限于租金损失、房屋占用费等。

3. 其他措施：

- 房东还可以考虑委托中介公司或专业律师协助处理租户搬离事宜。这些专业人士可以通过法律途径或其他合法手段，帮助房东有效解决问题。

- 房东也可以向街道办事处或物业管理部门寻求帮助，共同劝导租户搬离。

租户终止合同后赖着不走，房东有权采取多种措施要求其腾退。在采取任何措施前，建议房东先与租户进行协商，以和平解决纠纷。若协商无果，则可通过法律途径或其他合法手段维护自身权益。

二、执行以物抵债如何清退原来租户租金过低

执行以物抵债时清退原来租户且涉及租金过低的问题，需结合租赁合同效力、执行程序规定及租金合理性进行综合处理。以下从法律依据、处理原则及具体操作三个层面展开分析：

一、租赁合同效力与执行程序的冲突协调

1. 租赁合同优先性

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。若租户在执行标的被抵押或查封前已签订合法租赁合同并实际占有，则“买卖不破租赁”原则适用，新所有权人（包括通过以物抵债取得权利者）需继续履行原租赁合同，无权单方提高租金或清退租户。

例外情形：若租赁合同存在《中华人民共和国民法典》第一百四十六条（虚假意思表示）、第一百五十三条（违反强制性规定）或第一百五十四条（恶意串通）规定的无效情形，法院可认定租赁关系不成立，进而排除租户权利。

2. 执行程序中的租金评估与调整

若租赁合同合法有效但租金明显低于市场水平，执行法院可参考《中华人民共和国民法典》第四百一十条中“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”的规定，要求以物抵债的受让人与租户协商调整租金至市场标准。若协商不成，受让人可通过民事诉讼主张变更租金条款，但需以租赁合同存在“显失公平”或“情势变更”情形为前提。

二、清退租户的合法路径与程序要求

1. 基于合同解除的清退

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，若租户无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可催告其在合理期限内支付；逾期仍不支付的，出租人有权解除合同并要求腾退。执行程序中，以物抵债的受让人可继承原出租人地位，行使合同解除权，但需严格履行催告程序并留存证据。

操作要点：

- 书面催告租户限期支付租金（建议留存送达凭证）；

- 逾期后向法院申请强制执行原租赁合同中的腾退条款；

- 若租户主张租金过低，可引导其通过反诉或另行起诉主张调整租金。

2. 基于执行异议的清退

若租户以“租赁权先于执行”为由提出异议，法院需依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条审查：

- 租赁合同签订时间：需在法院查封、抵押登记之前；

- 租金支付情况：需实际支付租金或经法院认定可抵偿债务；

- 占有状态：需在查封前已合法占有租赁物。

若租户无法满足上述条件，法院可裁定驳回异议并强制腾退。

三、租金过低的特殊处理规则

1. 以物抵债协议中的租金约定

若以物抵债协议明确约定“原租赁合同继续有效且租金不变”，则受让人需受该条款约束，无权单方要求提高租金或清退租户。但若协议约定“受让人有权调整租金至市场水平”，则需通过协商或诉讼实现。

2. 执行法院的司法干预

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，执行法院可委托评估机构对租金市场价值进行鉴定。若评估结果显示租金显著低于市场水平（如低于70%），法院可建议受让人与租户协商调整；若协商不成，可告知受让人通过另行起诉解决。

四、实务建议与风险防范

1. 对受让人的建议

- 签订以物抵债协议前，核查租赁合同真实性及租金支付情况；

- 协议中明确约定租金调整机制及租户清退条件；

- 清退前依法履行催告程序，避免程序瑕疵。

2. 对租户的建议

- 保留租金支付凭证及租赁物占有证据；

- 若遭遇非法清退，及时向法院提出执行异议；

- 主张租金过低时，可申请司法鉴定或提起反诉。

三、租金给第三方收租房东和租户的补充协议怎么写

关于租金给第三方收租时房东和租户的补充协议应如何书写，以下提供详细的指导：

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在此情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。同时，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人可以就未尽事宜协议补充。因此，在租金由第三方收取的情况下，房东（出租人）、租户（承租人）及第三方应共同签订补充协议，明确各方权利义务。

1. 明确转租关系：

- 明确指出租户经房东同意，将租赁房屋转租给第三方，并明确转租期限。

- 确认原租赁合同在转租期间继续有效，租户仍需承担原合同中的义务。

2. 租金支付与收取：

- 详细说明租金由第三方代为收取的具体安排，包括支付方式、支付时间、支付金额等。

- 明确房东、租户及第三方在租金支付过程中的权利与义务，确保租金流转清晰、无误。

3. 责任与风险分担：

- 约定因转租产生的任何损失或责任，如何由房东、租户及第三方分担。

- 特别关注房屋维护、修缮及因第三方使用造成的损害等责任划分。

4. 协议变更与解除：

- 明确补充协议变更或解除的条件及程序，确保各方权益得到保障。

- 约定在特定情况下（如租户或第三方违约），房东有权解除原租赁合同及补充协议。

5. 争议解决方式：

- 约定因补充协议产生的争议，各方应如何协商解决；协商不成的，可提交仲裁或诉讼解决。

- 补充协议应采用书面形式，由房东、租户及第三方共同签署。

- 协议中应注明签署日期，并附有相关各方的身份证明及联系方式。

- 建议在签署前，各方应仔细阅读协议内容，确保充分理解并接受其中条款。

租金给第三方收租时房东和租户的补充协议应详细、明确地约定各方权利义务、责任风险及争议解决方式，以确保转租关系的顺利履行及各方权益的有效保障。

四、在租期间房东出售房子配合退租 在合同上怎么写 乙方全程配合

在租赁合同中明确房东出售房子时乙方的配合退租事宜，应当遵循相关法律法规并确保合同条款的清晰与合法性。以下是具体的写法建议：

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，在合同中应明确写明：“在租赁期间，如甲方（房东）出售该房产，乙方（承租人）的租赁权益不受影响，租赁合同继续有效直至租赁期满。”

1. 通知义务

依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。”合同中应写明：“甲方在决定出售房产前，应提前XX日（具体天数由双方协商确定）书面通知乙方，以便乙方行使优先购买权或做好退租准备。”

2. 优先购买权

合同中应明确乙方的优先购买权：“乙方在收到甲方出售房产的通知后，享有在同等条件下优先购买该房产的权利。乙方应在收到通知后的十五日内明确表示是否购买，逾期未表示的，视为放弃优先购买权。”

为确保房东顺利出售房产，合同中应约定乙方的配合义务：“在甲方出售房产且乙方不行使优先购买权的情况下，乙方应积极配合甲方的售房活动，包括但不限于在合理时间内允许潜在买家看房、配合办理房产过户手续等。如因乙方不配合导致甲方无法顺利出售房产，乙方应承担相应的违约责任。”

合同中应明确违约责任：“任何一方违反本合同约定，应承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。”同时，约定争议解决方式：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成时，可提交甲方所在地人民法院诉讼解决。”

通过在合同中明确上述条款，可以确保在租赁期间房东出售房子时，乙方的配合退租事宜得到妥善处理，维护双方的合法权益。

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内容来源参考：头条-执行以物抵债如何清退原来租户租金过低,租金给第三方收租房东和租户的补充协议怎么写

内容审核：李静律师