集体土地所有权规程,国家土地管理局 1989年11月18日 土地登记规则,集体土地所有权归谁所有

一、国家土地管理局 1989年11月18日 土地登记规则

国家土地管理局1989年11月18日发布的《土地登记规则》是关于土地登记的重要规范性文件，以下是对该规则及相关内容的详细阐述：

1. 制定目的与依据：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，为建立土地登记制度，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，特制定本规则。

2. 土地登记的定义：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地他项权利包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。

3. 登记原则：国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则规定，申请土地登记。依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

1. 登记单位与职责：土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。国家土地管理局主管全国的土地登记工作，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。

2. 登记程序：土地登记依照下列程序进行：

- （一）土地登记申请；

- （二）地籍调查；

- （三）权属审核；

- （四）注册登记；

- （五）颁发或者更换土地证书。

3. 初始土地登记：初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告，明确土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请者应当提交的有关证件以及其他事项。国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利需要单独申请的，由相关权利人申请登记。

4. 登记申请者需提交的文件资料：包括土地登记申请书、单位或法定代表人证明（或个人身份证明、户籍证明）、土地权属来源证明、地上附着物权属证明等。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

1. 土地登记申请书的内容：土地登记申请书应当载明申请者名称、地址、土地座落、面积、用途、等级、价格以及土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明等基本事项，并由申请者签名盖章。

2. 收件与调查：土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明后，应当在收件簿上载明相关信息，并给申请者开具收据。同时，土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，地籍调查规程由国家土地管理局制定。

《土地登记规则》是规范土地登记行为、保护土地权利人合法权益的重要法规，对于维护土地市场秩序、促进土地资源的合理利用具有重要意义。

二、集体建设用地价格评估标准

集体建设用地价格评估标准涉及多个法律法规和技术规范，需综合运用以确定合理价格。以下是对集体建设用地价格评估标准的详细解析：

一、法律基础与原则

1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定：

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十一条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。该条款明确了集体土地作为建设用地的法律地位，为评估提供了权利基础。

2. 《中华人民共和国土地管理法》的相关规定：

- 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定了集体经营性建设用地进入市场流转的条件和范围，强调了流转的合法性和程序性。这对于评估集体建设用地的市场价值具有直接指导意义。

- 第四十八条强调了征收土地时应给予公平、合理的补偿，保障被征地农民的合法权益。该条款虽主要针对征收补偿，但间接影响了集体建设用地在市场上的价格评估，因为补偿标准往往反映了土地的市场价值。

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定：

- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条确立了房地产价格评估制度，要求遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。这为集体建设用地评估提供了基本的原则和框架，确保了评估的公正性和准确性。

二、评估方法与技术规范

1. 评估方法的选择：

- 市场比较法：通过比较近期内已经发生交易的类似集体土地的价格，并对成交价格进行适当修正，来确定待评估土地的价格。适用于有充足可比交易案例的情况，能够反映市场的实际供求关系。

- 收益还原法：对于有稳定收益的土地（如出租用的土地），通过预测未来一定年限内的纯收益，并以适当的还原利率折现到评估时点，从而得到土地价格。适用于能够产生持续经济回报的土地，考虑了土地的未来收益能力。

- 成本逼近法：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税金等因素来确定土地价格。虽较少用于集体土地评估，但在某些特定情况下仍具参考价值，如新开发或改造的土地。

- 基准地价修正法：利用政府公布的基准地价，根据待评估土地的自身条件和市场状况进行修正，从而得到土地价格。提供了政府指导下的价格参考，有助于确保评估结果的合理性。

2. 技术规范与指引：

- 《城镇土地估价规程》：虽然主要针对城镇土地，但对集体建设用地评估在方法和技术层面具有重要的参考价值。规程中详细介绍了各种评估方法的应用步骤和注意事项，为评估人员提供了技术指导。

- 《农村集体土地价格评估技术指引》：由中国土地估价师与土地登记代理人协会印发，为集体建设用地的评估提供了具体的技术指导。指引中明确了评估过程中需要考虑的各种因素，如土地用途、区位条件、市场供求关系等，以及如何运用这些因素进行评估。

三、地方性法规与政策文件

- 各地方根据国家法律法规，结合本地实际情况制定了具体的集体建设用地管理办法。这些办法对评估程序、评估机构选择、评估结果应用等方面作出更为细致的规定。例如，某些地区规定集体建设用地出让前必须进行地价评估，并要求评估机构需具备相应资质，评估结果需经相关部门备案。

- 具体实例如《平罗县农村集体建设用地及房屋评估办法》等，这些文件结合了当地的实际情况，为集体建设用地评估的具体操作提供了详细的指导。办法中可能规定了评估的具体流程、所需提交的材料、评估报告的格式等，确保了评估工作的规范化和标准化。

三、农村宅基地基础信息核查技术规程

农村宅基地基础信息核查技术规程解析

结论前置：农村宅基地基础信息核查技术规程是确保宅基地信息准确、规范管理的重要依据，涉及土地权属、利用状况等多方面内容。

一、核查目的与重要性

1. 目的：农村宅基地基础信息核查旨在全面掌握宅基地的权属、面积、利用状况等信息，为宅基地管理、确权登记、乡村规划等提供数据支撑。

2. 重要性：通过核查，可以依法保护农民的宅基地合法权益，减少纠纷；同时，为政府部门提供科学规划、合理利用和有效监管的基础数据，推动宅基地管理的规范化、信息化。

二、核查内容与技术规程

1. 土地权属信息核查

- 所有权：明确宅基地所属的农村集体经济组织，通常以村或村民小组为单位。

- 使用权：确定使用人及其身份信息，包括姓名（此处不具体指人，仅作信息类别说明）、身份证号等，并明确取得方式，如继承、分配等。核查时需核对相关权属证明文件。

2. 土地利用状况核查

- 面积：精确测量宅基地的实际占地面积，包括建筑物及附属设施。核查时需使用专业测量仪器，确保数据准确。

- 四至：清晰界定宅基地边界，记录相邻土地或建筑物的具体情况。核查时需实地勘查，绘制四至图。

- 用途：详细了解宅基地上建筑物的实际用途，如居住、养殖等。核查时需根据建筑物实际情况进行判断。

- 现状：记录建筑年代、结构类型、层数、建筑面积等详细信息。核查时需通过询问、观察等方式获取。

3. 其他相关信息核查

- 审批情况：核实宅基地的审批文件、时间、面积等关键信息。核查时需查阅相关审批档案。

- 纠纷情况：了解并记录宅基地是否存在权属或界址争议，以及处理进展。核查时需与当事人或村委会进行沟通。

三、核查方法与流程

1. 资料收集：汇总现有土地登记、利用现状调查、审批档案等资料，为核查提供基础。

2. 实地测量与勘查：运用专业测量仪器进行实地测量，绘制四至图；同时，对宅基地的利用状况进行实地勘查。

3. 调查询问：与宅基地使用人、村委会干部等面对面交流，获取第一手信息。

4. 信息录入与审核：将收集到的信息按照统一标准录入数据库，建立宅基地基础信息库；并进行严格审核，确保数据准确无误。

四、农村承包土地确权发证数量规定

农村承包土地确权发证的数量并无固定标准，而是依据实际确权登记的土地面积和地块数量来确定。以下是对此问题的详细分析：

1. 确地为主、四至清晰：确权登记颁证必须以二轮土地承包台账、原有农村田地承包经营权证书和农村集体土地所有权确权登记成果为依据，确保地块四至清晰，面积准确。

2. 依法规范：严格执行《农村土地承包法》《土地管理法》及《农村土地承包经营权证管理办法》等法律法规，确保确权登记颁证的合法性和有效性。

1. 依据实际测量：确权发证的数量并非预先设定，而是通过实地勘测、测量承包地块的位置、面积、四至等，并标注地块编码，最终根据实际测量结果确定发证数量。

2. 尊重农民意愿：在确权过程中，充分尊重农民的选择，可以实测确认农户承包地面积，也可以采取“确股不确地”的方式进行确权登记颁证，这也会影响最终的发证数量。

1. 权属调查：查清发包方和承包方信息，入户调查承包方情况，并由农户签字确认。

2. 审核公示：对权属调查成果进行严格审核，并在村、组公示审核结果，公示期不少于7天，及时处理异议并再次公示。

3. 登记发证：公示无异议后，签订书面土地承包合同，建立土地承包经营权登记簿，并向承包方颁发农村土地承包经营权证书。

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内容来源参考：头条-集体建设用地价格评估标准,农村宅基地基础信息核查技术规程

内容审核：翁碧霞律师