农村集体土地开发商出售,未经审批售卖农村集体土地给开发商建房后出售怎么处理,集体土地开发商能做开发吗?

一、未经审批售卖农村集体土地给开发商建房后出售怎么处理

未经审批售卖农村集体土地给开发商建房后出售，属于严重的违法行为，必须依法进行严肃处理。以下是根据相关法律法规给出的详细解答：

一、确认行为违法与责令停止

1. 法律依据：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地。

2. 处理方式：相关土地管理部门应立即责令停止非法售卖土地及建房的行为，防止违法行为的持续和扩大。

二、责令退还土地与恢复原状

1. 法律依据：同样依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，非法占用土地的，需退还非法占用的土地。

2. 处理方式：责令征收方或售卖方退还非法售卖的集体土地，并对于已经开发建设的土地，采取补救措施，如复垦、整治等，使其达到可耕种或可利用的状态。若无法恢复原状，则应考虑其他合理的补偿方式。

三、限期拆除或没收建筑物等设施

1. 法律依据：依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

2. 处理方式：根据土地利用总体规划的情况，决定是否拆除或没收非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。

四、追究相关人员责任

1. 行政处分：对非法售卖土地行为负有责任的政府工作人员、村集体负责人或其他相关人员，依法给予行政处分。

2. 刑事责任：如果非法售卖土地的行为情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任，如《中华人民共和国刑法（2023修正）》第四百一十条规定的非法批准征收、征用、占用土地罪。

二、土地上村集体卖给开发商还是政府卖的

土地上的交易，无论是村集体与开发商之间还是政府与开发商之间，都受到严格的法律规制。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体土地所有权归村集体经济组织所有，个人对集体土地只具有使用权，不具备所有权，因此不可以进行自由买卖。这意味着，村集体不能直接将土地卖给开发商。

政府可以通过征收程序将农村集体土地转化为国有土地，然后再通过招拍挂等公开出让程序将土地出让给开发商。但这一过程中，政府必须履行相应的报批手续，获得省级政府的批复，并与征收户签订补偿协议，确保补偿标准符合规定。

村集体不能直接将土地卖给开发商，而政府可以通过合法程序将土地征收并出让给开发商。在任何情况下，土地的交易都必须严格遵守国家的法律法规，确保公平、公正和合法。

三、村集体卖土地不合法应该怎么维权

当村集体土地被非法售卖时，村民或集体经济组织可以通过以下途径来维权：

一、明确法律基础

1. 确认土地性质与权属：根据《中华人民共和国土地管理法》，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。需核查土地是否已通过合法征收程序转为国有土地，未经征收的集体土地禁止交易。

2. 界定违法行为：若土地未依法征收即被出售，可能构成《刑法》第二百二十八条所述的非法转让土地使用权罪。此时，应收集买卖合同、付款凭证等证据，向公安机关报案以追究刑责，并可向自然资源部门举报要求行政处罚。

二、行政救济路径

1. 向政府部门投诉举报：向县级以上自然资源主管部门提交书面材料，附上土地权属证明、交易证据等，要求查处违法占地行为，并责令退还土地、恢复原状。

2. 申请行政复议或提起行政诉讼：若政府存在不作为或错误审批，可在收到相关决定之日起60日内申请行政复议（如向省级政府或自然资源部），或直接向人民法院提起行政诉讼，请求撤销相关行政行为。此过程中，需保留政府批复文件、现场照片等证据链。

三、司法救济措施

1. 民事诉讼追索权益：集体经济组织成员可联名起诉侵权方，依据《民法典》第三百三十一条，请求确认土地转让合同无效，并要求返还土地。同时，要求侵权方承担停止侵害、赔偿损失等责任。需准备土地承包经营权证、村委会决议等证明材料。

2. 刑事控告与自诉：对于涉嫌犯罪的案件，除向公安机关报案外，若公安不立案，可持不予立案通知书向法院提起刑事自诉，以追究侵权方的刑事责任。

四、集体行动策略

1. 组织内部协商：通过村民大会或村民代表大会形成统一意见，推选代表与政府、开发商进行谈判，以争取合法权益。

2. 媒体监督与舆论支持：在掌握确凿证据的前提下，可通过正规媒体或社交媒体进行曝光，以引发社会关注和支持。但需注意避免侵犯他人隐私或构成诽谤。

村集体土地被非法售卖时，村民或集体经济组织应通过多种途径进行维权，包括明确法律基础、采取行政救济措施、寻求司法救济以及组织集体行动等。在维权过程中，务必保留好相关证据，并依法依规进行。

四、村委会将集体土地转让倒卖给开发商土地承包经营权人以村委会的争议是不是符合

村委会将集体土地转让倒卖给开发商，土地承包经营权人与村委会的争议是否符合法律规定，需要从以下几个方面进行分析：

1. 集体土地的所有权与使用权：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。这意味着村委会作为集体土地的管理者，并不拥有土地的所有权，而只是代表集体进行管理和使用。

2. 集体土地的转让限制：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。这表明，集体土地的转让或变更使用权，必须遵循严格的法律程序和条件。

1. 非法转让土地的法律责任：如果村委会未经法定程序，擅自将集体土地转让给开发商，这构成了非法转让土地的行为。根据相关法律法规，非法转让、倒卖土地使用权是违法的，情节严重的甚至构成犯罪。

2. 对土地承包经营权人的影响：土地承包经营权人依法享有对承包土地的使用权。如果村委会非法转让土地，将直接侵害土地承包经营权人的合法权益。土地承包经营权人可以依法向有关部门反映情况，要求维护自己的合法权益。

1. 协商与调解：土地承包经营权人与村委会之间因土地转让产生的争议，首先可以通过协商或调解的方式解决。双方可以坐下来进行谈判，寻求一个双方都能接受的解决方案。

2. 法律途径：如果协商或调解无果，土地承包经营权人可以依法向人民法院提起诉讼，要求确认村委会的转让行为无效，并赔偿因此造成的损失。人民法院将根据相关法律法规和事实情况，作出公正的裁决。

村委会将集体土地转让倒卖给开发商的行为，必须符合法律法规的规定。如果未经法定程序擅自转让土地，将构成非法行为，并承担相应的法律责任。土地承包经营权人有权依法维护自己的合法权益。

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内容审核：董俊俊律师