2007年至2012年3月，曾就职于北京才良律师事务所、北京盛廷律师事务所； 2012年至今，就职于北京在明律师事务所。 执业至今，杨念平律师一直专注于征地拆迁法律业务，代理相关案件近2000件，涵盖国有土地房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁，尤其擅长于企业拆迁和群体性案件的谈判与诉讼。杨念平律师具有严谨的逻辑思维能力和丰富的办案技巧，善于创造性地解决问题。秉承“只为被拆迁人打官司”的理念，将被拆迁人合法权益最大化。愿为一线希望，付出百倍努力，她被当事人评价为“中国最坚强的拆迁女律师”。
对于违章建筑行政处罚的对象是房屋所有权人还是承租人的问题，首先明确，行政处罚的对象通常是违章建筑的责任主体，即违章建筑的建造者或所有者。
1. 违章建筑的责任主体：
根据相关法律法规，违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。因此，违章建筑的责任主体主要是未取得合法建设手续而进行建设的单位或个人，通常是房屋的所有权人。
2. 行政处罚的对象：
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，并依据具体情况进行罚款、限期改正或限期拆除等行政处罚。这里的处罚对象明确指向了进行违法建设的单位或个人，即房屋的所有权人。
承租人虽然可能在使用违章建筑，但并非违章建筑的建造者或所有者，因此通常不是行政处罚的直接对象。
3. 特殊情况的处理：
在某些特殊情况下，如果承租人明知或应知所承租的房屋为违章建筑，且参与了违章建筑的建造或改建活动，那么承租人也可能因共同违法行为而受到行政处罚。但这种情况较为罕见，且需要具体的证据支持。
违章建筑行政处罚的对象通常是房屋的所有权人，即违章建筑的建造者或所有者。承租人除非参与了违章建筑的建造或改建活动，否则通常不是行政处罚的直接对象。
承租人和次承租人行使优先承租权的顺位
在租赁关系中，承租人的优先承租权是受到法律明确保护的，而次承租人的优先承租权则并非由法律直接规定，通常依赖于具体的合同约定或特殊情况下的法律解释。以下是对承租人和次承租人行使优先承租权顺位的详细分析：
一、承租人的优先承租权
1. 法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
2. 权利内容：
承租人在租赁合同期限届满时，享有在同等条件下优先于其他人续订租赁合同的权利。
3. 行使条件：
租赁合同期限届满；
承租人表示愿意继续租赁；
出租人同意在同等条件下续租。
二、次承租人的优先承租权
1. 法律未直接规定：
《中华人民共和国民法典》中并未直接规定次承租人的优先承租权。
2. 依赖于合同约定：
次承租人是否享有优先承租权，通常取决于出租人、承租人和次承租人之间的具体合同约定。
如果合同中明确约定了次承租人在租赁合同期限届满时享有优先承租权，那么次承租人即可依据该约定行使权利。
3. 特殊情况下的考虑：
在某些特殊情况下，如次承租人对租赁房屋进行了重大投入或改造，且其租赁权益受到严重威胁时，可能会基于公平原则和诚实信用原则，考虑次承租人的实际情况，给予其一定的优先承租权保护。但这种保护并非法律直接规定，而是需要依据具体案件情况进行司法裁量。
三、承租人和次承租人优先承租权的顺位
1. 承租人优先：
在租赁合同期限届满时，如果承租人和次承租人都主张优先承租权，且没有其他特殊约定或情况，那么承租人作为与出租人直接建立租赁关系的当事人，其优先承租权应当得到优先保护。
2. 次承租人依约定或特殊情况：
次承租人的优先承租权依赖于具体的合同约定或特殊情况下的法律解释。如果合同中有明确约定或存在特殊情况，次承租人可能享有优先承租权或需要与承租人进行协商确定优先顺位。
承租人和次承租人行使优先承租权的顺位主要依据法律规定、合同约定以及特殊情况下的司法裁量。在一般情况下，承租人的优先承租权得到法律明确保护，而次承租人的优先承租权则更多依赖于具体的合同约定和特殊情况下的法律解释。
关于国有资产公开招租后原承租人是否享有优先承租权的问题，首先可以明确的是，在租赁期限届满时，原承租人确实享有以同等条件优先承租的权利。这一权利来源于《中华人民共和国民法典》的相关规定。
1. 法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条明确规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
2. 优先承租权的适用条件
租赁期限届满：这是优先承租权产生的前提条件。只有当原租赁合同到期，出租人决定继续出租时，原承租人才有可能享有这一权利。
同等条件：原承租人享有优先承租权的前提是，在新的租赁关系中，他/她所提出的租赁条件（如租金、租期等）与出租人或其他潜在承租人提出的条件相同或更优。
出租人意愿：出租人在决定继续出租时，必须遵循公平、公正的原则，不得无故剥夺原承租人的优先承租权。
3. 优先承租权的行使与限制
行使方式：原承租人应在租赁期限届满前或出租人通知的合理期限内，明确表示其愿意以同等条件继续承租。
限制情况：虽然法律赋予了原承租人优先承租权，但在某些特殊情况下，这一权利可能受到限制。例如，如果国有资产的管理或处置有特定的法律、政策要求，或者出租人因特殊原因（如资产整合、战略调整等）需要改变租赁条件或选择新的承租人，那么原承租人的优先承租权可能会受到影响。
国有资产公开招租后，原承租人在租赁期限届满时确实享有以同等条件优先承租的权利。但这一权利的行使受到一定条件的限制，并且可能因特殊情况而被剥夺。因此，在实际操作中，原承租人应密切关注出租人的通知和公告，及时了解租赁动态，并在必要时咨询专业律师以维护自己的合法权益。
承租房屋被认定为违建 承租人是否有权提起行政诉讼
承租房屋被认定为违建时，承租人确实有权在特定条件下提起行政诉讼以维护自身合法权益。
一、承租人提起行政诉讼的法律依据
1. 合法权益受保护：
根据《中华人民共和国民法典》第三条，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。承租人基于租赁合同对房屋享有占有、使用等权益，这些权益属于受法律保护的财产权利。
2. 行政行为可诉性：
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。若承租人认为房屋被认定为违建的行政行为侵犯了其合法权益，则有权提起行政诉讼。
3. 与行政行为有利害关系：
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第十二条，撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的，属于与行政行为有利害关系的情形。承租人作为房屋的实际使用人，房屋被认定为违建并可能面临拆除等后果，直接涉及其合法权益，因此与该行政行为有利害关系。
二、承租人提起行政诉讼的具体情形
1. 行政行为直接影响承租人权益：
若行政机关直接对承租人作出违建认定并决定拆除，该行政行为直接影响了承租人的占有、使用等权益，承租人有权针对该行政行为提起行政诉讼。
2. 出租人未履行相应义务导致承租人权益受损：
若出租人明知房屋为违建仍出租给承租人，或未履行告知义务导致承租人不知情而承租违建房屋，承租人因出租人的违约行为导致权益受损的，除可向出租人主张违约责任外，若认为行政机关在违建认定或处理过程中存在违法行为，也有权提起行政诉讼。
三、提起行政诉讼的注意事项
1. 明确诉讼请求：
承租人在提起行政诉讼时，应明确诉讼请求，如请求撤销违建认定、请求确认行政行为违法或请求赔偿损失等。
2. 收集证据材料：
承租人应收集相关证据材料，如租赁合同、违建认定决定书、房屋现状照片等，以证明自己的合法权益受到侵害以及行政机关的行政行为存在违法之处。
3. 注意诉讼时效：
根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，提起行政诉讼有时效限制。承租人应在知道或应当知道行政行为之日起一定期限内提起诉讼，逾期则可能丧失诉权。
承租房屋被认定为违建时，承租人若认为行政机关的行政行为侵犯了其合法权益，且满足提起行政诉讼的条件，则有权依法向人民法院提起行政诉讼。
当法院拍卖被执行人的房产，且房产上存在承租人时，承租人可通过以下方式向法院主张权利：
1） 明确“买卖不破租赁”原则核心原则：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房产被拍卖，承租人仍有权依据原租赁合同继续占有和使用该房产，直至租赁期满。
2） 区分租赁与查封、抵押的先后顺序1. 租赁在前，查封、抵押在后
处理原则：租赁关系不受后续查封、抵押的影响，承租人可继续使用房产至租赁期满。
法院职责：法院在拍卖公告中应明确说明房产存在租赁情况，告知竞买人相关事实，并在交付房产时保障承租人的租赁权。
2. 查封、抵押在前，租赁在后
正常市场交易下的租赁：若承租人不知情且租赁行为合法，一般可继续使用至租赁期满，但新所有权人可能依法解除合同并给予合理搬迁期限。
恶意租赁：若承租人明知房产已被查封或抵押仍恶意签订租赁合同，法院可认定合同无效，要求承租人腾退房屋。
3） 承租人的权利与义务权利：承租人有权继续占有和使用房产，直至租赁期满或合同被依法解除。若认为权益受侵害，可通过法律途径维权，如提起诉讼或申请仲裁。
义务：承租人应按时支付租金，并遵守租赁合同中的其他约定。在租赁关系终止时，应按约定或法律规定处理退租、补偿等事宜。
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内容来源参考：法律头条-承租人和次承租人行使优先承租权的顺位,国有资产需要公开招租后 原承租人是否有优先承租权
内容审核：杨念平律师
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