广东集体土地厂房出租,租用集体土地建厂房属于违建吗,广东土地租赁

一、租用集体土地建厂房属于违建吗

租用集体土地建厂房是否属于违建，需视具体情况而定。如果建设行为符合土地利用总体规划，且已经依法办理了相关审批手续，那么就不属于违建。反之，如果未办理相关手续或违反土地利用总体规划，则属于违建。

首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这意味着，如果租用的集体土地原本是农用地，并且计划在上面建设厂房，那么必须首先办理农用地转用审批手续。

其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。但是，这需要满足一定的条件，包括土地用途符合土地利用总体规划、已经依法登记为集体经营性建设用地、以及经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

因此，如果租用集体土地建厂房的行为符合上述规定，那么就不属于违建。但是，如果未办理相关手续或违反土地利用总体规划，则属于违建。在这种情况下，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，县级以上人民政府自然资源主管部门有权责令限期改正或拆除，并可以处以罚款。

租用集体土地建厂房是否属于违建取决于是否办理了相关审批手续以及是否符合土地利用总体规划。建议在计划租用集体土地建厂房之前，先咨询专业的法律人士或相关部门，确保自己的行为合法合规。

二、改变土地用途 把工业厂房出租给别人开超市 罚款多少

改变土地用途，将工业厂房出租给别人开超市，这一行为是否涉及罚款，首先需要判断该行为是否违反了土地管理法规。

1. 土地用途的改变与法规约束

- 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，土地的使用必须按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途进行。若土地被规划为工业用途，则应当用于工业生产活动，而不应擅自改变为其他用途，如商业用途（如开超市）。

- 第六十三条规定了集体经营性建设用地的使用方式，即通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应签订书面合同，载明土地用途等。这表明，土地用途的变更需要依法进行，并应经过相应的程序。

2. 改变土地用途的法律后果

- 若未经批准擅自改变土地用途，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，可能会面临法律责任。具体来说，第八十一条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，并处以罚款。

- 罚款的具体数额并非由法律直接规定，而是由县级以上人民政府自然资源主管部门根据实际情况决定。因此，在具体案件中，罚款数额可能会有所不同。

3. 建议与总结

- 鉴于改变土地用途可能涉及的法律风险，建议在进行此类行为前，先咨询当地自然资源主管部门，了解相关政策和程序，确保行为的合法性。

- 将工业厂房出租给别人开超市，若未经批准擅自改变土地用途，是可能面临罚款等法律责任的。因此，应谨慎处理土地用途变更问题，避免不必要的法律风险。

改变土地用途将工业厂房出租给别人开超市，若未依法进行，是可能面临罚款的。具体罚款数额需由县级以上人民政府自然资源主管部门根据实际情况决定。

三、厂房是自己用缴的税多还是出租的税多

关于厂房是自己用缴的税多还是出租的税多的问题，这需要根据具体情况来分析，因为自用和出租厂房所涉及的税种和税率是不同的。以下是对两种情况的详细分析：

一、自用厂房应缴纳的税费

1. 房产税：

- 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳。对于自用厂房，房产税是按照房产原值减除一定比例后的余值乘以1.2%的税率计算。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。

2. 城镇土地使用税：

- 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人应缴纳土地使用税。税额标准根据土地所在地区的不同而有所差异，具体由省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、出租厂房应缴纳的税费

1. 房产税：

- 对于出租的厂房，房产税是按照租金收入的12%计算缴纳。这一规定同样依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条。

2. 城镇土地使用税：

- 出租厂房时，土地使用税也需由出租方缴纳，税额计算方式与自用相同，基于实际占用土地面积和适用税额标准。

3. 增值税：

- 出租厂房还需缴纳增值税，税率和计税方法依据厂房取得时间和纳税人类型（一般纳税人或小规模纳税人）而有所不同。

4. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：

- 这三项税费均基于增值税税额进行计算，税率和费率根据地区和政策有所不同。

5. 印花税：

- 依据租赁合同金额的千分之一进行贴花，税额不足一元按一元贴花。

6. 所得税：

- 出租方为企业时，需根据利润额的25%缴纳企业所得税；为个人时，则通常需按租赁金额的特定比例缴纳个人所得税。

三、比较与分析

- 自用厂房的税费主要集中在房产税和城镇土地使用税上，税率相对较低且稳定。

- 出租厂房则涉及更多税种，包括房产税、城镇土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税以及所得税等，整体税负相对较重。

因此，无法简单地判断厂房是自己用缴的税多还是出租的税多，这取决于具体的房产原值、租金收入、土地面积、地区税额标准以及纳税人类型等多个因素。在实际操作中，建议根据具体情况进行税费测算和比较。

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内容审核：刘睿安律师