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一、民法典关于买顶楼送阁楼的法律规定

关于民法典中关于买顶楼送阁楼的法律规定，以下进行详细分析：

1. 阁楼作为建筑物部分：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。阁楼作为建筑物内的一部分，其归属需根据具体情况确定，若阁楼在规划上属于特定房屋或通过合同约定归属于特定业主，则其可被视为专有部分。

2. 权利与义务：依据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时应遵守相关法律法规，不得危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益。对于阁楼，若其被确定为专有部分，则业主享有相应的权利并承担相应义务。

1. 顶楼使用权归属：根据民法典的相关规定及一般物业管理原则，楼顶通常属于全体业主共有，而非仅归顶楼业主所有。因此，顶楼的使用权一般也属于全体业主。

2. 赠送阁楼的合法性：若开发商在销售过程中承诺“买顶楼送阁楼”，这实际上涉及对阁楼归属的处分。若阁楼属于共有部分或未明确归属于顶楼业主，则此赠送行为可能侵犯其他业主的权益。因此，在购买时，业主应仔细审查购房合同及相关文件，确保阁楼的归属及赠送行为的合法性。

1. 相关法律规定：除上述民法典条款外，关于建筑物区分所有权及物业管理等方面的法律法规也可能对阁楼及顶楼使用权的归属产生影响。业主在购房及后续使用过程中应关注相关法律法规的更新与变化。

2. 纠纷处理：若因阁楼或顶楼使用权产生纠纷，业主可首先尝试通过协商或调解的方式解决。若协商无果，则可向相关部门投诉或寻求法律援助，通过法律途径维护自己的合法权益。

民法典关于买顶楼送阁楼的法律规定主要涉及阁楼的归属与权利义务、顶楼使用权与赠送问题以及相关法律规定与纠纷处理等方面。业主在购房及后续使用过程中应仔细审查相关文件，确保自己的权益得到保障。

二、顶楼带阁楼是不是公用的

顶楼带阁楼是否公用，需视具体情况而定，但通常情况下，楼顶作为建筑物的基本结构部分，倾向于被认定为公共区域。

1. 楼顶作为公共区域的法律依据：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有。屋顶作为建筑物的基本结构部分，通常被包含在此类公共设施之中，因此，在大多数情况下，楼顶应被视为全体业主的公共区域。

2. 阁楼归属的判定因素：

- 规划与设计：若阁楼在开发商的原始规划中即被设计为顶楼的一部分，且未明确划分为独立空间，则其归属通常与楼顶一致，即属于公共区域。

- 产权登记：若阁楼通过合法程序完成了独立产权登记，并取得了专属的产权证书，则其所有权将归属于登记业主，此时阁楼不再属于公共区域。

3. 特殊情况下的归属：

- 开发商约定：在购房合同中，若开发商与业主明确约定了阁楼的归属，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则应按照合同约定执行。

- 公共设施改造：若阁楼原本为公共区域，但经全体业主同意并依法办理相关手续后，被改造为特定业主的专用空间，则其归属将发生变更。

三、顶楼阁楼算入建筑面积吗

顶楼阁楼是否算入建筑面积，主要取决于阁楼的具体结构和高度。

1. 阁楼高度与建筑面积的关系：

- 根据国家有关规定，只有高于2.2米的部分才计算建筑面积。这意味着，如果阁楼的高度低于2.2米，那么这部分面积通常不会被计入建筑的总面积中。

- 如果阁楼的高度超过2.2米，那么该部分面积应当被计入建筑的总面积，并作为住宅的专有部分享有所有权。

2. 产权明晰与面积计算：

- 对于阁楼中低于2.2米不计算建筑面积但有使用功能的部分，应在房屋权属登记中明确相应权利的归属，以确保业主的合法权益。

- 如果阁楼计算在销售面积中，购房者应弄清楚是如何计算的，以避免后续产生纠纷。

3. 阁楼的实际应用与考虑因素：

- 阁楼常被设计为辅助空间，如储藏室、茶室等，其实际使用价值较高。

- 在购买带有阁楼的顶层住宅时，购房者应仔细考察阁楼的结构、面积以及通风、采光等条件，以确保其满足居住或使用需求。

顶楼阁楼是否算入建筑面积取决于其高度是否超过2.2米。低于此高度的部分通常不计入建筑面积，但应在房屋权属登记中明确权利归属；高于此高度的部分则应计入建筑面积，并作为住宅的专有部分。购房者在购买带有阁楼的顶层住宅时，应充分了解阁楼的具体情况，并仔细核对房屋面积和产权信息。

四、顶楼阁楼漏水是归物业管还是个人承担

顶楼阁楼漏水的维修责任归属需根据具体情况判断，主要分为以下几种情况：

一、质保期内

1. 责任归属：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程最低保修期限为5年。若顶楼阁楼在质保期内漏水，应由开发商负责维修并承担费用。

2. 处理流程：业主可通过物业向开发商反馈，由开发商安排维修。

二、质保期外

1. 住宅专项维修资金启用

- 条件：对于已成立业主大会并收取了住宅专项维修资金的小区，顶楼阁楼漏水且经业主大会或相关业主表决通过。

- 责任与义务：物业应协助业主办理住宅专项维修资金的申请和使用手续，并组织维修。维修费用从住宅专项维修资金中支出。

2. 未交存住宅专项维修资金

- 共有部分维修

- 责任归属：顶楼阁楼作为建筑物的共有部分，由整栋楼的全体业主共同承担维修费用。

- 处理流程：物业可组织业主协商维修方案和费用分摊事宜（如按房屋建筑面积比例分摊）。

- 个别业主过错导致

- 责任归属：若顶楼阁楼漏水是由个别业主不当行为造成（如违规搭建破坏防水层），则由该业主承担维修责任和费用。

- 处理流程：物业应及时制止不当行为，并要求责任人修复损坏部分。

三、人为破坏或业主自家原因

1. 责任归属：若顶楼阁楼漏水是人为破坏或业主私自改动结构等自家原因导致，维修责任由造成破坏的责任人或该业主自行承担。

2. 处理流程：物业可协调双方进行协商处理，或要求责任人进行修复并赔偿损失。

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