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一、推倒重建房产原值怎么计算

推倒重建房产的原值计算，需综合考虑房屋重建成本、地价及相关税费等因素，并依据相关法律法规进行。以下是对推倒重建房产原值计算的详细解答：

一、房产原值的基本定义与计算原则

房产原值，是指房屋在达到预定可使用状态前所发生的全部必要支出。对于推倒重建的房产而言，其原值计算应遵循实际支付原则，即仅将实际发生的费用计入房产原值。这包括但不限于重建过程中的建筑工程成本、安装工程成本、设备购置费、运输费、保险费、相关税费以及为使房屋达到可使用状态而发生的合理支出。

二、推倒重建房产原值的具体计算

1. 重建成本：

- 自建房屋重建：房产原值为重建过程中发生的全部必要支出。这包括拆除旧房的费用（如有）、新建房屋的建筑工程成本、安装工程成本、设备购置费等。

- 购置服务重建：若通过购置服务方式进行重建，则房产原值包括支付给施工方的全部费用及相关税费。

2. 地价处理：

- 根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

- 对于推倒重建的房产，若原土地使用权继续使用，则地价部分通常无需重新计算，但需确认原土地使用权价值是否已合理计入原房产原值中。若需重新评估土地使用权价值，则应按照评估价值计入重建后的房产原值。

- 宗地容积率的影响：若宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价；若宗地容积率高于0.5，则需将全部地价并入房产原值。

3. 相关税费：

- 重建过程中涉及的相关税费，如契税、印花税等，也应计入房产原值。

4. 附属设备和配套设施：

- 不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防等，无论是否单独记账，都应计入房产原值。

- 更换设备时，可扣减原设备价值；易损坏、常更换的零配件更新后不再计入。

三、特殊规定与注意事项

1. 融资租赁与投资联营：

- 若推倒重建的房产涉及融资租赁或投资联营，则需根据具体情况确定房产原值的计算方式。例如，融资租赁的房产以租赁合同约定的付款总额或资产的公允价值（未约定付款总额时）及承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为房产原值。

2. 调整与重估：

- 根据《中华人民共和国房产税暂行条例实施细则》的规定，纳税人未按会计制度规定记载房产原值，或房产原值明显不合理的，税务机关有权按规定进行调整或重新评估。因此，在推倒重建房产的原值计算过程中，应确保所报送的房产原值真实、准确，符合税收法规规定。

3. 及时性与合规性：

- 若房产原值发生变化（如推倒重建导致价值增加），纳税人应及时向税务机关报告并办理相关手续，确保计算的准确性和合规性。

二、农村老房推倒重建属于违法吗

农村老房推倒重建是否违法需分情况讨论，不能一概而论。

一、合法重建的情形

1. 符合“一户一宅”原则：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。若推倒重建的老房是该户唯一的宅基地住房，且重建后不超出规定的宅基地面积标准，则属于合法行为。

2. 获得合法审批手续：

- 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。重建前，需向乡（镇）人民政府申请宅基地用地审批手续，并获得乡村建设规划许可证。若已获得这些合法审批手续，则推倒重建行为合法。

3. 遵循规划要求：

- 重建过程中，需严格按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，包括房屋的面积、高度、建筑风格等。若实际建设符合规划要求，未超出批准的范围和用途，则重建行为合法。

二、可能违法的情形

1. 未经审批擅自重建：

- 若未取得任何部门审批或虽申请但未获批准就私自开始推倒重建，此类行为将被视为违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

2. 超出审批范围或违反规划要求：

- 实际建设超出批准的范围（如层数、面积等）或违反城乡规划要求（如在规划为农用地的土地上进行建设），均属违建。此类行为同样面临责令停止建设、限期改正、拆除等处罚。

3. “一户多宅”且无合法依据：

- 若农户已拥有多处宅基地，且在没有合法继承等正当理由的情况下对其中一处进行推倒重建，此行为也可能被认定为违建。因为这违反了“一户一宅”的原则。

4. 擅自改变土地用途：

- 将宅基地用于非住宅建设（如工厂、商业设施等），违反了土地用途管制原则，同样构成违建。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民建住宅，不得占用永久基本农田，并应符合土地利用总体规划和村庄规划。

三、房屋推倒重建后房产税计税依据如何确认

关于房屋推倒重建后房产税计税依据的确认，以下是根据相关法律法规进行的详细分析：

一、房产税计税依据的总体原则

房产税是对房屋产权所有人或使用人征收的一种财产税，其计税依据主要分为从价计征和从租计征两种。但在房屋推倒重建的情况下，主要涉及的是从价计征的计税依据确认。

二、房屋推倒重建后房产税计税依据的具体确认

1. 房产原值的确定：

- 根据相关法律法规，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在房屋推倒重建后，原房产的账面价值（包括原值、累计折旧及减值准备）会进行清理，并转入“固定资产清理”科目。

- 重建后的新房产，其成本将基于实际发生的各项支出，包括土地成本、建筑安装工程费、设备及材料采购费等，这些支出将作为新建固定资产的入账成本。

- 需要注意的是，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号），若房屋、建筑物在未足额提取折旧前进行推倒重置，其原值减除已提取折旧后的净值应并入重置后的固定资产计税成本。

2. 计税余值的计算：

- 房产税从价计征的计税依据是房产余值，即房产原值一次减除一定比例（通常为10%至30%，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定）后的余额。

- 在房屋推倒重建后，新的房产余值将基于新建固定资产的计税成本进行计算，并按照规定比例减除后得出。

3. 税务处理与会计处理差异：

- 会计上，新固定资产的入账成本为实际支出；而税务上，需考虑原固定资产净值并入计税成本，这可能导致会计与税务上的成本存在差异。

- 由于这种差异，企业在进行所得税汇算清缴时，可能需要对推倒重建房产产生的损失和折旧进行纳税调整。

三、总结

房屋推倒重建后房产税的计税依据主要依据从价计征的原则，具体根据新建固定资产的计税成本进行计算，并考虑原固定资产的净值并入。同时，企业需注意税务处理与会计处理的差异，确保合规操作并进行必要的纳税调整。

法律依据：

- 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）

- 《中华人民共和国房产税暂行条例》及其实施细则

- 《企业会计准则第4号——固定资产》

四、农村建房可以把旧房推倒重建吗

农村建房可以把旧房推倒重建，但需满足一定条件和遵循相关流程。具体分析如下：

1. 符合一户一宅原则：

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，在推倒旧房重建时，必须确保符合这一原则，即在原有宅基地上进行重建，不得另行占用其他宅基地或超出规定面积。

2. 符合乡村总体规划：

- 农村建房拆旧建新需符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。这意味着在重建前，需要向当地乡（镇）人民政府提交申请，并经过审核批准。同时，应尽量避免占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

3. 拥有合法翻建手续：

- 根据相关规定，所有重建或翻建的房子都必须经过有关部门的严格审批。因此，在推倒旧房重建前，必须取得宅基地使用权证书和规划许可证等合法手续。否则，私自翻建房屋将可能面临被拆迁的风险。

4. 经过当地管理部门同意：

- 由于全国土地管理存在较大差异，房子只有经过当地管理部门的同意，才允许申请重建。这通常包括提交申请、经过村民小组代表讨论同意、村民委员会审核、乡（镇）国土资源管理所实地踏勘并取得规划部门同意等流程。

5. 可能涉及的补贴政策：

- 如果旧房属于C级或D级危房，且建房户属于农村的困难群众，在进行拆旧建新时还可以申请相应的补贴。这需要根据当地的具体政策来确定。

农村建房可以把旧房推倒重建，但需满足一户一宅原则、符合乡村总体规划、拥有合法翻建手续以及经过当地管理部门同意等条件。同时，建房户还可以关注当地是否有相关的补贴政策以减轻经济负担。

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内容审核：黄钰峨律师