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房屋拆迁补偿时的评估陷阱,你了解吗?

摘要:遇到征收,为什么相同的情况,补偿价格相差甚远?补偿的价格到底如何确定呢?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,评估的价值应当由具有评估资质的公司作出评估报告结果,也就是说获得合理补偿的前提是一定要有合理合法的补偿报告作为支撑。实践中,评估报告会出现很多评估陷阱,今天律师就带你了解下存在哪些评估陷阱。
房屋拆迁补偿时的评估陷阱,你了解吗?

  遇到征收,为什么相同的情况,补偿价格相差甚远?补偿的价格到底如何确定呢?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,评估的价值应当由具有评估资质的公司作出评估报告结果,也就是说获得合理补偿的前提是一定要有合理合法的补偿报告作为支撑。实践中,评估报告会出现很多评估陷阱,今天律师就带你了解下存在哪些评估陷阱。

  一、选定评估机构

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。例如,我们以浙江省为例,《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定,或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的,应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本”。根据上述规定来看,评估机构的选定关乎到每一位被征收人的利益,并且有着严格的程序规定,未经法定程序选定的评估机构不合法,其作出的评估结论也没有事实依据。

  二、评估方法

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。实践中,大部分评估机构均按照成本法评估,这种方法是严重错误的。这也是造成为什么很多人认为评估报告价值比较低的原因。

  三、评估报告的时间点及使用期

  一般来说,房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。然而实践中,却常常有征收方在作出征收决定之后迟迟不对被征收人进行补偿,或是作出补偿决定,这样由于征收方原因造成的拖延,其后果如果全由被征收老百姓承担,显然不当。根据中国资产评估协会《资产评估执业准则--资产评估报告》第十条规定,资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常,只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资产评估报告。所以在选用评估时点的尤为重要要选择对被征收人有利的时间点。若评估时点和现在的时间差距较大,就会因为市场行情的变化而导致评估报告所得出的结论严重和实际不符,不能弥补被征收人的实际损失。

  四、剥夺复核、鉴定的权利

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。上述规定赋予了被征收人对评估报告结果不符的异议程序,实践中,征收机关往往不会告诉被征收人所享有的权利,很多人收到后就白白错过了提出异议的时间。

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