近日，家住某市S区的村民魏某向北京在明律师咨询，告知所在的区政府正在组织相关部门大肆拆除违法建筑，因为自家有一处老宅基地上房屋至今没有获得集体建设用地使用权证，故颇为忧虑，担心自家的房屋会被相关部门当做违法建筑给予拆除。根据当事人的描述，在明律师给予了充分的法律分析以及告知如何做好确权取证工作，以备不时之需。
在近些年的拆迁或者拆违工作中，关于无证房屋的问题一直是不可回避的热点话题，在现实生活中，很多地方政府以当事人的房屋没有获得规划许可审批手续为由，直接径行按照违法建筑的拆除程序予以强制拆除，最后引发行政纠纷。那么关于无证房屋你需要注意哪些事项呢?
首先，特别注意房屋建设的时间。农村的房屋，由于农村管理制度的欠缺，对产权管理不到位，因此农村无证房屋有很多，很多老百姓也因缺乏相关确权意识，一直正常居住使用且一直相安无事，直到遇到拆迁了，突然发现自家的房屋因无证被认定为违建，要被拆除，一时茫然不知所措。从法律上分析看，无证房屋并不就是意味就一定是违法建筑，对于依法建造的房屋，即使缺乏权属证明，也要充分考虑该类房屋建设的特殊性，比如，建设年限形成于70年代甚至更早年代，其中很多地方的祖宅就属于这类房屋，还有些房屋具有五十年代的老证，虽然证书从法律上已失效，但是仍然可以作为参考依据，这些房屋应按照法不溯及既往原则，一般应该按照有证房屋确认。还有一个重要的时间节点就是2008年《城乡规划法》颁布后建设的房屋，在实际执法的过程中，我们经常会发现执法部门适用的法律依据就是《城乡规划法》。如果您的房屋是建设在2008年以后的，且未获得相关规划审批手续，房屋的性质认定上就存在极大的不确定性。
其次，无证房屋是否占用农用地。
根据《土地管理法》第三十七条第二款的规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。第七十八条第一款的规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可知，如果您建设的房屋占用了耕地，且未获得相关规划许可审批手续，系私自建设，则无证房屋被相关部门认定为违法建筑的可能性也极大。
在此特别提醒大家，如果您自家的房屋属于无证房，一定要及时采取补救措施。
根据《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，可以采取补救措施。在拆迁来临之前，建议大家及时向当地的规划与自然部门咨询自家的无证房屋能否补办手续，以及申请确认，并及时留好相关书面文件和邮寄信息，为以后的维权工作固定好证据，证明已经积极采取了相关的审批申请，进而防止相关部门在执法时将过错全部都归咎于行政相对人一方。
对于农村的无证房屋，相关部门在调查处理过程中，应当综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时立法状况等多种因素认定其合法性或正当性，进而确定如何补偿或赔偿。如果您遇到该类疑惑或者纠纷时，请及时咨询专业律师为您解答。
