深圳拆迁房转让,拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税,深圳拆迁房占名额吗

一、拆迁户拿到回迁房后再对外出售要交哪些税

在拆迁户拿到回迁房后再对外出售的过程中，涉及的税费种类主要包括买方和卖方各自需缴纳的税费。以下是对此过程的详细分析：

1. 契税

- 根据《契税暂行条例》第一条，契税是土地、房屋权属发生转移时，对承受的单位和个人征收的一种税。

- 若买方购买的是家庭唯一住房，且面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上但不超过144平方米的，契税税率为1.5%；面积超过144平方米的，契税税率为3%。部分城市如北京、上海、广州、深圳对第二套改善性住房有特别规定。

- 若买方购买的是家庭第二套或更多套住房，契税税率可能按照3%至5%的税率征收，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 交易费

- 通常为3元/平方米，由买方承担，具体费用根据地区政策可能有所不同。

3. 测绘费

- 按各区具体规定执行，费用由买方支付。

4. 权属登记费及取证费

- 费用一般在200元以内，具体按各区规定执行，由买方承担。

5. 印花税（已暂免）

- 根据相关政策，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

1. 增值税（原营业税）

- 根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条，增值税是对销售货物或者提供应税劳务、服务以及进口货物的单位和个人征收的一种税。

- 若回迁房持有满2年且为普通住房，免征增值税。

- 若回迁房持有不满2年，或者虽满2年但为非普通住房，则按照房屋成交价的5%（或差额的5%，视地区政策而定）缴纳增值税及附加。

2. 个人所得税

- 根据《个人所得税法》第二条，个人所得税是对个人所得征收的一种税。

- 若卖方能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人所得税按照（转让收入－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－合理费用）×20%计算。

- 若不能提供房屋原值凭证，个人所得税一般按照房屋成交价的1%至3%缴纳（部分地区可能为固定比例，如1%）。

- 若该回迁房为家庭唯一生活用房且持有满五年，免征个人所得税。

3. 土地增值税（部分情况免征）

- 根据《土地增值税暂行条例》第二条，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的行为征收的一种税。

- 对个人销售住房，一般情况下暂免征收土地增值税。但对于非普通住房或特定情况下的住房转让，可能需要根据增值额的一定比例缴纳土地增值税。

4. 交易费

- 通常为3元/平方米，由卖方承担，具体费用根据地区政策可能有所不同。

5. 土地出让金（如适用）

- 回迁房需要交纳成交价格一定比例（如3%）的土地出让金，交纳后产权性质变为商品房。这一费用并非所有回迁房都需缴纳，具体依据当地政策执行。

6. 印花税（已暂免）

- 同买方一样，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

拆迁户在拿到回迁房后再对外出售时，买卖双方需根据各自情况缴纳相应的税费。具体税费种类和金额可能因地区政策和房屋具体情况而有所不同。因此，在进行交易前，建议双方充分了解并咨询当地税务部门或房产交易中心的具体规定。

二、拆迁安置房税收的政策

拆迁安置房税收政策综合解析

在拆迁安置房的税收处理上，涉及多个税种及相应的优惠政策。以下是对相关税收政策的整合与详细解读：

一、增值税

1. 免征情况：被征收人取得的拆迁补偿款，免征增值税。个人销售购买时间超过2年（含2年）的拆迁安置房，在北京、上海、广州、深圳以外的地区免征增值税；在这些城市内，若为非普通住房且购买时间超过2年，则以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%征收率缴纳，若为普通住房则免征。个人销售购买不足2年的拆迁安置房，无论在哪个城市，均按5%征收率全额缴纳增值税。

2. 政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

二、土地增值税

1. 免征情况：因国家建设需要依法征收、收回的房地产，以及因此搬迁而由纳税人自行转让的原房地产，免征土地增值税。企事业单位等组织转让旧房作为改造安置房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的，也免征土地增值税。

2. 政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则。

三、个人所得税

1. 优惠政策：拆迁补偿款免征个人所得税。个人转让拆迁安置房所得，按“财产转让所得”计征，税率20%，应纳税所得额=转让收入-房屋原值-税金-合理费用。重新购置住房的，可按规定享受减免。出售自有住房后1年内重新购买的，可享受退税优惠（2022年10月1日至2025年12月31日）。

2. 政策依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）等。

四、契税

1. 税率与优惠：契税一般按房屋成交价格的1%-3%缴纳，具体税率依当地政策。拆迁居民重新购置住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分征收。特定条件下，如首次购买90平方米以下或符合普通住房标准的改造安置住房，有额外的税率优惠或减半计征。苏州地区自2024年12月1日起，享受1%低税率优惠的面积标准提高至140平方米。

2. 政策依据：同上，及地方具体政策。

三、安置房免税增值税新政策2025

安置房免税增值税政策因房屋用途、交易类型及政府主导因素而异，2025年政策或延续现有框架并微调，以下为具体分析：

一、一般规定与税率

1. 销售或视同销售安置房：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，销售或视同销售安置房需缴纳增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（含安置房），适用9%税率（自2019年4月1日起调整）；房地产老项目（合同开工日期在2016年4月30日前）或小规模纳税人销售安置房，可选择5%征收率计税。

2. 转让环节：个人转让购买不足2年的住房，全额按5%征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房，在北京、上海、广州、深圳之外地区免征增值税；在这四城市，非普通住房按差额5%征收，普通住房则免征。

二、特殊政策及优惠

1. 政府主导安置项目免征增值税：若安置房建设由政府主导，且相关部门按规定标准对被拆迁户进行安置，部分地区对拆迁安置房的建设和销售环节给予增值税免征优惠。例如，被拆迁户选择房屋产权调换且不支付差价时，可视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，对其取得的安置房屋不征收增值税。

2. 居民个人自用税收优惠：居民个人自用的安置房免征房产税和土地使用税，旨在减轻居民住房负担。

3. 购买安置住房税收优惠：对个人购买符合条件的安置住房，契税有相应减免政策。如购买家庭唯一住房且面积在90平方米及以下，减按1%税率征收契税；面积在90平方米以上，减按1.5%税率征收。对购买家庭第二套改善性住房也有类似优惠政策。

三、注意事项

安置房增值税政策可能因地区和时间的不同而有所调整，具体应以当地税务部门发布的最新公告为准。

四、动迁房卖掉需要交个税吗

动迁房卖掉确实需要交个税，具体分析如下：

一、个人所得税的征收条件及计算方式

- 征收条件：根据相关规定，若动迁房不符合“满五唯一”条件，即卖方家庭唯一住房且持有时间超过5年，则需缴纳个人所得税。

- 计算方式：

- 一般情况：个人所得税以房屋转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳。

- 核定征收：部分地方可能按房屋转让收入的1%-3%核定征收个人所得税。

二、增值税的征收条件及计算方式

- 征收条件：

- 非一线城市：购买不足2年的住房对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

- 一线城市（北京、上海、广州、深圳）：购买不足2年的住房对外销售，按5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按5%的征收率缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。

- 动迁房购买时间确定：拆迁房的购买时间按照拆迁补偿协议时间或房屋产权证时间孰先原则确定。

三、其他税费说明

- 土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

- 印花税：个人销售或购买住房暂免征收印花税。

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内容来源参考：头条-拆迁安置房税收的政策,安置房免税增值税新政策2025

内容审核：陈丽芳律师