徐慧芳律师现为北京在明律师事务所督导律师，在工作期间积极参与各种案件的办理，在河南、山东、四川、山西、江西等省办理过多起案件。法律理论知识扎实，实践经验丰富，熟知各地征拆政策，在办案时能够快速果断找到征收方违法点，细致耐心地与客户沟通案情，准确掌握客户心理预期，为当事人制定合理的补偿方案，并在与征收方协商过程中占据主动权。
拆迁腾退一般不需要拆迁许可证。拆迁是指取得拆迁许可的单位根据政府批准的用地文件依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物并对其所受损失予以补偿的法律行为，腾退一般理解为房屋使用权人没有合法理由占有使用房屋所有权人的房屋、房屋所有权人有权要求使用权人搬离房屋采取的方式。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条
市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1、什么是拆迁许可证
是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。
没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。
拆迁是指拆迁人依法将建筑予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以移迁安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为。
2、现在还要办理拆迁许可证吗?
实际上，2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废除了《城市房屋拆迁管理条例》(俗称《拆迁条例》)中给开发商发放拆迁许可证的规定，房屋拆迁许可证已经成为历史。
3、那现在拆迁都不用办理房屋拆迁许可证了，可以直接随便拆了?
显然不是。
房屋拆迁许可证废除，不再给开发商发放房屋拆迁许可证，并不是说开发商可以不用办理许可手续就能进行拆迁，而是切断了开发商通过办理房屋拆迁许可证来寻求后续行政强拆的途径，旨在让幕后的政府在房屋拆迁活动中现身。
政府如果要为公共利益进行征收，应当由政府直接出面与被拆迁户谈判，如果双方谈判不成，交由法院最终裁决，法院有权判断是否属于公共利益和拆迁补偿标准，在法院裁决前政府不得进行强行拆迁;如果开发商为商业利益需要拆迁，则由开发商直接与被拆迁户谈判，谈成以后再向政府申请相应的许可进行开发，开发商不得凭借任何行政权力进行强制拆迁。
需要注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：
本条例自公布之日起施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
因此，由于历史遗留问题，目前社会上仍有部分房屋拆迁许可证存在，但自2011年起不再办理新的许可，原有的许可也不能作为申请行政强拆的依据。
所以，目前的拆迁是否合法，与未办理房屋拆迁许可证没有必然联系，而是需要看是否有《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的各项征收手续。
行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁布许可证或执照等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格。
行政许可的目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素。
对拆迁房屋实施行政许可，即在一般禁止单位拆迁房屋的情况下，房屋拆迁管理部门根据行政相对人的申请，通过颁布拆迁许可证的形式，依法赋予特定的行政相对人从事房屋拆迁的权利。
房屋拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件，是拆迁人获得行政许可的依据。
拆迁人的主体资格是否合法，关键看其是否具有房屋拆迁许可证。
没有取得房屋拆迁许可证而以拆迁人名义签订的房屋拆迁合同无效。
在个案中对拆迁许可证的审查，主要着重审查房屋拆迁合同中的拆迁人与许可证上记载的被许可单位是否一致，合同中的被拆迁房屋是否位于拆迁范围内等内容。
如果被拆迁房屋并非位于拆迁范围，属拆迁人擅自扩大房屋拆迁范围，其就房屋拆迁范围外的房屋拆迁问题签订的合同无效。
拆迁人超过拆迁期限与被拆迁人签订的合同的效力问题，我们认为应当具体问题具体分析，一般情况下不宜认定无效。
超过拆迁期限进行拆迁（包括与被拆迁人签订拆迁合同），当然违反了《拆迁条例》第九条的规定，但是，这并不能从根本上否认拆迁人的拆迁资格。
根据《拆迁条例》第七条规定：
申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起三十日内，对申请事项进行审查；
经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
从该条规定可以看出，拆迁人一旦获得房屋拆迁许可证，即意味着其获得了房屋拆迁地块范围内的建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件，拆迁人已经获得了合法土地的使用人的地位，只不过该利用尚需受到原土地利用人即被拆迁人一定程度上的限制。
这就是说，一般情况下，就特定房屋的拆迁行为而言，其拆迁是不可避免的；
就房屋拆迁合同的当事人来说，也应当是一致的，不存在超过拆迁期限被拆迁人与拆迁人以外的人签订合同的可能性。
因此，就房屋拆迁的安置补偿问题订立的合同，只要是当事人双方真实意思的表示，就不宜认定合同无效。
当然，在审理中也要注意审查为什么拆迁人不去申请延长拆迁期限或有关部门对拆迁人请求延长拆迁期限的申请不予批准的情况。
在征地拆迁过程中，被拆迁人最主要的事情就是了解拆迁是否合法的问题，可以向相关部门要求查看拆迁许可的批准文件，如无法确定是否属于合法拆迁，补偿是否合理等问题，可以咨询征地拆迁方面的律师，更好的维护自己的合法权益。
法律分析：
（1）房屋拆迁首先相关拆迁文件要齐全。
（建设项目批准文件；
建设用地规划许可证；
国有土地使用权批准文件；
拆迁计划和拆迁方案；
办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明等；
）
（2）房屋拆迁需要有《拆迁许可证》，拆迁公告（现公布）。
（30日内进行审查，颁发拆迁许可证。
）
（3）房屋拆迁的拆迁人委托评估【发送评估报告及通知（5日）】。
（评估委员会由三名以上国家注册的房地产估价师组成。
）
（4）根据辽宁省改办发【2000】39号文件有关规定结合市场确定附属物价格。
（5）房屋拆迁需要制定拆迁补偿细则。
（货币补偿和回迁安置两种）
（6）房屋拆迁要做好宣传/讲解政策。
（国务院305号令和辽宁省145号）
（7）房屋拆迁要与被拆迁人反复协商，做工作。
（8）房屋拆迁需签定拆迁补偿协议。
（9）房屋拆迁对未达成协议的，由当事人一方申请行政裁决。
（自收到申请之日起30日内作出）【裁决申请书；
法定代表人身份证明；
被拆迁房屋权属证明材料及土地使用证{复印件}；
被拆迁房屋估价报告；
对被申请人的补偿安置方案；
申请人与被申请人的协商记录；
未达成协议的被拆迁人比例及原因。
】
（10）受理裁决先期工作【行政裁决书副本及答辩通知书，是否同意听证会通知，听证会通知书（7日内）】调解/听证（专家委员会鉴定评估价格）。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百一十七条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
1、什么是拆迁许可证
是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为。
没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程序。
拆迁是指拆迁人依法将建筑予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以移迁安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为。
2、现在还要办理拆迁许可证吗?
实际上，2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废除了《城市房屋拆迁管理条例》(俗称《拆迁条例》)中给开发商发放拆迁许可证的规定，房屋拆迁许可证已经成为历史。
3、那现在拆迁都不用办理房屋拆迁许可证了，可以直接随便拆了?
显然不是。
房屋拆迁许可证废除，不再给开发商发放房屋拆迁许可证，并不是说开发商可以不用办理许可手续就能进行拆迁，而是切断了开发商通过办理房屋拆迁许可证来寻求后续行政强拆的途径，旨在让幕后的政府在房屋拆迁活动中现身。
政府如果要为公共利益进行征收，应当由政府直接出面与被拆迁户谈判，如果双方谈判不成，交由法院最终裁决，法院有权判断是否属于公共利益和拆迁补偿标准，在法院裁决前政府不得进行强行拆迁;如果开发商为商业利益需要拆迁，则由开发商直接与被拆迁户谈判，谈成以后再向政府申请相应的许可进行开发，开发商不得凭借任何行政权力进行强制拆迁。
需要注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：
本条例自公布之日起施行。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
因此，由于历史遗留问题，目前社会上仍有部分房屋拆迁许可证存在，但自2011年起不再办理新的许可，原有的许可也不能作为申请行政强拆的依据。
所以，目前的拆迁是否合法，与未办理房屋拆迁许可证没有必然联系，而是需要看是否有《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的各项征收手续。
法律分析：
拆迁补偿要求提供房产证。
拆迁人应当依照相关法律规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；
拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
选择房屋置换方式赔偿的，拆迁房应当置办房产证。
拆迁房是政府在进行城市的道路建设，或者其他公共设施建设项目的时候，对被拆迁房的居住民户进行安置所建的房屋。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
1、房屋项目登记是要拆迁吗
2、登记与拆房一般隔多久
3、房屋登记是不是要拆
4、登记房产证是要拆迁了吗
5、房屋拆迁登记就相当于签合同吗
6、项目产权登记
7、房地产项目登记
8、征收房屋从登记到拆迁需多久
9、拆迁房产权登记
10、房屋征收项目部是干啥工作
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文章来源参考：头条-房屋项目登记是要拆迁，还要办理拆迁许可证吗？
内容审核：徐慧芳律师
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