城市更新这一概念兴起后，原有的棚户区改造、城中村改造、“三旧”改造等项目类型纷纷被“合并”到其中，甚至连“腾退”也被直接囊括。那么，这类以协议搬迁、开发商介入为主要表现形式的项目在具体操作中又有着怎样的细节规定呢?本文，在明律师就结合正在公开征求意见的广州市某区《有序推进旧村全面改造工作的实施意见》为大家做一番浅析。
【要点一：旧村改造顺带整合临近国有土地，需双90%同意】
针对旧村庄的改造显然主要涉及农村集体土地，但在城市更新的大背景下，临近的国有土地也不可避免的会牵涉其中。
《实施意见》中对这种既拆集体土地上房屋，又牵涉国有土地上房屋的情形做了如下规定：
1. 被整合的国有土地占比受到限制。旧村全面改造涉及整合邻近国有用地的，原则上被整合的国有用地(不含“三地”——边角地、夹心地、插花地)不超过项目改造范围总面积的10%。
2. 需要取得国有土地上房屋权利人“双90%”同意。旧村全面改造涉及整合周边国有用地的，应充分保障国有土地房屋权属人的知情权和参与权。
镇(街)可组织成立公众咨询委员会，对改造具体事项发表意见。经国有土地房屋权属人90%以上且相应用地面积占国有用地总面积比例90%以上同意，可委托村集体经济组织一并公开引入合作企业实施改造。
由此看来，旧村改造还是只能以农村集体土地上的房屋为核心，其不能变相取代国有土地上房屋征收，或者将相当数量的城市房屋也纳入进来。
【要点二：无合法证明文件，不等于没有补偿】
农村集体土地上房屋遇到拆迁改造势必涉及有无合法证明文件这一老大难问题。新规拟对究竟何为“合法证明文件”作出列举式的规定：
本意见所称“合法证明文件”包括房屋产权证、国有(集体)建设用地使用权证、不动产权证、宅基地证、村镇建房许可证、政府建房批准文件、规划报建批准文件等。
其中属于区政府或相关职能部门核发的，由区城市更新主管部门负责组织认定;属于镇(街)核发的，由项目当前所属镇(街)组织认定。相关文件无法核实或与现状无法对应的，不能作为合法性认定依据。
笔者认为，这么多种证中，有其一即可认为涉案建筑是有“合法证明文件”的，而不是说都要有。什么证都齐全的农村房屋，大概率是2020年《土地管理法》修订后新建的，在旧村改造项目中碰不上。
那么没有上述合法证明文件的房屋是不是就是违建，就会被不予补偿呢?当然不是。新规中对此有如下规定：
1. 可计基底面积的核算标准：无合法证明文件、经村集体经济组织批准或确认的，可按现状建筑基底面积核算。
其中2009年12月31日前建成的，不得超过120平方米;2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇(街)确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，不得超过80平方米。
2. 可计栋数核算标准：无合法证明文件、2009年12月31日前建成、经村集体经济组织批准或确认的，可核算为一栋;2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇(街)确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可核算为一栋。
也就是说，没有合法证明文件的房屋只要能经村集体批准或者确认，也可取得住宅复建的安置。此外，由2户以上村民共同建设的符合上述政策要求的房屋，也可取得相应的复建安置指标。
【要点三：明确设定可计基底面积3.5倍的住宅复建量】
新规拟规定，旧村改造范围内集体土地上村民住宅复建量，原则上以可计基底总面积的3.5 倍核算;
平均层数超3.5 层的，可选择以可计栋数乘以280 平方米核算;同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。
在不突破规划控制建筑总量的情况下，复建总量可按不超过核算复建量10%的比例上浮后核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
事实上，这一稍显难懂的数值是在控制“拆旧建新”后“建新”房屋的复建规模和面积。这个“3.5倍”究竟能否确保上楼农民原有生活水平不降低、居住条件有改善，决定了其是否具有合理性。
有一点是可以明确的，任何方案、规定中的内容都不是一成不变的，更不是先天合法合理的。若被拆迁村民的居住权益在旧村改造中没能得到保障，出现了非正常的“越拆越小”等情形，那么村民完全可以聘请律师依法维权，而不必被各种政策文件上的数字捆绑住手脚。
在明律师要提示广大即将面临旧村改造的村民的是，农村宅基地上房屋的合法性认定、补偿安置标准和方式等相较于国有土地上房屋征收较为复杂，或涉及许多比例、系数的调整，数字上稍有变动就可能对最终的补偿安置利益有重大影响。
大家一定要在项目启动初期就及时收集项目相关方案、手册、公告等信息，尽早咨询专业律师，在律师的指导下读懂弄通补偿、房屋安置、奖励等相关政策，找准自己主张提升补偿利益的切入点与突破口，这样才能做到精准有效的救济权利。
同时，要牢固树立“无证房屋不等于违法建设，更不能不予补偿”的坚定信念，不被任何单位以“房屋无证”为由无故进行压价或者心理预期上的打压。对调查认定结果、补偿安置决定不服要及时提起相应程序，力争扭转局面并争取到主动。
