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加油站拆迁应该如何补偿?

加油站拆迁应该如何补偿?

  经营加油站的企业都清楚,一个合法的加油站在建立初期需要向规划、自然资源、城市建设、消防、安监、环保等部门申报一系列极其繁琐的建设手续。

  首先,加油站建设需要申请特种经营行政许可及验收批文或证书,在取得各职能部门验收后,企业需要向市经贸委申请核发《成品油零售经营批准证书》,然后市经贸委向省经贸委申请验收核发《成品油零售经营批准证书》。其次,汽油属危险品,企业需要有应急管理部门的销售许可证;再次,企业需要消防部门的批准文件。

  有了上述批文后,企业才能到工商局注册加油站。

  某市张先生申请建设加油站,在跑了3年手续后,加油站终于投入运营。但刚刚经营不到1年,就遇到了城中村改造征收的项目。

  据了解,张先生的加油站占地2亩,土地为出让所得,地上建筑500多平,地下6个油箱,地上雨棚等一些构筑物。加油站筹备前期,张先生投资了1000多万的成本,但征收方评估不到300万。

  面对征收方给的评估价格,张先生哭笑不得。他认为,加油站的位置在十字路口,交通便利,车流量大,区位优越,虽然经营不到一年但可收入可观。而且征收方按成本法评估的补偿价格偏低。

  经过几番谈判,征收方虽然提高了补偿,但远远达不到张先生的预期。为了完成征收,征收方通过断水断电并且对加油站进行围挡切断经营的手段,逼张先生签字,并接受征收方的补偿。

  无奈之下,张先生找到了在明律师,决心用法律武器维护自己的权益。

  事实上,加油站作为一种特殊行业,在审批营业经营许可时,要取得特殊行业经营许可证和危险化学品经营许可证,比一般生产加工行业的手续更复杂。特殊行业在面临征收拆迁的时候,如何评估,如何计算损失,是一个非常大的问题。

  在明律师认为,以史为鉴,征收过程中,常用的评估方法有成本法、市场法、假设开发法、收益法四种,还有不经常使用的土地修正系数法。虽然加油站的附属物和附属设施不多,但是它所蕴含的附加值和预期收益很高,在选择评估方法的时候,应该选择收益法。

  本案中,经过在明律师团队的努力,几次谈判下来,征收方最终同意按照收益法评估,加上加油站建设损失以及待安置加油站正常经营之前的停产停业损失给予张先生1200万的补偿,并答应异地安置。

  其实,加油站遇到拆迁时,虽然被征收人有选择安置和货币补偿权利,但征收方一般不愿意异地置换,因为加油站的安置成本很高。粗略的算一下:一、地皮费用。根据《成品油市场管理办法》规定,加油站所占用的土地必须经招拍挂竞买后才能使用,而且土地性质为商业用地。众所周知,商业用地一般比其他用地价格要高出许多。如果按照一线城市3万一平、二线城市2万一平、三线城市1万一平,光买地都要花费很多;二、建设费用。基础设施不仅要搭个雨棚,建个房子,主要还是要做地下油库和复杂的地下管道。市场上,3个桶油的最低建设费用为100万,二线城市可能会达到200万,一线城市会达到300万。三、设备费用。建设加油站还需要采购设备,比如储油罐、加油机。根据加油站的规模大小,数量多少,设备的费用最少也在100万左右。四、运营费用。硬件设施完善后,加油站还需要招人、进货、宣传等。

  可见,如果异地安置,征收方也要花上一大笔费用。而且有些地方加油站的指标很多企业争着买,征收方也想留着指标补贴财政收入。

  一切必须以法律和事实为出发点,如果遇到拆迁,被拆迁人要调节好心理,应不卑不亢,在自己能力有限时,及时委托专业律师维护自身合法权益。

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