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征收非住宅房屋新规征求意见中,无证房屋的评估价值将扣减!

摘要:非住宅房屋的合法性认定、价值评估、补偿方式确定等问题相较于普通住宅均更为复杂,可能涉及的补偿利益也更大。被征收人要在认定、评估环节进行中就尽早咨询专业律师,为依法救济权利预留充分的时间和空间。不要等到征收补偿决定作出了才想起来维权,更不可错过补偿决定的法定救济期限。
征收非住宅房屋新规征求意见中,无证房屋的评估价值将扣减!

  在国有土地上房屋征收与补偿中,商业、办公、工业和公共服务等非住宅房屋在补偿价值计算等方面与一般住宅房屋存在较大差异,具有显著的复杂性,尤其是反映在房地产价格评估环节上。日前,北京市住建委在其官网上发布《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知(试行)》(征求意见稿),征求意见期限截至8月12日。那么,《通知》中究竟有哪些值得广大非住宅房屋所有权人注意的内容呢?

  【要点一:无证非住宅房屋需扣减相应比例的补偿价值】

  房屋的有证和无证问题直接关系到补偿价值的确定,这对住宅和非住宅房屋而言都是同理的。《通知》中对此拟作出这样的规定:

  对未经登记的非住宅房屋,依据土地权属审查结论或其他相关文件认定,无法提供上述文件及证明的,由区政府结合规自部门、房屋管理部门、被征收人出具的有效证明文件以及相关证据材料研究确定。

  补偿时,应扣减房屋评估价值的15%。如同时改变用途,比照前款再扣减房屋评估价值的25%。

  也就是说,对无证非住宅房屋的认定由区政府完成,之后才由评估机构接手对房屋价值实施评估。

  故此,被征收人一定要盯紧这一重要的“认定”步骤,积极提供能够证明房屋经合法审批建设的相应证明文件,争取一个较有利于自己的认定结果。

  需要指出的是,上述“扣减”房屋评估价值是建立在涉案房屋经认定尚不构成违法建筑的前提下的。如无证非住宅房屋被认定涉嫌违法占地、违反城乡规划等,等待它的可就不是扣减评估价值了,而将可能是限期拆除或者被没收。

  在明律师认为,认定结果应当是可救济的,具体个案中被征收人要及时咨询专业律师寻求帮助,而不是“默认”不利的认定结果。

  【要点二:比较法、成本法评估“修正幅度”皆明确受限】

  在专业性极强的房地产价格评估中,适用市场比较法、成本法进行评估时,在可比实例数据的基础上都会进行一定的“修正”,以使其更接近真实的市场状况。这里面是存在一定幅度的“调整空间”的。

  《通知》基于“统筹征收成本”的考虑,对这一幅度性问题予以了规范:

  1. 采用市场比较法评估非住宅房屋价值,可比实例选取应严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》第30条:“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”的规定执行。对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项不得超过10%、综合不得超过15%。

  2. 采用成本法评估非住宅房屋价值时,土地重置成本评估选用可比实例时,应在同一行政区内选用。

  如无法满足,可适当扩大到同一圈层区域(首都功能核心区、中心城区、城市副中心、平原新城地区、生态涵养区等)选用,也可调整在相邻圈层区域选用,直至满足条件……选择的可比实例最高与最低价格不得超过1.2倍,且修正后的比准价格也不得超过1.2倍。

  这就是说,位于东城区的某处非住宅房屋面临征收,其土地重置成本评估用的可比实例首先要在东城区范围内选定。

  东城区找不着合适的,可以在同为首都功能核心区的西城区范围内选定。如有需要,也可调整在朝阳区、海淀区等中心城区内选定。

  但无论怎样确定和调整,可比实例的价差都严格受到限制,其目的就在于避免畸高或者畸低的评估价值数据出现。

  在明律师提示大家,这一块的拟规范内容比较专业晦涩,需要在具体个案中由专业律师基于评估机构所提供的材料进行分析研判。被征收人一时理解不清是正常的,但要先留这么个印象,日后碰到了及时作出反应。

  【要点三:征收非住宅房屋一般给予货币补偿】

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收人对补偿方式有选择权,征收方应当提供货币补偿和房屋产权调换这两种法定的补偿方式供其选择。

  但在征拆实务中,非住宅房屋因牵涉其生产、经营门类可能涉及“疏解腾退、产业升级”等政策要求,而往往较难取得产权调换的方式,这在各地均是一般。

  北京市的这一《通知》中拟规定,征收非住宅房屋,一般给予货币补偿。具备存量非住宅房屋和安置房产权调换条件的区,可结合被征收人诉求,按照“一户一策”原则制定产权调换方案,经属地政府批准后实施。

  对符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的,优先进行同用途房屋产权调换;对不符合区域功能定位、规划控制及产业发展等要求的,优先给予货币补偿。

  经协商,也可按产权调换方案给予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房进行产权调换。

  显然,究竟是货币补偿还是房屋产权调换,一方面要看被征收人依法作何选择,另一方面也会受到所在区产业政策的影响。确需疏解转移的所谓“低端业态”,恐怕难以取得同用途的产权调换非住宅房屋。

  在明律师认为,这一问题在个案中是有依法依规进行协商的空间的,而不是一定只能给予货币补偿。被征收人若对此存在不满,可在专业律师的指导下积极与征收方展开协商,全面了解当地产业发展政策,作出最有利于自己的理性决定来。

  在明律师最后要提示大家的是,非住宅房屋的合法性认定、价值评估、补偿方式确定等问题相较于普通住宅均更为复杂,可能涉及的补偿利益也更大。被征收人要在认定、评估环节进行中就尽早咨询专业律师,为依法救济权利预留充分的时间和空间。不要等到征收补偿决定作出了才想起来维权,更不可错过补偿决定的法定救济期限。

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