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宅基地上完全无证的房屋,拆迁谈判该怎么谈?

摘要:无证房屋在征拆中的下场往往不容乐观,被拆迁人一定要对此保持足够的警惕性,不可无依据的盲目乐观。即便要自己谈,也应当建立在充分收集房屋合法性的证据,统一全家人认知和诉求,且准确捕捉拆迁方违法点的基础上去谈,而不可漫无目的地瞎谈,或者一味地强调自己困难委曲求全。
宅基地上完全无证的房屋,拆迁谈判该怎么谈?

  在明律师十分理解被拆迁人面临补偿数额被人为大幅压低后的心情,但坦率讲,“自己谈”几乎等同于“没的谈”,因为被拆迁人在法律上的“能量”是有限的,谈来谈去很可能只是车轱辘话来回说,反过头来给拆迁方做嫁衣裳。

  日前,笔者接到一通咨询电话,电话中被拆迁人表示自家的宅基地上房屋位于华北地区某市某村,房屋面积有将近300平方米。然而这处建造于十几年前的房屋却诸证皆无,既无房屋所有权证也无集体土地建设用地使用证,就更甭提“房地一体”的不动产权证了。

  眼下拆迁公司上门来协商,给出的补偿价格距这家人的心理预期差了足足大几十万,而村里也有相当一部分人家对拆迁方初步给出的补偿数额无法接受。

  那么在房屋尚未被强制拆除的情况下,被拆迁人该作出什么选择呢?答案就是——先自己谈着看看,琢磨着谈几次补偿就提升上去了。如果不行,再考虑委托律师依法救济权利。

  问题就在于,这自己去谈,究竟该怎么谈、谈什么呢?

  【律师解析:自己谈,不如委托律师后一起谈】

  在明律师不得不指出的是,有上述想法的被拆迁人,很容易就将宝贵的权利救济机会拱手浪费掉了。

  这是因为,“先自己谈着”这种想法中,隐含着其3种不够理性、成熟的意识:

  1. 误认为强拆离自己家还很远。拆迁项目才刚启动,我们先自己谈着,这话里话外的意思就是,强拆离着还有一段距离呢,不至于那么快就降临到自己家头上。

  问题来了,谁给你的这么大自信?别忘了,涉案房屋可是“诸证皆无”,存在严重的合法性漏洞的无证房屋,被定成违法建设进而限期拆除还不是分分钟会发生的事情?

  强拆这东西,你认为它离你远,它就离你不远了;你觉得它离你很近,它也许反而离你没那么近。

  所以说,自己先谈着,倘若一旦不得要领,没能抓住矛盾的核心,拆迁方来个恼羞成怒铤而走险,倒霉的只能是本处于弱势地位的被拆迁人。

  至少,只要拆迁项目启动了,强拆就是像雷暴大风一样随时有可能发生的事情,而完全不由任何人的控制。

  2. 误认为拆迁方会轻易“放水”提升补偿数额。有的被拆迁人会将征拆协商理解为买东西时的讨价还价——你开的价格不合理,我就不卖给你,你能耐我何?

  不过这种理解不是太正确。其一,无论拆迁方在一开始接触时看上去是否和颜悦色、和风细雨,但归根到底,其与被拆迁人绝非完全平等的“买卖关系”,而是强与弱、主导与应对的关系。

  你不卖人家就买不下来么?绝不会。一来,征拆项目很可能涉及公共利益,一旦被拆迁人拒绝签约被扣上“滞留户”“钉子户”的帽子,绝没有好日子过;二来,你不签字,人家就威胁要走强制执行程序,敬酒不吃就让你吃罚酒。一旦行政管理职权被调动出来,可不是你卖与不卖的问题了。

  其二,拆迁本质上就不是买卖,而是一种一方势在必得,另一方只能争取补偿利益的博弈。故此,指望拆迁方轻易“放水”是不现实的,给你家涨了那给别人家涨不涨?不知道一把尺子量到底么?

  所谓博弈,是要靠足够的筹码来展开的,而不是仅凭着“谈判协商”这样的动作就能“对”得起的。

  在任何一起个案中,提升补偿数额在复议、诉讼、查处申请等法律程序启动后都不会一帆风顺,遑论仅靠被拆迁人的协商谈判本领了。

  3. 误认为过早花钱请律师介入可能不划算。有的被拆迁人觉得,请律师介入固然稳妥,但毕竟得花上一笔律师代理费。若是自己出马几次就谈妥了,那不是把这笔律师费给省下了么?如果自己谈不妥,再请律师也不迟。

  类比几件事问问大家:你或者家人得了病,是自己先买药吃、信偏方,还是尽早去医院看大夫?拖延上十天半个月再看,和有了症状立马看能一样么?

  你或者孩子有健身、美容等方面的需求,是自己参照网络上的“攻略”去搞,还是尽早请专业的咨询顾问、教练或者美容师来操作?没整好整砸锅了,再让专业人士来补救能行吗?

  显然,“过于自信”和“疏忽大意”是被拆迁人最容易犯下的两类过失。事实上,在房子尚未被强制拆除,补偿协议也尚未签订这一启动阶段,律师介入的收效是最好的。越往后走,留给律师和被拆迁人的权利救济选择越少,空间越小,时间越紧张。

  真正的“划算”,是把几十万甚至上百万元的“差价”给抹平,而不是在主要矛盾未得到有效解决时算小账不算大账。

  每每听到被拆迁人“先自己谈着看看”这样的说法,在明律师在表示理解的同时也不由得心生担忧。等到你意识到自己谈不下来了,想到来委托律师了,房子还在吗?还没被逼签吗?评估报告出来了吗?这些都将是个问题。

  在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,无证房屋在征拆中的下场往往不容乐观,被拆迁人一定要对此保持足够的警惕性,不可无依据的盲目乐观。即便要自己谈,也应当建立在充分收集房屋合法性的证据,统一全家人认知和诉求,且准确捕捉拆迁方违法点的基础上去谈,而不可漫无目的地瞎谈,或者一味地强调自己困难委曲求全。

  须知,拆迁方很可能需要的只是形式上和你协商上3次,凑够了次数就可以推进逼签或者强拆了。那么能否在3次之内展现出自己在法律上对对方的制约力量,促使其放弃逼签的念头转而进入积极、有效的沟通中,考验得就是被拆迁人的能耐本事了。

  如果谈不下来了又被逼签逼得受不了,千万别硬撑着,还是赶紧回过头来寻求法律的帮助吧。

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