从事法律工作25年。深耕行政法领域，对政府征收拆迁领域有深入研究，熟悉行政法及行政程序流程，能够深入细致地研究案情，勤勉尽职;曾参与西安某区城中村改造、北京市某区交通枢纽改造、深圳某大型社区业主维权等近百起案件，得到当事人极高的评价。
农村宅基地属于集体土地，只能在本集体内进行流转，若出售给本集体经济组织以外的人，转让合同应认定为无效。但所有的转让合同都无效吗?
近日，浙江省丽水市缙云县人民法院依法审理了一起案件，原告在将宅基地有偿转让给外村人后得知该房屋可能属于拆迁范围，于是想要通过诉讼判定该宅基地买卖合同无效，不过法院判决驳回了原告诉请，为何?
图:视觉中国
案情回顾
2005年，缙云某村村民王某准备将自己的120m宅基地转让，外村人陈某与其丈夫得知后即与王某联系，表达购买意向。经协商，双方签订了一份《宅基地使用权有偿转让协议书》，协议约定王某将坐落该村一处宅基地使用权有偿转让给陈某及其丈夫。后陈某与其丈夫出资建造了四层半房屋。期间，陈某丈夫因病去世，陈某和该村另外一位村民结婚，并将户口迁入该村。
然而在2020年6月，王某得知自己15年前转让的房屋即将拆迁，为拆迁利益遂向缙云县人民法院提起诉讼，请求法院依法确认其与陈某签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》无效。
原告王某认为
双方签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》违反了我国法律相关规定，应当认定为无效。
被告陈某答辩称
2020年9月8日，其户口已迁至案涉宅基地所在集体经济组织。根据农村宅基地使用权政策，本村户口可享有宅基地使用权，现其已经依法取得该村户口，具备享有该村宅基地使用权的主体资格条件。因此，该房屋买卖合同效力已经得到补正，应当有效。
缙云法院一审审理认为
本案被告陈某在签订合同时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员，但在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格，合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生在十余年前，现王某诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。故2005年双方签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》有效。遂依法判决驳回原告王某的全部诉讼请求。
原告王某不服判决，向丽水中院提起上诉。
丽水中院二审审理认为
村民委员会作为基层群众性自治组织，享有自我管理、自我教育、自我服务的权利。而对村集体经济事务的自我管理，包括对村集体经济收益的处分、使用、决定权。农村集体经济组织成员资格的确定本质上是一种处分集体经济所得收益的行为，属于村民自我管理的一项重要内容，村民委员会出具的证明具有确认集体经济组织成员资格的作用。案涉村民委员会出具证明认可陈某具有该村集体经济组织成员资格，故陈某应当享有该村集体经济组织成员所享有的如宅基地使用权等成员权利。陈某与王某十余年前买卖宅基地使用权的主体瑕疵因陈某取得该村集体经济组织成员资格而得以补正，案涉《宅基地使用权有偿转让协议书》应当认定有效。
上诉人王某的上诉请求不能成立，故丽水中院二审判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
本案陈某在宅基地转让时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员，但陈某在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格，主体瑕疵得以补正，买卖双方属于同一集体组织成员，因此房屋买卖协议应认定为有效。
法律分析：
1.首先需要确保买房的名下没有宅基地且户口在村集体
2.之后就可以和卖家商谈价格，约谈好了后和村委会申请，村干部则会组织村民大会，对双方买卖的行为进行投票表决，如果2/3的村民同意买卖即可。
3.随后双方签订转让协议，在价格上这里包含宅基地和房子的总和，也就是说买了房子就必须转让宅基地。
签订后村委会盖章，协议生效，村民去办理户口过户手续。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
法律分析：
当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；
征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
律师解析：
当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。
【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；
征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
法律分析：
1.首先需要确保买房的名下没有宅基地且户口在村集体
2.之后就可以和卖家商谈价格，约谈好了后和村委会申请，村干部则会组织村民大会，对双方买卖的行为进行投票表决，如果2/3的村民同意买卖即可。
3.随后双方签订转让协议，在价格上这里包含宅基地和房子的总和，也就是说买了房子就必须转让宅基地。
签订后村委会盖章，协议生效，村民去办理户口过户手续。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
法律分析:
当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；
征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
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文章来源参考：头条-15年前农村拆迁，宅基地卖给本村人反悔案例
内容审核：尹虎律师
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