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先签协议后强制征收怎么办?

摘要:在开发商等实施主体主导的阶段,被拆迁人还要谨防其采取“帮拆”等“涉黑涉恶”手段,不问青红皂白来个先拆完了再说。因此时地方政府尚未在项目中粉墨登场,所涉房屋毁损、物品灭失的赔偿责任只能通过民事侵权救济途径去向开发商、村委会等民事主体主张,这对于被拆迁人而言可是极为不利的。
先签协议后强制征收怎么办?

  自2020年新修订的《土地管理法》施行之后,拆迁领域越来越多的项目开始吸收借鉴“预征收”这一操作路径,并且进一步将其发展成了“协议搬迁一大部分,强制征收剩余的一小部分”这样的做法。这种带有浓厚的“拆迁许可证时代”回归影子的操作,迅速在城市更新范畴内在各地铺开,成为了当前及今后一段时期最主流的拆迁模式。那么,先签补偿安置协议,后决定强制征收,究竟有何维权上的难点呢?被拆迁人又该怎样应对这种程序的项目呢?

  【要点一:协议不能轻易签是权利救济的基础】

  在明律师十多年来一直在强调一个最重要的问题,那就是被拆迁人不能在对补偿安置尚存疑问、不满的情况下轻易签订补偿安置协议。“存疑不签字”,这是依法救济权利的绝对金科玉律。

  许多被拆迁人都会在草率签约后反悔,主张自己签字时受到了来自拆迁方的诱导、欺诈、胁迫,或是没有看清协议的具体内容,或是在签字后手上没有拿到协议原件,还有的强调自己签订的协议内容显失公平等等。

  但在明律师不得不指出的是,想以上述理由走法律程序确认协议无效或者可变更可撤销的难度是极大的。大部分被拆迁人都难以举证证明自己遭遇了上述不法行为的侵害,法院在实际裁判中也不会轻易判决已签订的协议无效或者可撤销。

  一般认为,签订补偿安置协议即意味着补偿利益的基本确定。因为被拆迁人作为房屋的所有权人是有权处分自己的合法财产的,而征收拆迁法律关系的稳定性也不容被打破。

  而在前述“先签协议”的协议搬迁项目中,协议并非与县级政府或其工作部门签订,而是与开发商、村委会等“实施主体”签订的。这样的合同一旦签订,双方就需要依约履行各自的义务,想通过行政法领域的审查将其确认无效几乎不可能。

  【要点二:要能够往长远看问题,经得住眼前的既得利益诱惑】

  开发商作为实施主体开展的拆除重建类城市更新项目中,所能施展的“促签”手段较政府征收无疑要灵活许多。

  请注意,“促签”可不是“逼签”,采用暴力、胁迫等手段逼迫签字或者搬迁是非法的,但通过某些优惠、鼓励措施来促使被拆迁人愿意签字搬迁则完全没有问题。

  此时,就要看被拆迁人面对眼前利益的“定力”如何了。譬如说某个项目,早签约的奖励金是20万,一天就签字就按一定的比例往下扣除,签约期限届满奖励金就全扣光了。

  再设置一些单元签约奖、整栋签约奖,将住户、单元间的利益捆绑在一起,令其相互影响和制约,从而使本有意暂不签字的户迫于舆论压力被分化瓦解,这都是再常见不过的操作手段了。

  这些在拆迁领域皆是“阳谋”,都是直接白纸黑字写在项目的补偿安置方案、手册中的,有的甚至会拉横幅、打屏幕告诉你“别请律师,请了就上当了”。

  问题的关键,不在于开发商、村委会怎么“折腾”,而在于被拆迁人一方会受到怎样的影响。如果大家伙能够沉得住气,分得清主要矛盾(补偿安置标准过低)和次要矛盾(奖励金损失、有人上门逼签、邻里见面面子上不好看等),坚定选择咨询专业律师,那么眼前的蝇头小利是不足以扰乱大家的权利救济大局的。

  【要点三:业主大会、村民会议分量加大,考验被拆迁人“社会活动能力”】

  城市更新项目和征收拆迁的最大区别之一,就在于“群众自治”的分量空前的重,甚至在一些问题上起到决定性的作用。

  尤其是涉及拆除重建后补偿安置利益的方案确定,就需要由业主大会或者村民会议、村民代表会议去讨论决定。那么对这样一份直接影响自己合法权益的重要决议,被拆迁人一定不能不当回事或者随意缺席相关会议,“拉人头”站到自己一边的能力是十分有价值的。

  请大家想清楚一点,协议搬迁的本质就是“你情我愿”,不具有任何强制性,那么将认同自己利益主张的人组织得多多的,以此去和其他主张的物业权利人“博弈”,没有任何问题。

  如果你过于善良,选择“什么都行、跟着走”,那就等于把你自己未来若干年的居住生活条件完全系于其他人或者村委会、业主大会头上了。

  由此看来,被拆迁人群体在维护自身正当补偿权益上是否足够有“影响力”,是否能对开发商、村委会产生足够大的影响,反过来促使其对方案不断进行调整和修改,这是非常重要的事情。

  把功夫下在前面,要比等到协议搬迁转成了强制征收,再去复议、诉讼征收决定或者补偿决定要对双方有利得多。

  【要点四:加强对房屋价值评估、调查登记等环节的敏感性】

  由于协议搬迁会在这类项目中先登场,且申请县级政府介入的主动权掌握在开发商等实施主体手里,那么对于房地产价格评估等专业性较强的环节而言,开发商的话语权也会变得较大。

  调查登记也是一样。合法建筑、违法建筑和介于二者之间的无证建筑在补偿安置利益上肯定大有区别,城市更新项目还要求先拆除违法建设,再启动城市更新。

  那么家有无证房屋的户就可能在这一问题上与其他户形成事实上的“对立”状态,房屋的违建认定、处置也是一个亟需关注的事情。

  在明律师建议大家一定要在实施主体对着无证房屋“动手”,评估机构入户实地查勘前行动在先,及时咨询专业律师,在律师的指导下及时搜集证据、熟悉了解程序和各项权利,积极行使选定评估机构、监督参与实地查勘、申请听证、申请复核和专家委员会鉴定等权利,在“转强制征收”到来前尽量握有更多有利于提升补偿主张的事实依据。

  我们要提醒大家的是,开发商、村委会主导阶段中在确保被拆迁人知情权、参与权和监督权方面很可能存在这样或那样的疏漏,因为这一段它们该怎样做法律是没有规定的。大家一定要自己多留个心眼,不要在稀里糊涂之下就让许多事情变成盖棺定论了。

  在明律师最后要提示大家的是,在开发商等实施主体主导的阶段,被拆迁人还要谨防其采取“帮拆”等“涉黑涉恶”手段,不问青红皂白来个先拆完了再说。因此时地方政府尚未在项目中粉墨登场,所涉房屋毁损、物品灭失的赔偿责任只能通过民事侵权救济途径去向开发商、村委会等民事主体主张,这对于被拆迁人而言可是极为不利的。

  应对这种部分类似于“拆迁许可证”项目的做法,被拆迁人的确处于先天被动的地位。这就要求我们在每一个重要节点上都不可犯错,才有望在补偿安置利益的博弈中反客为主、占得先机,在强制征收步骤启动前收获理想的补偿结果。

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