关于旧房改造与征收
这些法律问题要知晓
近年来，随着经济社会不断发展，人民生活水平显著提升。然而许多老旧小区还存在基础功能设施不完善、绿化景观配置不合理、外立面老旧、停车资源紧张等问题。市政府出台了有关“留改拆”有机更新、土地高质量利用、风貌保护、旧区改造、促进产业转型升级等一系列政策文件。这一期的梧桐习法学堂，我们请志愿者来到了湖南路街道，讲一讲旧房改造与征收相关法律政策。
关于旧房改造与征收\n\n\n案例一
01
张女士最近收到了徐汇区房管部门发来的旧城区改建意愿征询，自己居住的公有住房所在的地块即将进行旧城区改建。\n\n\n我想了解一下，现在上海市对于旧房旧小区的“留改拆”政策具体有哪些方式?需要满足什么条件?
解答:《上海市城市更新条例》第三十二条规定，对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，经房屋管理部门组织评估，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案;签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。
对于建筑结构差、功能不全的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新，经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。
经上述意愿征询与表决程序不能实施更新改造的，如为保护社会公共利益的需要，政府可依法通过征收的方式实施更新改造。
旧改房屋征收的原则与旧房改造相同，即坚持“居民自愿”，应征求居民(房屋所有人、公房承租人)的意见或由业主表决。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，上海市人民政府令第71号文第十二条(旧城区改建的意愿征询)规定，征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建;同时，《细则》第二十一条(旧城区改建征收决定)规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%(即“两轮征询”)。
02
张女士家小区完成了旧城区改建意愿征询，同意率达到90%以上的结果已经公示。\n\n\n公有住房的房屋征收补偿是怎么计算的呢?
解答:根据71号文的规定，房屋征收与补偿应决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则，补偿部分最主要的是我们俗称的“三块砖头”，即(一) 被征收房屋的房地产市场评估价格;(二) 价格补贴;(三) 特定房屋类型的套型面积补贴，简单来说就是围绕被征收房屋情况征收的房屋价值补偿。除了“三块砖头”以外还有根据每户居住和征收时具体情况给予的居住困难户的保障补贴;搬迁费和临时安置费;和奖励费。
我们重点来说一下三块砖头的计算方式，第一块砖也就是房屋的市场评估价格，对于这个评估价格被征收的公房承租人和私房产权人能分到的比例是不同的，公房的承租人得到的补偿是房屋评估价格的80%，而私房产权人则是100%。当被征收的房屋评估价格低于征收地块房屋评估均价时，则按照房屋均价计算。
第二块砖价格补贴=征收地块房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3也就是在原有面积的基础上最多增加30%。
第三块砖套型面积补贴=征收地块房屋评估均价×套型面积补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。也就是在原有面积的基础上最多再增加15平米。
03
对于旧房改造，张女士还有以下疑问:\n\n\n如果现在把亲戚户口加进被征收房屋中，是否就能成为征收补偿的安置对象呢?对于公有住房来说，能不能分到征收补偿款是不是由户口决定的?
解答:不能，根据71号文规定，房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用:(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名;(二)房屋转让、析产、分割、赠与;(三)新增、变更工商营业登记;(四)迁入户口或者分户;(五)其他不当增加补偿费用的行为。\n\n\n\n动迁公房里有户口的人是不是都能分到补偿?
解答:不一定，虽然71号文中规定;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。但共同居住人与有户口的人并不能画等号。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此，在动迁公房中虽享有户口，但实际居住生活并未满一年的空挂户口;或者已经享受过他处征收安置的户籍人员等是无法享受征收补偿的。
动迁公房中没有户口的人是不是一定拿不到补偿?
解答:未必，上海高院发布的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了1、因结婚在被拆公房中实际居住满五年;2、服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公房等特殊情形即使在被拆公房中无户口可被视为同住人。
案例二
小琴的户籍于1995年10月19日因来沪求学迁入张阿姨的老公房中，但一直随父母生活在外地，2016年4月14日，张阿姨作为公房承租人与征收单位签订征收协议。小琴得知后，起诉张阿姨要求作为共同居住人分得征收补偿利益。
裁判观点:虽然小琴在系争房屋有本市常住户口。但小琴将户籍迁入系争房屋时是未成年人，应与父母共同生活，且当时其父母的户籍均未在系争房屋内，小琴户籍迁入是为了上学，故应认定张阿姨当时同意小琴户籍迁入系争房屋是属帮助性质，小琴不应作为共同居住人享有征收补偿利益。
旧房改造与征收事关民生福祉，牵动万家民心。相关政策和规定纷繁复杂，文件、解答层出不穷。在遇到房屋征收问题时，不可按照自身经验、他人经历作为判断的依据，应多咨询法律专业人士，真正有效地保护到自身的合法权益。
法律分析：
1、一般来说，赔偿包括以下三种情况：
（1）被征收房屋的价值补偿；
（2）房屋征收造成的搬迁、临时安置补偿；
（3）房屋征收造成生产经营损失的补偿。
2、城市旧房改造补偿标准如下：
（1）房屋补偿费用于补偿被拆迁房屋所有人的损失。
按被拆迁房屋的结构和折旧程度分类，按每平方米单价计算。
（2）周转补偿是用来补偿被拆迁房屋的居民临时居住或寻找临时住所的不便。
按临时居住条件备案，按被拆迁房屋居民人口按月补助。
（3）奖励补偿费用于鼓励居民积极协助房屋拆迁或放弃部分权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置房屋等。
房屋拆迁补偿费的各项标准，由当地人民政府根据当地实际情况和国家有关法律、政策确定。
拆迁单位必须严格执行，不得擅自变更。
对于补贴金额，不同地区的价格略有不同。
大致如下：
1、户：
一级危房2万元；
二级危房5000元；
三级危房3000元；
2、低收入家庭：
一类危房平均补贴2万元；
二类危房平均补贴3000元；
三类危房平均补贴2000元；
3、贫困户：
一级危房1万元，二级危房3000元，三级危房2000元；
4、普通户：
一级危房平均补贴5000元；
二级危房平均补贴3000元；
三级危房平均补贴2000元。
法律依据：
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律分析：
旧改有补偿。
根据我国法律规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；
拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
一、旧房改造应该领补助还是领补偿
1、旧房改造补助每户标准：
根据危旧房改造政策解读，补助标准：
按东、中、西部每户补助6500元、7500元、9000元的标准;同时按人均1200元补助标准，支持建设危房改造供热等配套基础设施。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
如是农村集体土地上房屋，需按照《土地管理法》规定，给予相应货币补偿，并给予同等面积的宅基地来安置。
相关法律规定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
二、棚户区改造房屋拆迁补偿遵循的原则
(一)以人为本、民生优先。
从维护社会稳定、构建和谐社会的大局出发，以棚户区广大群众的利益为重，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难家庭的住房问题，给予政策倾斜和合理照顾，促进我市住房保障体系的建立，确保“住有所居”。
(二)公开公正、和谐拆迁。
依法保护棚户区各类房屋被拆迁居民的合法权益，做到群众参与、社会监督、阳光操作，减少拆迁矛盾和纠纷。
(三)统筹兼顾，合理补偿。
结合市情，因地制宜，处理好房屋拆迁过程中的各种利益关系，既要使拆迁困难家庭得到利益和实惠，又要做到合理控制拆迁成本，使拆迁补偿政策合法性与合理性相兼顾。
(四)统一性和连续性。
与国家、省、市拆迁法规和政策相统一，注意新旧政策衔接，保持全市拆迁改造政策的连续性和稳定性，既要有利于推进棚户区改造，又要有利于非棚户区拆迁的顺利实施。
三、农村房屋拆迁赔偿标准
1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
法律分析：
1、一般来说，赔偿包括以下三种情况：
（1）被征收房屋的价值补偿；
（2）房屋征收造成的搬迁、临时安置补偿；
（3）房屋征收造成生产经营损失的补偿。
2、城市旧房改造补偿标准如下：
（1）房屋补偿费用于补偿被拆迁房屋所有人的损失。
按被拆迁房屋的结构和折旧程度分类，按每平方米单价计算。
（2）周转补偿是用来补偿被拆迁房屋的居民临时居住或寻找临时住所的不便。
按临时居住条件备案，按被拆迁房屋居民人口按月补助。
（3）奖励补偿费用于鼓励居民积极协助房屋拆迁或放弃部分权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置房屋等。
房屋拆迁补偿费的各项标准，由当地人民政府根据当地实际情况和国家有关法律、政策确定。
拆迁单位必须严格执行，不得擅自变更。
对于补贴金额，不同地区的价格略有不同。
大致如下：
1、户：
一级危房2万元；
二级危房5000元；
三级危房3000元；
2、低收入家庭：
一类危房平均补贴2万元；
二类危房平均补贴3000元；
三类危房平均补贴2000元；
3、贫困户：
一级危房1万元，二级危房3000元，三级危房2000元；
4、普通户：
一级危房平均补贴5000元；
二级危房平均补贴3000元；
三级危房平均补贴2000元。
法律依据：
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
法律分析：
1、房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；
2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；
3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
1、房屋拆迁实施方案
2、房屋拆迁服务方案
3、房屋拆迁施工方案
4、房屋拆迁工作方案
5、拆迁方案范本
6、拆迁技术方案
7、房屋拆迁项目
8、拆迁专业知识
9、房屋拆迁工作流程
10、拆迁 方案
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“房屋拆迁专业方案，关于旧房改造与征收的这些问题，专业律师为你解惑→”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：头条-房屋拆迁专业方案，城市旧房改造怎么补偿
内容审核：郑远航律师
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