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宅基地上无证房屋想要按合法的补偿?这4项主张没准能管用

摘要:那么,家住无证房的你应当提出哪些主张、搜集哪些证据来支持自己的诉求呢?面对征拆项目中的违建查处,怎样进行陈述、申辩才算有力呢?
宅基地上无证房屋想要按合法的补偿?这4项主张没准能管用

  农村的无证房屋大量存在,这是一种历史事实,不是谁对谁错谁有责任的事儿。而一旦遇到征收拆迁,无证面积的补偿安置往往会较有证部分大打折扣,甚至会动辄出现100-200元一平方米的“违建补偿”价码,连重置成新价都不够。这样的低补偿无疑是被拆迁人难以接受的,大家想要让拆迁方给咱按合法的补偿,也是人之常情。那么,家住无证房的你应当提出哪些主张、搜集哪些证据来支持自己的诉求呢?面对征拆项目中的违建查处,怎样进行陈述、申辩才算有力呢?今天,在明律师就给大家说说这件事。

  【申辩理由一:房屋系自家的唯一住宅】

  这一申辩理由中包含两层逻辑:一是涉案房屋是确保居住生活之需的住宅,而非经营性用房,更没有被拿来出租赚钱。

  二是涉案房屋是自家的唯一住宅,除了这处房屋自己在本地就没地方可住了。

  在以往的相关裁判中可以看出,对农村集体经济组织成员居住权益的保障法院是会考虑到的。确系村民唯一住宅的,一般都以“改正+罚款”的方式进行处置,而不首先使用限期拆除或者没收的较重行政处罚。

  不过需要指出的是,唯一住宅房屋并不是百分之百不会被限期拆除。若乡镇街道和村委会坚持要“清理整治”,那么当事人完全可以掌握一定的灵活性,与其协商另行审批宅基地建房、给予适当“配合拆除”补偿等的可行性。

  在越来越多的个案中,拆违并不是一上来就不管三七二十一的一通乱拆,而是逐渐有了“依法行政”的样子,协商调解、先礼后兵已为许多地方所接纳。

  【申辩理由二:虽无乡村建设规划许可证,但有“单地证”】

  无证也分程度和等级,有的是完全无证,那么就比较麻烦;有的则是所谓的“单地证”——当事人拥有集体土地建设用地使用证或者宅基地使用权证,而只是地上后建的房子没有证。

  有证与无证,差别巨大。“地证”上通常会记载一个最初批地时拟建房屋的面积,后来翻、改、扩建的则很难在其上有所体现。

  那么在这种情况下,涉案房屋就不会再是完全无证的全部违建,而最多仅是证载面积小于实际面积的“部分违建”。

  这就要求乡镇街道全面调查取证,弄清房屋每一个部分的建造年代、建筑结构和审批情况,而不能眉毛胡子一把抓,在做不到区分处置的情形下作出责令限期拆除决定。

  单凭不符合《城乡规划法》规定这一依据作出的限拆决定是很容易因事实不清,证据不足而被依法撤销的。由于我们有地证,那么乡镇街道就必须多费些周折,做好其应尽的职责。

  部分违建,全部拆除势必将构成违法强制拆除,被征收人将有通过确认强制拆除行为违法并申请行政赔偿来弥补损失的机会。

  【申辩理由三:涉案房屋的建造曾取得当时村委会、村民小组的同意】

  此前在明律师曾提到过,仅有当年建房时村委会、村民小组的同意,或者仅向村委会定期、一次性交纳过费用,并不能作为证明房屋完全合法的依据。

  但话分两头说,尽管这两项主张在认定房屋合法性上不能起到决定性的作用,但却能在争取更理想补偿利益中发挥积极的作用。

  无证房屋的居住者一定要将当年村民会议、村民小组会议等开会讨论自家占地建房一事的会议记录、纪要,决议文本等书面材料保管好。到了关键时刻拿出来,或能促成村委会对解决补偿关切的积极介入,这对被拆迁人而言是有益无害的。

  同理,交费收据上所注明的费用名称尽管五花八门,很不规范,但同样能够证明村委会在较长历史时期内对涉案房屋存在的知情和认可。在认定无证房屋时,有利于被拆迁人将自己的房屋往“历史遗留原因形成的”这一有利性质上靠。

  总之,大家的确不能认为有了村委会的同意或者交过费用,就可以不用办理规划许可、竣工验收和不动产权登记了,但在面临拆迁腾退项目时,这些证据有就比没有强,绝不是完全没有作用的。

  【申辩理由四:房屋曾被行政处罚过,且建造年代久远】

  建造年代是否久远,没有法定的标准,而是要看实务中的具体案情。笔者认为,农村房屋至少要建造于2008年《城乡规划法》施行前,才算是可能沾上“历史遗留原因形成”的边儿。

  如果能进一步早于1999年、1990年甚至是1987年,那么越早对我们主张公平的补偿越有利。

  需要注意的是,农村无证房屋完全合法得是1982年《村镇建房用地管理条例》施行前建造的,这一认定标准着实有些高,个案中的房屋较难“够”得到。

  无论怎么说,你所要主张补偿的无证房屋不能是近两三年的私搭乱建,更不能涉嫌违法占地。否则甭说补偿了,连拆除补贴都够呛。

  此外,若房屋在过去若干年间曾被当地乡镇街道、县级自然资源和规划主管部门或者农业农村主管部门、城管执法部门等给予过罚款、责令改正等行政处罚,也可能对被拆迁人主张补偿利益产生一定的有益影响。

  尽管“一事不再罚”原则和“处罚时效”均不能在这一问题上适用,但处罚过但并没有限期拆除还是能够部分证明涉案房屋的违法情节并不严重,有取得适当补偿的“正当性”。

  在明律师最后要提示广大农民朋友的是,无论我们怎样陈述、申辩或者在听证会上提出怎样的辩驳意见来,房屋无证毕竟属于合法性层面的“硬伤”,其对最终补偿结果产生负面影响几乎是必然的。上述理由单独拎出哪一个来或许都不能起到提升补偿、阻止拆除的目的,但根据实际情况组合在一起就会显得更具说服力。

  大家在碰到征收拆迁、拆违腾退时一定不要轻易放弃对自家无证房屋的权利救济,而是要在最大限度搜集证据的前提下尽早咨询专业律师,将有无证面积作为一种“抓手”“着力点”为我所用,在审查征地补偿安置决定、责令交出土地决定、限期拆除决定等程序中及时释放出来,争取更大的协商调解空间。

  请牢记,农村的无证房屋绝不能等同于违法建筑,更不能被无视历史背景而“一刀切”采取限期拆除、不予补偿等极端举措。秉持这样的原则,无证房的“权利人”其实还是大有可为的。

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