天水拆迁政策改革,拆旧建新符合特批的条件,2021年天水市拆迁

一、拆旧建新符合特批的条件

拆旧建新需符合特批条件，主要涉及“一户一宅”原则、符合土地利用总体规划和村庄规划、办理相关审批手续等方面，以下是对拆旧建新符合特批条件的详细解答：

一、拆旧建新的基本原则

1. “一户一宅”原则

- 法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

- 解释：拆旧建新时，也需确保新建房屋后仍符合此要求。若已有一处符合规定面积的宅基地住房，则一般不能再申请新的宅基地建房，除非存在特殊情况（如因自然灾害导致原有房屋无法居住等）。

2. 符合土地利用总体规划和村庄规划

- 法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

- 解释：拆旧建新必须符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划。若地块为农用地，需经法定程序转为建设用地后方可建房。基本农田保护区内禁止任何形式的建房行为。

二、拆旧建新的具体条件

1. 申请人资格条件

- 本村集体经济组织成员：申请人必须是本村集体经济组织内部的成员，具有农村户籍，并长期定居于乡村地域。

- 年龄与独立经济能力：申请人需年满20岁及以上，具备独立经济支撑能力，并且与父母已完成分居手续，确保能够独立承担建房责任和义务。

- 符合“一户一宅”原则：如前所述，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

2. 宅基地及现有房屋状况条件

- 宅基地面积限制：新建房屋的占地面积和建筑面积不得超过当地规定的标准。具体标准可能因省、自治区、直辖市而异。

- 房屋老旧或安全隐患：若旧房属于危房，经相关部门鉴定确实存在安全隐患，严重影响居住安全，则可以申请拆除重建。

- 功能不满足需求：随着家庭成员增加和生活水平提高，原有房屋布局或功能无法满足生活需求时，也可以考虑申请拆旧建新。

3. 特殊情况处理

- 因国家征收或自然灾害失去宅基地：若因国家征收土地、自然灾害等原因导致失去宅基地，申请人可向政府申请另一处宅基地进行新房建设。

- 户口迁移后无宅基地：若由于不可预见或突发情况导致户口迁移外地后再迁回原籍，且仍无宅基地者，亦可提出宅基地申请。

三、拆旧建新的审批流程与材料

1. 审批流程

- 申请：申请人需向当地村委会提出书面申请，说明拆旧建新的原因、拟建房屋的位置、面积等情况。

- 审核与公示：村委会初步审核后上报乡镇人民政府或街道办事处，相关部门对申请进行进一步审核，并进行不少于7个工作日的公示，征求周边群众意见。

- 审批：经审核公示无异议后，由乡镇人民政府或街道办事处根据具体情况进行审批。批准后方可动工建设。

2. 申请材料

- 家庭户口本复印件、申请人身份证复印件。

- 《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》。

- 原《集体土地建设用地使用证》（如有）。

- 建房户他处无宅基地的说明书（需村主任、驻村干部签字）。

- 分家协议原件（如适用）。

四、拆旧建新的其他注意事项

- 禁止未批先建：农村村民应当严格按照批准面积建设住宅，禁止未批先建或超面积占用宅基地。否则将面临相应的法律责任。

- 拆旧建新原则：经批准易地建设住宅的，应将原宅基地交还村集体。这是确保土地资源合理利用和“一户一宅”政策落实的重要措施。

- 付费有偿使用：在某些地区，对于超出“一户一宅”标准的宅基地面积，可能会实施付费有偿使用试点政策。申请人需了解并遵守当地的相关规定。

二、拆房子重建叫改造吗

拆房子重建是否叫改造，需结合具体情况与法律规定综合判断

1. 拆房子重建：通常指的是将原有房屋完全拆除，并在原址或新址上重新建造房屋的行为。这一行为可能涉及宅基地的重新利用、规划审批以及建设许可等多个环节。

2. 改造：在法律和建筑领域，改造一般指的是对现有建筑物进行结构或功能上的调整、更新或升级，而不一定涉及完全拆除和重建。改造可能包括房屋的加固、装修、扩建（在符合规划的前提下）等。

1. 合法性判断：拆房子重建是否合法，关键在于是否遵循了相关法律法规和审批程序。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。这意味着，拆房子重建需要获得必要的审批手续，包括宅基地用地审批和乡村建设规划许可证等。

2. 与改造的区别：从法律角度看，拆房子重建与改造在性质上有所不同。拆房子重建通常涉及更全面的建设活动，可能需要重新规划、设计和施工，而改造则更多是在现有建筑物基础上进行的部分调整或升级。

1. 未经审批擅自建设：若拆房子重建未取得任何部门审批或虽申请但未获批准就私自开始建设，此类行为将被视为违法建设，即违建。

2. 超出审批范围或违反规划要求：即使获得了审批，如果实际建设超出批准的范围（如层数、面积等）或违反城乡规划要求（如在规划为农用地的土地上进行建设），同样构成违建。

3. “一户多宅”且无合法依据：若农户已拥有多处宅基地，且在没有合法继承等正当理由的情况下对其中一处进行拆旧建新，此行为也可能被认定为违建。

拆房子重建并不直接等同于改造，其是否合法以及是否构成违建，需依据具体情况及法律法规进行综合判断。在进行拆房子重建前，务必咨询当地土地管理、规划等部门，了解相关法律法规及审批流程，确保行为的合法性。

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内容审核：杨小燕律师