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城市更新与旧城改造的区别

摘要:需要指出的是,棚户区改造和旧城区改造也有很多共同特点,譬如被征收人都有权要求就近地段或者改建地段的回迁安置,多数被征收人对补偿方案不满时应当组织听证,不仅要有“四规划”还要有“一计划”,等等。
城市更新与旧城改造的区别

  城市更新与旧城改造的区别

  一、定义不同

  1.棚户区的定义

  参考《西安市棚户区改造管理办法》的规定,棚户区是指“城市规划区范围内,房屋建筑密度大、结构简陋、质量差、年久失修、安全隐患大(包括经房屋鉴定机构鉴定为C、D级的危旧房屋),使用功能、配套设施不完善的住宅区域。包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区(城中村)”。

  2.旧城区的定义

  参考《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法》的规定,旧城区的定义是指“符合国家、自治区、市有关旧城区改造政策要求,对本市建成区内具有以下情形之一的区域:

  (一)人居环境恶劣、环境污染严重、存在重大安全隐患。

  (二)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;“退二进三”的产业用地;经政府认定的停工停产工矿用地、工业内部闲置地。

  (三)布局散乱、设施落后,城市基础设施和公共设施亟需完善,规划确定改造的老旧城区等。

  (四)其它经自治区或市人民政府认定属于城市旧城区改造的情形。

  (五)为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性,拟改造地块可涉及少量新增建设用地,但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总用地面积的5%,超过5%且总面积不超过20亩的,也可纳入改造范围。

  二、法律依据不同

  棚户区主要是从建筑的危旧程度考量,既可以针对集体土地上的房屋,也可以是国有土地上的房屋,所以改造棚户区的法律依据视情况而不同。

  如果是针对国有土地上的棚户区进行改造,法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》;如果针对集体土地及其房屋进行改造,则法律依据是《土地管理法》及其实施条例。

  特别需要注意的是,如果棚户区改造同时涉及了以上两种不同土地(房屋)的改造,必须分别根据不同的法律依据启动征收程序,不可混为一谈,这个已经有最高人民法院的判例,就不再赘述。

  一般来说,旧城区的改造仅适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,且根据上文中的描述不难看出,其概念所涉范畴会更宽、更广一些,在实务中也具有更大的灵活性和解释空间。

  三、征收的程序不同

  对棚户区改造来说,假如是国有土地上的棚户区改造,就要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所要求的程序,分为征收决定、补偿决定和强制执行3大阶段推进。

  如果是集体土地及其上房屋的改造,就应当严格依照《土地管理法》及其实施条例的规定,在取得省级政府或者国务院的批复后,由市、县级自然资源部门发布征地公告和征地补偿安置公告,对无法配合签约的作出责令交出土地决定或者征地补偿安置决定予以推进。

  有没有省级政府的征地批复,是两种不同土地性质下程序上最直观的区别,被拆迁人朋友一定要注意审查。

  四、补偿标准不同

  以深圳市《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》为例。棚户区改造搬迁补偿标准由征收方制定并公示,不具有可协商性,棚改项目某村的拆赔比是套内1:1或建筑面积1:1.18二选一;可以低价9000元/平方米的价格加购13平方米;可购的上限是25平方米,另外的12平方米可以当时市场价的九折购买。

  而旧城区改造补偿标准可以协商确定,比如,某镇的拆赔比是1:1.4;某小区的拆赔比为1:1.3;某生活区的拆赔比也是1:1.3,具体小区的补偿方案由各小区的开发商来定,没有统一标准。

  显然,在这一事例中,旧城区改造项目的补偿比例略高于棚户区改造,当然这不是绝对的,要以地方性规定为准。

  需要指出的是,棚户区改造和旧城区改造也有很多共同特点,譬如被征收人都有权要求就近地段或者改建地段的回迁安置,多数被征收人对补偿方案不满时应当组织听证,不仅要有“四规划”还要有“一计划”,等等。

  在明律师最后要提示大家的是,尽管棚户区改造和旧城区改造在许多地方存在概念上的混用,在土地性质相同的情形下未必有多大差别,但城市更新与旧城改造的区别在对补偿安置条件实施救济时,每一个微小的差异都是被拆迁人提升补偿的钥匙。只有弄清楚了棚户区改造和旧城区改造的细微区别,才能对自己的预期补偿利益有一个精准的判断,以免蒙受无谓的损失。实践中并非只有城市更新与旧城改造的区别,由村委会或是乡政府主导的腾退,以及其他公共利益开展的拆迁,比如因修路、修高铁,水利工程项目建设也会涉及拆迁,这里我们就不一一地说了。只要记住一句话就行,无论是以什么名义开展的拆迁,其目的是什么,总之都要保障被征收人知情权、参与权、监督权以及复议、诉讼权,且原则上给予被征收人的补偿不得低于其原有生活水平,长远生计要有保障,否则被征收人可以拒绝交出土地或房屋

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