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承租人拆迁时能要拆迁补偿吗?

摘要:在征收案件中,一般征收部门只会与房屋所有权人协商补偿安置事宜,却忽视了一类群体,房屋实际使用人即承租人。一旦租赁房屋在租赁期间被拆迁,承租人能否获得合理补偿呢?
承租人拆迁时能要拆迁补偿吗?

  导读:

  在征收案件中,一般征收部门只会与房屋所有权人协商补偿安置事宜,却忽视了一类群体,房屋实际使用人即承租人。一旦租赁房屋在租赁期间被拆迁,承租人能否获得合理补偿呢?下面通过北京在明律师事务所李甜律师承办的一起案件进行分析。

  案情介绍:

  2020年6月24日,承租人青岛某公司与案涉房屋所有人签订了《厂房租赁合同》,后承租人交付房屋租金,并取得该案涉厂房及土地的使用权,对厂房进行添付、整饬、修缮,将已有的机器设备搬入,购进缺少的机器设备,安排员工,全力开展经营生产。

  2020年8月初,在生产经营一个月后,案涉厂房及地块被纳入征收范围,房屋所有权人通知承租人尽快将设备搬出案涉厂房,并承诺退还剩余期限租金。原告刚刚生产经营一个月,因被告的通知,原告只能停产,不能再经营下去。无奈之下,在有关征拆部门对厂房进行调查登记后,承租人于11月初搬离该案涉厂房。但房屋所有权人并未按照承诺退还剩余租金,更不说主动配合原告获得遇到厂房征收应当归属于承租人停产停业损失等合法权益。无奈之下,厂房承租人青岛某公司慕名来到北京在明律师事务所进行咨询,后李甜律师接受委托。

  在李甜律师指导下,青岛某公司向街道办提起信息公开申请,了解相关征收材料,通过信息公开获悉,房屋所有权人连先生已于2021年1月18日与青岛市黄岛区王台街道办事处签订了拆迁补偿协议书,并领取了拆迁补偿款。后在律师指导下,承租人将房屋所有权人诉至法院。

  法律分析:

  李甜律师接受青岛某公司委托后,在详细了解案件情况后分析认为:

  首先,青岛某公司基于合法、有效的租赁合同对承租的涉案厂房享有了占有、使用、收益的权利,此是独立于所有权而存在的权利,与土地承包经营权、建设用地使用权等使用权并列为用益物权。所以,依据《民法典》的理论,王先生对承租的商铺享有用益物权。对房屋所有权的补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿,而物权包括占有、使用、收益、处分的权能。承租人通过租赁合同取得了房屋所有权人对房屋的占有、使用和部分收益的权能,承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、收益的权能,其权益应当同物的所有权人一同受到法律保护。本案中,承租人在正常承租、经营期限内因征收行为造成经营不能,房屋所有权人应就其受到的损失进行补偿。

  其次,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”依据上述规定,在被拆迁房屋有租赁事实存在时,征收导致了经营性用房无法继续使用,应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。

  最后,承租人主张对停产停业这一经营性损失、搬迁补助费和附属物相关补偿费,是合理的权益。这个主张既不过分,也没有侵害他人合法权益。因此,在承租人与房屋所有权人对拆迁利益无约定的情况下,应遵照“实际经营人”或“实际经营”原则处理,按照相关法律规定及公平原则进行合理的利益分配。

  律师建议:

  现实中,经营性用房的实际经营者往往都不是房屋的所有权人而是承租人,在大多数情况下,在征收启动阶段,承租人是可以参与到补偿协商过程中,如果事业无法继续经营下去,那么属于承租人的“停产停业损失、装饰装修、搬迁费、安置补助费”等补偿利益承租人就有权获得。

  案件结果:

  基于上述事实依据与法律依据,在律师指导下,承租人青岛某公司将房屋所有权人诉至法院,要求分割补偿利益。最终,经过公正审判,青岛某公司也得到了合理的补偿。北京在明律师在此提醒广大被征收人,如果认为合法权益受到侵害,应当及时向专业律师求助,通过法律途径最大程度地维护自身合法权益。

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