北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，海淀区律师协会权保部委员，中数法律服务频道《法制与经济》栏目法律服务中心法律顾问，北京《置业法眼》栏目案件讲解员及评论特
集体建设用地盖的房子是否算商业房地产，需根据具体情况判断，但符合一定条件的集体建设用地上的房屋可以用于商业用途，不过其性质与国有土地上的商业房地产存在差异。以下是对此问题的详细分析：
一、集体建设用地的性质与权属
1. 土地性质：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有。集体建设用地，即乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，同样属于农民集体所有。
2. 权属关系：在集体建设用地上建设的房屋，其土地使用权归集体经济组织或村民所有，而非国家。这意味着，这些房屋的产权在一定程度上受到集体土地所有权的制约，与国有土地上的房屋在权属上存在本质差异。
二、集体建设用地用于商业用途的条件与流程
1. 土地用途规划：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体建设用地要用于商业用途，必须首先被纳入土地利用总体规划和城乡规划，并明确确定为商业等经营性用途。
2. 依法登记：集体经营性建设用地需完成依法登记，确保土地权属清晰无争议，这是进行后续开发和使用的前提。
3. 集体决策：农村集体土地的出让、出租等需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或代表同意，这是保障集体成员权益的重要程序。
4. 审批流程：若原为农用地，需先完成农用地转建设用地的审批流程；若已是集体经营性建设用地，则可直接按程序进行出让、出租等，用于商业用途。
三、集体建设用地上商业房的性质与特点
1. 房屋性质：集体建设用地上的商业房，虽然用于商业目的，但其本质仍属于在集体土地上建设的房屋。因此，这些房屋的性质与国有土地上的商品房有所不同，主要体现在产权归属、流转限制等方面。
2. 用途限制：虽然集体建设用地可以用于商业用途，但并非所有的集体建设用地都可以随意开发商业房。必须符合土地利用总体规划和城乡规划，且经过法定审批程序。商业房的建设标准和功能布局也需按照商业需求进行，以满足商业经营活动的需要。
3. 流转与交易限制：与国有土地上的商业房相比，集体建设用地上的商业房在流转和交易方面存在更多限制。例如，这类房屋通常不能自由买卖给非本集体经济组织成员的个人或单位；即使在本集体经济组织内部流转，也需要满足一定的条件和程序。这些限制体现了集体土地的特殊性和保护集体成员权益的需要。
四、集体建设用地上商业房与国有土地商业用地的区别
1. 所有权差异：集体土地商业用地的所有权归集体所有，而国有土地商业用地的所有权归国家所有。这是两者最本质的区别，也是导致其他差异的基础。
2. 流转与交易限制：如前所述，集体土地商业用地在流转和交易方面存在更多限制，不能直接出让给非集体成员，且流转程序更为复杂。而国有土地商业用地则相对自由，流转和交易更为便捷。
3. 法律保障与权益：在合法建设和使用的前提下，集体建设用地上商业房的权益受法律保护。但由于集体土地的特殊性，其权益保障在某些方面与国有土地上的商业房存在差异。例如，在征收拆迁时，补偿标准和方式可能不同；在抵押融资时，也可能面临更多限制。
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条国家建立国土空间规划体系。土地开发、保护、建设活动应当坚持规划先行。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。在编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。
本案为一起建设用地使用权纠纷案件，大连永铭贸易有限公司上诉请求：
撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；
本案全部诉讼费用由被上诉人承担。按照1999年实施的《土地管理法》63条，集体土地使用权不得出让、转让用于非农建设，但书条款的规定是只有经过联营等合法方式取得与集体所有权人联名获得的建设用地使用权企业，才能通过破产、兼并等情形使土地使用权依法发生转移。驳回上诉，维持原判，二审案件受理费元28509，由大连永铭贸易有限公司负担。
谢某某与罗某某、深圳市茂杭实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，原告谢某某向本院提出诉讼请求：
确认原告与被告罗某某杭签订的《合作建房协议书》无效；
两被告连带向原告返还合同款项318500元及因该合同而获得的收益即相应利息38158.07元（自收取款项之日起至款项全部实际返还之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，暂计至2020年5月12日）；
由两被告连带承担本案全部费用（包括但不限于案件受理费、保全费、审计及评估费、调查费、律师费以及其他为本案诉讼而实际支出的一切费用）。本案庭审过程中，原告明确第三项诉讼请求的律师费为8000元。根据被告罗某某杭所提供的惠东县******管理区办事处与刘XX签署的《有偿转让码头协议书》以及刘XX与罗某某杭签署的《合作建房协议》，原告与被告罗某某杭签署的《合作建房协议书》中转让的案涉不动产的土地使用权为集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。被告罗某某杭应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谢某某返还购房款318500元，案件受理费6650元，由原告谢某某负担710元，由被告罗某某杭负担5940元。
龙某某与龙某某某全、凌某某共有纠纷一审民事判决书本案为一起共有纠纷案件，原告龙某某、邓某某向本院提出诉讼请求：
1.判决确认位于四川省宜宾市翠屏区9社（组）9号集体土地使用权证编号宜某某用（2013）07303号120平方米宅基地使用权中的30平方米归原告龙某某，价值1万元；
30平方米归原告邓某某，价值1万元；
二原告各占总份额的25%，共价值2万元，属于原告龙某某的宅基地使用权由原告邓某某代管；
2.判决确认位于四川省宜宾市翠屏区9社（组）9号的宅基地上修建的房屋第一层面向客厅右侧顺数第一间住房、第二层靠楼梯一侧顺数第一间住房归原告龙某某所有；
第一层面向客厅右侧顺数第二间住房、第二层靠楼梯一侧顺数第二间住房归原告邓某某所有；
厨房、客厅、卫生间、猪圈、敞坝、楼梯等共用部分归房屋权利人共有共用；
二原告各占总份额的25%，各2.5万元，共5万元，并由原告邓某某代管原告龙某某房屋；
3.判决确认四川省宜宾市翠屏区9社（组）9号家庭户农村土地承包地（经营权证编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXＪ）7.49亩中的1.8725亩归原告龙某某，价值1万元；
1.8725亩归原告邓某某，价值1万元；
二原告各占总份额的25%，共价值2万元，并由原告邓某某代管原告龙某某所有的份额；
4.判决确认四川省宜宾市翠屏区9社（组）9号家庭户林地（登记人龙某某）0.7亩中的0.175亩归原告龙某某，价值1万元；
0.175亩归原告邓某某，价值1万元；
二原告各占总份额的25%，共价值2万元，并由原告邓某某代管原告龙某某林地；
5.判决二被告配合二原告办理第1-4项中所确认权属分户手续；
6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：
原告邓某某与被告龙某某某为夫妻，被告凌某某系被告龙某某某全之母，被告龙某某某全父亲龙某某已身故，原告邓某某与被告龙某某某全共生育二女，长女龙某某某已成年分户，原告龙某某系次女。位于四川省宜宾市翠屏区9社的7.49亩的农村土地（经营权证编码：
XXXXXXXXXXXXXXXXXXＪ），原告邓某某享有25%份额的承包经营权，位于四川省宜宾市翠屏区地（证号：
宜某某用（2013）第07303号）地上房屋，原告邓某某享有25%的份额。
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内容来源参考：法律头条-集体建设用地上的商业房是什么性质?,集体土地能不能作为商业用地
内容审核：梁红丽律师
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