最高院案例农村房屋买卖合同中约定拆迁事由，怎样处理?，最高院裁判 买卖合同约定拆迁利益归属

最高院裁判 买卖合同约定拆迁利益归属

最高院裁判中，对于买卖合同约定拆迁利益归属的问题，主要依据合同效力及具体约定进行判定。以下是对此问题的详细分析：

一、合同效力判定

1. 合同有效情形：若买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定（如《民法典》第一百五十三条），且买受人符合相关交易主体资格（如农村房屋买卖中买受人为同一集体经济组织成员），则合同有效。此时，拆迁利益原则上按合同约定归属。

2. 合同无效情形：若合同因违反法律强制性规定（如非集体经济组织成员购买农村房屋）或违背公序良俗而无效，则拆迁利益归属需根据双方过错及实际贡献综合判定。通常，原出卖人作为宅基地使用权人可能获得部分补偿，但买受人可主张信赖利益损失赔偿。

二、合同约定的具体适用

1. 明确约定拆迁利益分配：若合同中已对拆迁补偿分配作出具体约定（如按比例分成、固定金额等），且该约定不违反法律强制性规定，则法院可能直接依据合同约定裁判拆迁利益归属。

2. 约定不明或未约定：若合同未明确约定拆迁利益分配，或仅笼统提及“遇拆迁协商解决”，则法院将结合合同履行情况、双方过错程度、实际占有使用情况等因素进行裁量。例如，买受人长期居住并维护房屋的，可能适当多分补偿。

三、司法实践中的裁判倾向

1. 保护实际权利人：在合同有效且买受人为实际权利人的情况下，法院倾向于支持买受人获得拆迁补偿。例如，同村村民间的房屋买卖合同合法有效，拆迁后买受人作为实际占有使用人，通常被认定为补偿权益人。

2. 平衡双方利益：在合同无效或约定不明的情况下，法院注重平衡双方利益，避免一方因合同无效或约定缺失而获得不当利益。例如，城镇居民购买农村房屋后因拆迁引发纠纷，法院可能判决出卖人获得宅基地补偿款，买受人获得房屋重置成新价及区位补偿价的部分份额。

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相关法律法规

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

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本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，潘某某、刘某某向本院提出诉讼请求：

1.请求依法判决两被告支付原告涉案房屋的拆迁利益损失150万元（以实际为准）；

2.请求本案诉讼费由两被告承担。2010年5月14日，原告与被告彭某某及张某某签订房屋买卖协议，彭某某、张某某将位于青岛市黄岛区滨海街道办事处石某某1号带院民房四间卖于两原告，协议约定，该房屋如遇拆迁或整体规划等事宜，彭某某、张某某必须无偿协助两原告办理相关事宜，且该房屋自买卖后所产生的任何利益及权益均属两原告所有。被告彭某某、张某某星于本判决生效之日起10日内支付原告潘某某、刘某某1353461元，案件受理费18300元，减半收取计9150元，保全费5000元，共计14150元，由原告潘某某、刘某某负担705元，由被告彭某某、张某某星负担13445元。

本案为一起合同纠纷案件，原告刘某某某提出诉讼请求：

1、请求法院判令被告给付原告拆迁款1065689元；

2、请求法院依法判决回迁房173.6平方米归原告所有、使用；

3、诉讼费、保全费由被告承担。刘某某某父母于1989年开始就搬到本村另一处房屋居住，也多次表示，该宅院就是刘某某某的，跟任何人都没关系，但在拆迁过程中又提出新的想法，经村委会及司法所主持调解，达成《人民调解协议书》，但父亲刘某某某却拒不按协议书约定履行严重损害了刘某某某合法权益，拆迁近2年多，刘某某某未收到任何补偿，造成刘某某某一家生活极其困难及不安，现原告无奈提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘某某某于本判决生效之日起十日内给付原告刘某某某412129元，保全费3620元，由被告刘某某某负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

本案为一起合同纠纷案件，原告任某某向本院提出诉讼请求：

1、判令撤销原告与被告签订的《拆迁合作协议书》；

2、判令被告立即向原告返还70000元款项；

3、判令被告向原告支付自2021年3月16日至其实际返还全部款项之日止的资金占用利息（以70000元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85％计算，暂计至2022年6月16日暂计3368.8元）；

4、由被告承担本案全部诉讼费，包括案件受理费及其它可能产生的诉讼费用。之后，原告发现，被告以同一个拆迁项目为由与多位案外人签订合作协议，另外，《协议书》上约定的房屋事实上已经开始装修使用，并无拆除迹象。限被告唐某某在本判决生效后10日内返还原告任某某70000元，原告任某某与被告唐某某于2021年1月4日签订的《拆迁合作协议书》无效。

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内容来源参考：法律头条-最高院规定拆迁纠纷将一律登记入案,拆迁房买卖纠纷法院怎么判

内容审核：宋晓峰律师