商品房拆迁规划成厂房,集体土地上的厂房拆迁,商品房拆迁以后是不是安置房

一、政府统一拆迁厂房安置后建厂房属未批先建吗

政府统一拆迁厂房安置后建厂房是否属于未批先建，不能一概而论，需结合具体情况分析，但核心判断标准在于是否依法取得建设工程规划许可证并按规定建设。以下从法律定义、判断标准、法律后果三方面进行详细阐述：

一、未批先建的法律定义

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未批先建指未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。该条款明确了两类违法情形：一是完全未取得规划许可；二是虽取得许可但未按许可内容（如建设位置、规模、层数等）实施建设。因此，判断政府统一拆迁后建厂房是否属于未批先建，需首先核实是否依法取得规划许可及是否严格按许可内容建设。

二、政府统一拆迁安置后建厂房的合法性判断

1. 规划许可的取得：政府统一拆迁安置后建厂房，若已由相关部门依法核发建设工程规划许可证，且建设内容（如厂房结构、面积、用途等）与许可证一致，则不属于未批先建。例如，某地政府拆迁后，规划部门根据区域发展需求，为新建厂房核发了规划许可证，明确建设规模为5000平方米钢结构厂房，用途为工业生产。若实际建设完全符合该许可要求，则合法。

2. 规划许可的变更：若建设过程中需变更规划许可内容（如扩大面积、改变用途等），需依法申请变更许可。未经变更擅自建设的，属于未按照许可证规定建设，构成未批先建。例如，原许可建设3000平方米厂房，后因生产需求扩大至4000平方米，但未申请变更许可即开工，则属于违法。

3. 政府行为的合法性：政府统一拆迁安置后建厂房，若政府未依法履行规划审批程序（如未组织编制控制性详细规划、未核发规划许可证等），直接指定建设单位施工，则建设行为因缺乏合法依据而构成未批先建。此时，责任可能涉及政府及建设单位双方。

三、未批先建的法律后果

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未批先建的法律后果包括：

1. 责令停止建设：由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令立即停止建设行为。

2. 限期改正并罚款：若尚可采取改正措施消除对规划实施的影响（如调整建设内容符合规划要求），责令限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款。例如，某厂房未批先建，但可通过拆除部分违规结构符合规划要求，则需缴纳罚款后补办手续。

3. 限期拆除或没收：若无法采取改正措施消除影响（如严重破坏城市规划、影响公共安全等），责令限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，并可处建设工程造价10%以下的罚款。例如，某厂房建在规划绿地内，无法调整位置，则需拆除或没收。

四、补办手续的可能性

若政府统一拆迁后建厂房属于未批先建，但符合规划要求且未造成严重后果，可通过补办手续使其合法化。补办流程包括：

1. 准备材料：申请书、身份证明、土地使用权证明、规划设计方案、环境影响评价报告（如需）等。

2. 提交申请：向当地规划和自然资源部门提交材料，接受审查。

3. 缴纳罚款：根据违法情节，缴纳建设工程造价5%至10%的罚款。

4. 领取许可证：补办完成后，核发建设工程规划许可证。

二、怎么像政府申请拆迁重建厂房

申请拆迁重建厂房，需要遵循一定的法律程序和规定。以下是根据相关法律法规整理的详细步骤：

在申请拆迁重建厂房前，首先需要了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，确保自身行为符合法律规定。

1. 确定拆迁范围与目的：明确厂房所在位置、面积以及拆迁后重建的目的和规划。

2. 向政府提出申请：向当地市、县级人民政府提交拆迁申请，并附上相关材料，如厂房产权证明、拆迁计划、重建方案等。

3. 等待政府审批：政府会对申请进行审查，包括拆迁的必要性、合法性以及重建方案的可行性等。若审批通过，政府将发布拆迁公告，并明确拆迁范围、时间等具体事项。

1. 办理建设工程规划许可证：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，建设单位或个人在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。申请时需提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

2. 按照规划进行重建：获得建设工程规划许可证后，应按照批准的规划方案进行厂房的重建工作。在重建过程中，需遵守相关法律法规和规划要求，确保工程质量和安全。

3. 完成验收与备案：重建完成后，需向相关部门申请验收。验收合格后，办理相关备案手续，确保厂房的合法性和安全性。

申请拆迁重建厂房需要遵循一定的法律程序和规定。在申请过程中，应充分了解相关法律法规，按照政府要求提交申请材料，并严格遵守规划要求进行重建。只有这样，才能确保拆迁重建工作的顺利进行，并保障自身的合法权益。

三、租用拆迁集体土地建厂房属于违建吗怎么处理

租用拆迁集体土地建厂房是否属于违建，以及如何处理这一问题，涉及多个方面：

租用拆迁集体土地建厂房的行为，通常被视为违建。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。由于拆迁集体土地往往并未转为建设用地，因此，在没有经过相应的农用地转用审批手续的情况下，租用此类土地建厂房是违法的。

对于租用拆迁集体土地建厂房的违法行为，处理方式通常包括以下几个步骤：

1. 主管部门会首先审查违建认定的合法性，确保处理过程符合法律法规。

2. 行政机关会进行调查，收集相关证据，如建造时间、面积、照片等。

3. 在确认违建事实后，会通知违法者，并给予其合理的申辩时间。

4. 如果违建被认定为需要强制拆除，相关部门会依法进行拆除工作。在此过程中，如果违章建筑内的个人财产受到损失，应给予相应的补偿。

租用拆迁集体土地建厂房属于违建行为，应依法进行处理。在处理过程中，应遵循法律法规，确保处理的公正性和合法性。

四、拆迁补偿中关于厂房的认定标准

拆迁补偿中关于厂房的认定标准是一个综合考量多个法律与实际因素的过程，以确保拆迁行为的合法性、合理性和公正性。以下是对拆迁厂房认定标准的详细解析：

一、合法性认定

1. 产权与使用权确认

厂房的合法性首先体现在其产权归属和使用权情况上。合法的厂房应持有房屋产权证书，且证书上应明确记载厂房的位置、面积、用途等信息。

土地使用权的合法性同样重要，无论是国有土地还是集体土地，都必须通过合法方式取得土地使用权证，确保土地使用性质符合规划要求。

2. 建筑合法性审查

厂房的建设必须符合当地的规划、建设许可和环保要求。这包括办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一系列审批手续。

对于未办理或违规办理审批手续的建筑，其合法性将受到质疑，进而影响拆迁补偿的标准和方式。

二、实际使用情况认定

1. 厂房性质与用途识别

厂房的具体性质和用途是拆迁认定的重要考量因素。通常，用于工业生产、加工、仓储等与工业相关活动的建筑物才能被认定为厂房。

如果厂房原本规划为工业用途，但实际被改作其他用途（如商业用途），则在拆迁认定时需根据实际情况进行调整，可能影响其作为厂房的认定。

2. 经营活动认定

持续、稳定的经营活动也是认定厂房的重要因素之一。这可以通过企业的营业执照、纳税记录、员工考勤记录等证据来证明。

这些材料能够表明厂房处于正常经营状态，进而影响拆迁补偿的评估，确保补偿能够真实反映厂房的经济价值。

三、面积和范围认定

1. 测量与评估

厂房的面积和范围是拆迁补偿的重要依据。应由专业的测绘机构采用科学的测量方法对厂房进行实地测量，并依据相关的测量规范和标准确定厂房的建筑面积、占地面积等。

测量结果需与产权证书、建设规划图纸等文件进行核对，以确保准确性，为拆迁补偿提供可靠的数据支持。

2. 认定依据

在测量过程中，如果发现实际测量面积与证载面积存在差异，需要进一步调查核实原因。

这可能涉及查看原始的建设资料、相关的审批文件等，以确定合理的面积认定方式，确保拆迁补偿的公平性和合理性。

四、历史遗留问题处理

1. 形成时间判断

对于因历史原因没有完善产权手续的厂房，需确定其建造时间。不同时期的政策和管理要求不同，建造时间对于认定厂房的合法性具有重要影响。

通过调查建造时间，可以结合当时的政策环境，对厂房的合法性进行合理判断。

2. 政策适用

根据不同地区针对历史遗留问题制定的专门政策来进行认定。这些政策通常会综合考虑厂房的建造时间、使用情况、对公共利益的影响等因素。

通过适用相关政策，可以确保历史遗留问题得到妥善处理，维护拆迁双方的合法权益。

五、拆迁程序与法规遵循

1. 拆迁政策与法规遵循

整个拆迁过程必须符合当地的相关政策和法律法规。这包括拆迁程序的合法性、补偿标准的合理性、安置方式的妥善性等。

拆迁方应了解并遵守关于拆迁的所有规定，确保拆迁行为的合法性和公正性。

2. 协商与谈判

在拆迁过程中，与被拆迁方进行充分的协商和谈判是至关重要的。双方应就补偿方案、安置方式等达成一致意见，以减少纠纷和冲突的发生。

通过协商和谈判，可以确保拆迁补偿方案更加符合被拆迁方的实际需求，提高拆迁工作的顺利进行。

3. 法律手续与文件准备

办理所有必要的法律手续是拆迁过程中的重要环节。这包括签订拆迁协议、办理补偿款的支付手续等。

应准备好所有相关的文件和证明材料，如产权证书、建设规划图纸、测量报告等，以备不时之需，确保拆迁工作的合法性和有效性。

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