上海2010年拆迁补偿,公租房拆迁承租人已去世 没有变更承租人 拆迁利益归住的子女还是所有子女,上海21年拆迁政策

一、公租房拆迁承租人已去世 没有变更承租人 拆迁利益归住的子女还是所有子女

关于公租房拆迁承租人已去世，没有变更承租人，拆迁利益归住的子女还是所有子女的问题，以下是对该问题的详细解答：

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，公租房拆迁时，承租人可以获得搬迁和临时安置的补偿。这些补偿归承租人所有，并可作为其个人财产。

2. 若承租人在拆迁过程中去世，其获得的补偿款应视为其遗产。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。因此，承租人去世后，其获得的拆迁补偿款应作为遗产进行继承。

2. 继承的开始和顺序依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条进行。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

1. 如果承租人在政府作出征收决定后去世，其继承人将有权继承属于他的那部分拆迁补偿款。

2. 如果承租人在政府作出征收决定前已经去世，且公租房内有同住人，则拆迁补偿款将归公房的其他同住人所有，而非直接归承租人的子女。

3. 如果承租人去世时，公租房内没有同住人，但有户口在册人员，则拆迁补偿款将由这些户口在册人员公平分配。

4. 如果承租人去世，且公租房内既没有同住人，也没有户口在册人员，则拆迁补偿款将由承租人的法定继承人继承，具体分配方式依据法定继承或遗嘱继承进行。

公租房拆迁承租人已去世，没有变更承租人时，拆迁利益的归属需根据具体情况进行判断。如果承租人在征收决定后去世，拆迁补偿款归其继承人所有；如果承租人在征收决定前去世，且公租房内有同住人或户口在册人员，则拆迁补偿款归同住人或户口在册人员所有；如果承租人去世时公租房内既无同住人也无户口在册人员，则拆迁补偿款由承租人的法定继承人继承。

二、房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算

房屋拆迁面积是按建筑面积算。以下是详细分析：

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。这表明，拆迁补偿时，相关部门会依据房屋的建筑面积进行调查登记。

2. 房屋建成以后，相关部门会进行验收，通过验收才能办理房屋产权证书。房屋产权证书上会记载面积，这个面积就是房屋的建筑面积。拆迁补偿时，一般会按照产权证书上的面积，即建筑面积进行补偿。

1. 建筑面积是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

2. 使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。它通常小于建筑面积，因为建筑面积还包括了墙体、柱子等不可使用的部分。

3. 在拆迁补偿中，采用的是建筑面积，因为建筑面积更全面地反映了房屋的整体大小，且与房屋产权证书上的记载相一致。

1. 拆迁时，相关部门会依据房屋产权证书上记载的建筑面积进行补偿计算。

2. 如果房屋存在改建、扩建等情况，也需要按照改建、扩建后的建筑面积进行补偿，但前提是改建、扩建行为是合法的，且已经过相关部门审批。

3. 对于未经登记的建筑，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，会组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。合法建筑和未超过批准期限的临时建筑会给予补偿，违法建筑和超过批准期限的临时建筑则不予补偿。

房屋拆迁面积是按建筑面积算，这一做法既符合法律法规的规定，也体现了对房屋整体价值的合理评估。

三、国土资源局关于妥善处理历史遗留无证房屋问题的指导意见

国有土地上无证房屋历史遗留问题，需依据相关法律法规，结合房屋实际情况进行妥善处理。以下是对该问题的详细解答：

1. 合法建筑认定：若房屋因历史原因（如年代久远、政策变迁）未能及时办理证件，但符合建房时的相关规定，可被认定为合法建筑。政府相关部门会组织调查，了解房屋的建造时间、建造者、使用情况等信息，作为认定依据。

2. 违法建筑认定：若房屋违反当时及现行规划、建设等规定，属于违法搭建，则会被认定为违法建筑。

3. 分类处理：根据建造时间和用途对无证房屋分类，如以重要政策时间节点为界限区分建造时间，同时区分住宅、经营性用途等，以便采取更有针对性的处理措施。

1. 补办手续合法化：对于符合土地利用总体规划、城市规划等要求的无证房屋，若能提供相关证明材料，经申请和审核后可补办房屋产权登记手续，使其合法化。同时完善用地手续，按规定补缴土地出让金等费用后办理产权登记。

2. 不予拆除但限制权利：部分不符合规划条件但不影响公共利益的无证房屋，可能不予拆除，但会限制其交易、抵押等权利。

3. 拆除与补偿：因公共利益需要拆除的无证房屋，即便无证也会给予一定补偿，补偿标准参照周边类似有证房屋的市场价格合理评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条明确规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应给予补偿。

4. 特殊情况处理：对困难群体优先保障基本居住需求，通过提供保障性住房等方式解决居住困难；对于企业用房，若企业经营状况良好且房屋为生产经营所必需，在符合条件下，政府可能鼓励企业完善手续，帮助企业规范发展。

- 补偿标准：认定为合法建筑的无证房屋，在征收时应按照合法建筑的补偿标准给予补偿，包括房屋价值补偿、搬迁安置补偿等。

- 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《城市房屋拆迁工作规程（2005年版）》第八条均对无证房屋的补偿问题作出了明确规定。

四、城市土地储备实施办法

城市土地储备实施办法详解

城市土地储备实施办法是为了规范土地储备行为，优化土地资源配置，确保土地市场的健康运行而制定的重要政策。以下是对城市土地储备实施办法的详细解读，特别是结合《上海市土地储备办法（2010年修订本）》的具体条款。

1. 目的：土地储备的主要目的是通过收购、储备、出让等方式，优化土地资源配置，保障城市建设和经济发展的用地需求，同时促进土地市场的稳定和健康发展。

2. 原则：土地储备工作应遵循公开、公平、公正的原则，确保土地储备活动的合法性和透明度。

1. 机构设置：根据《上海市土地储备办法（2010年修订本）》，土地储备机构是负责实施土地储备的具体单位，具有独立的法人资格，隶属于国土资源管理部门。

2. 主要职责：土地储备机构的主要职责包括储备土地的征收、收购、优先购买、收回；进行储备土地前期开发整理；筹措运作资金；以及储备土地的供应前期准备等。

1. 储备地块的补偿安置：

- 涉及房屋拆迁、征收农村集体所有土地的，应按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续。

- 土地储备机构对原划拨给企事业单位使用的国有土地实施收购储备时，需按照本市的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购储备协议。（《上海市土地储备办法（2010年修订本）》第十条）

2. 储备地块的开发与整理：

- 土地储备机构在储备土地后，需进行必要的前期开发整理工作，如道路、供水、供电等基础设施建设及场地平整，使储备土地具备供应条件。

- 在储备土地未供应前，土地储备机构还需负责看护、临时利用等管护工作，防止侵害储备土地权利的行为。

3. 储备地块的供应：

- 土地储备机构应按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。

- 储备地块的出让工作，由市或者区（县）土地管理部门会同投资、规划等管理部门和土地储备机构，按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定和土地利用年度计划组织实施。（《上海市土地储备办法（2010年修订本）》第十五条）

- 土地储备资金应实行专款专用、分账核算，主要用于征收、收购、优先购买、收回土地及前期开发等土地储备开支。

- 土地储备机构应建立健全资金管理制度，接受财政、审计部门的监督，确保资金的安全、规范使用。

- 国土资源管理部门、财政部门等相关部门应按职责对土地储备工作和资金管理进行监督检查。

- 对违反土地储备管理办法的行为，相关部门应依法追究责任，确保土地储备工作的合法性和规范性。

城市土地储备实施办法是规范土地储备行为、优化土地资源配置、保障土地市场健康运行的重要政策。各地应根据自身实际情况，制定具体可行的实施办法，并严格执行和监督，以确保土地储备工作的顺利进行和土地的合理利用。

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内容来源参考：头条-房屋拆迁面积是按建筑面积算还是按使用面积算,国土资源局关于妥善处理历史遗留无证房屋问题的指导意见

内容审核：赵治律师