宁波市企业拆迁,国家对拆迁房的物业费的规定,宁波拆迁条例实施细则

一、国家对拆迁房的物业费的规定

关于国家对拆迁房（回迁房）的物业费的规定，可以从以下几个方面进行详细阐述：

根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。这一原则同样适用于拆迁房（回迁房）的业主。如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主仍负连带交纳责任。

1. 物业费标准：拆迁房（回迁房）的物业费标准并非由国家统一规定，而是综合政府指导价与产权面积确定。具体来说，物业费是根据产权面积乘以物业费单价，再乘以12个月来计算一年的物业费。

2. 物业费用途：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目，进行日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民生活相关的服务，因此需要收取相关费用。

1. 监管机制：根据《物业管理条例》第四十二条，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。这确保了物业费收取的合理性和透明度。

2. 投诉处理：根据《物业管理条例》第四十八条，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。这为拆迁房（回迁房）业主提供了维权途径。

国家对拆迁房（回迁房）的物业费并没有统一的具体规定，而是遵循物业服务合同的原则，由业主或物业使用人根据政府指导价和产权面积来交纳。同时，相关部门也加强了对物业服务收费的监管，并提供了投诉处理机制来保障业主的权益。

二、老小区之前停车都不收费的 今年开始物业突然收费了 这个合不合法

老小区物业突然收取停车费是否合法，需根据具体情况综合判断，主要取决于是否占用业主共有区域、车位归属权、是否获得业主大会授权以及收费是否公开透明等因素。以下是对此问题的详细分析：

一、占用业主共有区域的情况

1. 法律依据：

- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

- 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

2. 分析：

- 若老小区的停车位是利用业主共有的道路或其他场地设置的，那么这些停车位的所有权归全体业主所有。

- 物业若要在此类车位上收取停车费，必须经过业主大会或业主委员会的同意，并按照规定办理相关手续。未经授权擅自收费的行为是不合法的。

- 若经过业主大会或业主委员会的同意，且收费标准合理、收支账目公开透明，那么物业收取停车费则是合法的。

二、规划用于停放汽车的车位、车库情况

1. 开发商所有的车位、车库：

- 若老小区内规划的车位、车库产权归开发商所有，开发商有权通过出售、附赠或出租等方式约定由物业收取停车费。

- 在此情况下，物业收取停车费需具备合法的授权手续，并按照相关规定和约定进行收费。只要遵循相关规定并明示收费标准，其收费行为通常合法。

2. 业主购买或租赁的车位：

- 若业主购买了车位产权，则除缴纳必要的车位管理费外，物业不应再额外收取停车费。

- 若业主是租赁车位，按租赁合同支付租金即可。若租金已涵盖停车相关费用，则不应有额外不合理的停车收费。但物业可在合理范围内收取车位管理费，前提是明确告知业主并符合物价部门规定。

三、物业服务企业收取停车管理费的情况

1. 法律依据：

- 根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2. 分析：

- 物业服务企业在提供停车管理服务时，有权收取停车管理费，以用于停车场的秩序维护、卫生清洁及设施设备维护等服务。

- 停车管理费的收取标准需经过物价部门备案，并在小区内显著位置公示，以确保业主清楚了解收费依据和标准。未按规定备案或公示的收费行为可能不合法。

四、综合判断与建议

- 综合判断：老小区物业突然收取停车费的合法性需综合考虑多个因素。首先，要明确停车区域是否属于业主共有，若是，则需经过业主大会授权；其次，要看车位、车库的归属权情况，确保物业的收费行为符合相关法律法规；最后，物业服务企业在收取停车管理费时应遵循相关规定，确保收费标准的合理性和透明度。

- 建议：业主在面对小区停车收费问题时，应先查看小区是否有相关授权和规定，再判断收费是否合理透明。若对物业停车收费的合法性存疑，业主可以要求物业提供相关依据，也可向当地房地产管理部门或相关监管机构咨询、投诉。

三、工程变更时间7天还是14天

关于工程变更的时间要求，具体天数并非由《中华人民共和国建筑法》直接规定，而是通常依据工程合同的具体条款以及行业惯例来确定。不过，可以明确的是，工程变更后涉及工程价款调整的索赔期限是14天。以下是对此问题的详细分析：

1. 工程变更与索赔期限：

- 根据行业惯例及合同通常约定，在工程设计变更确定后14天内，如果设计变更涉及工程价款的调整，承包人应向发包人提出，经发包人审核同意后调整合同价款。这一规定确保了工程变更后双方能及时就价款调整达成一致，避免后续纠纷。

2. 法律依据的缺失：

- 需要指出的是，《中华人民共和国建筑法》第八条主要规定了施工许可证的颁发条件及程序，并未直接涉及工程变更的具体时间要求。

- 同样，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，也与工程变更的时间要求无直接关联。

3. 实际操作中的建议：

- 在实际操作中，建议工程双方在施工合同中明确约定工程变更的申报、审核及价款调整的具体时间和程序，以确保双方权益得到保障。

- 如遇工程变更，承包人应及时按照合同约定的时间向发包人提出价款调整申请，并保留好相关证据材料，以备后续可能的索赔或争议解决之需。

工程变更后涉及工程价款调整的索赔期限通常为14天，这一规定虽非直接由法律条文明确，但已成为行业惯例并广泛应用于工程实践中。因此，在工程变更时，双方应密切关注合同约定的时间要求，并及时履行相关程序。

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内容来源参考：头条-老小区之前停车都不收费的 今年开始物业突然收费了 这个合不合法,工程变更时间7天还是14天

内容审核：孙志平律师