园林企业拆迁补偿,房地产开发安置房如何确定收入和成本,园林补偿标准2020价格

一、房地产开发安置房如何确定收入和成本

房地产开发安置房的收入和成本确认需遵循相关会计准则、税收法规及市场实际情况，确保合规性并准确反映企业财务状况。以下从收入确认和成本确认两方面详细阐述：

一、收入确认

1. 确认原则：

安置房的收入确认需遵循会计准则中的收入确认原则。根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，收入确认需满足以下条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

2. 具体方法：

- 销售模式：如果安置房以正常销售价格对外销售，那么收入按照实际销售价格确认。例如，某安置小区的一套房屋建筑面积为100平方米，市场售价为每平方米8000元，则该套房屋的销售收入为800,000元。

- 产权调换模式（拆迁补偿安置）：在这种模式下，如果安置房用于被拆迁户的产权调换，一般按照公允价值或协议约定的价值确认收入。比如，企业与被拆迁户签订的协议中约定，用一套价值60万元的安置房进行产权调换，那么就按照60万元确认收入。

- 政府回购模式：当政府按照一定价格回购安置房时，收入按照政府回购价格确认。假设政府以每平方米7500元的价格回购某项目的安置房，一套面积为90平方米的房屋，其回购收入为675,000元。

3. 税务处理：

- 增值税：增值税收入确认需考虑同期同类产品平均价格或组成计税价格。在房屋交付时确认增值税收入。

- 土地增值税：土地增值税视同销售价格首先参考本企业同类房地产平均价格。在项目竣工并完成销售或签署合同时确认土地增值税收入。

- 企业所得税：企业所得税基于实际应纳税所得额计算。注意视同销售收入的税务处理，即安置回迁房应视同销售处理，参考同类房地产平均价格或税务机关确定的市场价格确认视同销售收入。

二、成本确认

1. 成本构成：

- 土地成本：包括土地出让金及相关税费（如契税）、拆迁补偿费用等。例如，某企业为获取一块安置房建设用地，支付了土地出让金5000万元，缴纳土地契税200万元，支付拆迁补偿款3000万元，这些费用都应作为土地成本。

- 开发成本：

- 前期工程费：指项目开发前期的规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等费用。例如，某安置房项目的前期规划设计费用为200万元，“三通一平”费用为150万元，这些都计入前期工程费。

- 建筑安装工程费：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费等。比如，一栋安置楼的建筑工程费用为1000万元，电梯等设备购置及安装费用为200万元，合计1200万元计入建筑安装工程费。

- 基础设施费：开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，如道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。若某安置房项目的基础设施建设费用为800万元，则计入此科目。

- 公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施费用，如物业管理用房、居委会用房、派出所用房、会所、停车场（库）、自行车棚等。例如，该项目配套建设的物业管理用房造价为100万元，就计入公共配套设施费。

- 开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销以及借款利息等。假如某安置房项目的开发间接费为300万元，则计入该科目。

2. 其他相关费用：

- 财务费用：为安置房项目建设而发生的借款利息等财务费用，在满足资本化条件的情况下，应计入开发成本；不满足资本化条件的，计入当期损益。例如，某企业在安置房建设过程中，符合资本化条件的借款利息为500万元，这部分费用计入开发成本中的财务费用部分。

- 销售费用和管理费用：在安置房销售过程中发生的销售费用，如广告宣传费、销售人员薪酬等，以及企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，一般在发生时计入当期损益，但如果与开发项目直接相关且能明确分摊的部分，也可以合理分摊计入开发成本。

3. 视同销售成本的确认：

在确认视同销售收入的同时，需确认相应的拆迁补偿费作为成本项进行扣除。例如，企业用安置房进行产权调换，视同销售确认收入的同时，需将拆迁补偿费等作为成本进行扣除。

二、房产税计税成本 具体包括哪些 税务

房产税计税成本具体包括的内容如下：

1. 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。地价款可以是出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2. 缴纳的有关费用，如登记、过户手续费等，也一并计入计税成本。

1. 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2. 前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3. 建筑安装工程费：指开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4. 基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5. 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6. 开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

1. 利息支出：指能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例（通常为5%以内）计算扣除。

2. 不能提供金融机构证明的利息支出：房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例（通常为10%以内）计算扣除。

包括纳税人在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，这些税金也一并计入计税成本。

对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除其他扣除项目，这一规定旨在鼓励房地产开发，减轻企业税负。

房产税计税成本是一个综合性的概念，它涵盖了从取得土地使用权到房地产开发完成整个过程中所发生的各项费用。这些费用在计算房产税时，均需按照相关税法规定进行准确核算和扣除。

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内容来源参考：头条-房产税计税成本 具体包括哪些 税务,

内容审核：白云杰律师