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自然资源部关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的全面解读
结论前置：自然资源部印发的深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案，是推动农村土地制度改革、促进城乡融合发展的重要举措。该方案明确了入市范围、条件、程序及收益分配等关键环节，旨在通过市场化手段激活农村土地资源，增加农民收入，优化土地资源配置。以下是对该方案的详细解读。
一、方案背景与意义
1. 背景：长期以来，我国农村土地制度以集体所有、农户承包经营为基础，但集体经营性建设用地的流转受到严格限制。随着城乡一体化进程的加快和乡村振兴战略的推进，传统土地制度已难以满足农村经济多元化发展的需求。因此，深化农村集体经营性建设用地入市改革，成为破解乡村振兴土地瓶颈的关键抓手。
2. 意义：
- 激活土地资源价值：允许集体经营性建设用地直接进入市场，显化土地资产价值，增加农民财产性收入。
- 优化资源配置：通过市场机制配置土地资源，提高土地利用效率，促进产业向乡村集聚。
- 推动城乡融合发展：打破城乡二元土地市场壁垒，缩小城乡发展差距，实现要素自由流动。
- 保障农民权益：赋予农民更充分的土地权利，增强其在土地增值收益分配中的话语权。
二、入市范围与条件
1. 范围界定：
- 方案明确限定入市范围为存量集体经营性建设用地，主要包括原乡镇企业用地等，不包括宅基地、公益设施用地等。
2. 前提条件：
- 符合规划：土地必须符合国土空间规划、用途管制要求，确保土地使用的合法性和合理性。
- 权属清晰：完成土地确权登记，权属无争议，保障土地流转的顺利进行。
- 民主决策：入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意，体现农民的主体地位和民主权利。
三、入市方式与程序
1. 方式选择：
- 方案鼓励采取出让、租赁、入股等多种形式入市，以适应不同项目的需求。其中，长期租赁方式有助于保障投资者的权益，促进土地的长期稳定利用。
2. 操作流程：
- 民主决策：如前所述，入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意。
- 方案编制：拟定入市方案，明确地块位置、面积、用途、价格等关键信息，为后续交易提供基础。
- 政府审核：报县级自然资源部门审查，确保方案符合规划和环保要求，保障公共利益。
- 公开交易：通过公共资源交易平台招拍挂，确保交易过程透明公正，防止暗箱操作。
- 登记发证：交易完成后，依法办理不动产登记，保障土地使用者的合法权益。
四、收益分配机制
1. 比例划分：
- 方案参考试点经验，提出土地增值收益可按“集体占大头”（如60%-70%）、政府收取调节金（如20%-30%）、农民个人分红（如10%）的比例分配。这一比例既保障了集体的利益，又兼顾了政府和农民的权益。
2. 资金监管：
- 设立专户管理入市收益，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障等方面，确保资金使用的透明度和有效性。
五、配套制度保障
1. 规划衔接：
- 将集体经营性建设用地纳入国土空间规划“一张图”，统筹布局产业用地，促进土地的合理利用和产业的协调发展。
2. 金融支持：
- 探索土地经营权抵押贷款、发行专项债券等融资工具，为农村集体经营性建设用地入市提供资金支持，降低融资成本。
3. 税收政策：
- 减免相关税费，降低入市成本，吸引社会资本参与农村集体经营性建设用地入市，促进土地市场的活跃和发展。
宅基地可以流转试点地区主要包括以下地区：
1）全国范围内的试点县（市、区）根据最新的政策指导，全国范围内共确定了104个宅基地制度改革试点县（市、区），这些地区分布在全国各地，包括但不限于北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏以及新疆等地。
在这些试点地区，政府将探索实施更为灵活和适应农村发展需要的宅基地流转政策，以促进农村土地资源的合理配置和高效利用。
2）宅基地流转的具体政策在试点地区，农村宅基地的流转应遵循一系列具体政策规定。首先，所转让的宅基地应符合当地标准，且转让行为需经过集体经济组织的批准同意。其次，转让人与受让人应是同一村的村民，且受让人需符合宅基地的申请标准。这些政策的制定旨在确保宅基地流转的合法性和规范性，同时保护农民的合法权益。
3）宅基地流转的意义与影响宅基地流转试点政策的实施，对于推动农村土地制度改革、促进农村经济发展以及提升农民生活水平具有重要意义。通过流转，可以使闲置的宅基地得到有效利用，提高土地资源的配置效率。同时，流转收益可以为农民提供额外的经济来源，有助于改善其生活条件。宅基地流转还有助于推动农村人口向城镇转移，促进城乡一体化发展。
关于农村土地制度改革33个试点地区的问题，实际在新一轮农村宅基地制度改革中，试点地区名单已经扩大至104个县（市、区）。以下是对这些试点地区的详细列举：
1. 北京市：昌平区、大兴区
2. 天津市：静海区、蓟州区
3. 河北省：邯郸市峰峰矿区、邢台市信都区、定州市、平泉市
4. 山西省：平遥县、泽州县、清徐县
5. 内蒙古自治区：乌兰浩特市、五原县、开鲁县
6. 辽宁省：沈阳市沈北新区、沈阳市于洪区、大连市旅顺口区
7. 吉林省：长春市九台区、梅河口市、通榆县
8. 黑龙江省：桦南县、兰西县、安达市
9. 上海市：松江区、奉贤区
10. 江苏省：沛县、常州市武进区、溧阳市、昆山市、泗阳县、盱眙县
11. 浙江省：德清县、龙岗市、象山县、义乌市、江山市
12. 安徽省：泗县、东至县、金寨县
13. 福建省：沙县、建瓯市、晋江市
14. 江西省：湖口县、大余县、永丰县、余江区
15. 山东省：平度市、兰陵县、禹城市、寒亭区、汶上县
16. 河南省：巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县
17. 湖北省：大治市、宣城市、汐洋县、恩施市
18. 湖南省：浏阳市、汨罗市、宁远县、凤凰县
19. 广东省：南雄市、珠海市斗门区、佛山市南海区、德庆县、龙门县、陆河县
20. 广西壮族自治区：鹿寨县、贵港市覃塘区、北流市
21. 海南省：海口市琼山区、文昌市
22. 重庆市：大足区、永川区、梁平区
23. 四川省：成都市郫都区、泸县、彭山区、宜宾市翠屏区、西昌市
24. 贵州省：息烽县、湄潭县、金汐县
25. 云南省：宜良县、江川区、大理市
26. 西藏自治区：曲水县、山南市乃东区
27. 陕西省：西安市高陵区、富县、神木市、柞水县
28. 甘肃省：武威市凉州区、陇西县、康县
29. 青海省：祁连县、湟源县
30. 宁夏回族自治区：贺兰县、平罗县
31. 新疆维吾尔自治区：伊宁市、奇台县
这些地区作为新一轮农村宅基地制度改革的试点，将依法保护国家、集体的宅基地所有权，并严格按照《土地管理法》等相关法律法规进行土地改革，确保土地权属的明确与合法。同时，处理宅基地（土地）纠纷时，应切实保护国家和集体的土地所有权，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让属于国家或集体所有的宅基地。
请注意，虽然原问题提及的是33个试点地区，但实际在新一轮改革中试点地区已经扩大至104个，因此上述列举的是最新的试点地区名单。
关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见，主要围绕农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为进行阐述。以下是详细解答：
1）农村集体经营性建设用地入市的概念农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。这包括土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，由土地所有权人通过集体民主表决后，以有偿方式进入市场。
2）入市条件与管理办法1. 入市条件：
- 符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；
- 土地权属清晰，不存在权属争议；
- 地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；
- 未被司法机关、行政机关限制土地权利；
- 法律法规规定的其他条件。
2. 管理办法：
- 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，需由市、县人民政府自然资源主管部门提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
- 土地所有权人应编制出让、出租等方案，并依照法定程序由本集体经济组织形成书面意见，报市、县人民政府审批。
- 集体经营性建设用地出让、出租等方案应载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。
3）入市的意义与影响1. 意义：
- 允许集体经营性建设用地入市，是土地管理法的一项重要修正，旨在进一步完善土地制度，促进乡村振兴，保障农民权益。
- 通过入市，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值得到显现，有助于加快经济发展方式转变。
2. 影响：
- 集体土地入市有助于建立城乡统一、开放、竞争有序的土地市场，发挥市场在土地资源配置中的基础作用。
- 入市为农民集体提供了更多的土地收益分配方式，有助于增加农民收入，提高农民生活水平。
- 同时，入市也要求政府加强监管，确保土地市场的健康有序发展，防止违法违规用地行为的发生。
深化农村集体经营性建设用地入市试点工作是土地制度改革的重要组成部分，对于促进乡村振兴、保障农民权益、加快经济发展方式转变具有重要意义。
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内容来源参考：头条-宅基地可以流转试点地区,农村土地制度改革33个试点地区
内容审核：孙志平律师
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