长沙市彩霞社区拆迁项目，俞强律师：因第三人原因导致所有权人无法出售房屋的责任认定

一、俞强律师：因第三人原因导致所有权人无法出售房屋的责任认定

文俞强律师.上海君澜律师事务所合伙人律师

【判决要旨】

房屋的所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。该权利具有排他性，由于第三人的过错，导致所有权人无法按其意愿出售房屋，由此造成的损失第三人应当承担赔偿责任。\n\n\n【案由】居间合同纠纷

【案情简介】

2014年3月25日，沈某华、龚某益与案外人王某某、秦某签订《上海市房地产买卖合同》，约定通过锐丰公司第一百七十二分公司居间介绍，沈某华、龚某益将上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）转让给王某某、秦某，转让价130万元，过户期限为2014年6月30日前等。同日，双方又签订《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定，房屋实际成交价为173万元等。2014年6月21日，三方至房地产交易中心，但因找不到产权证原件，未继续进行审税、过户等流程。2014年7月15日，王某某、秦某起诉至法院，要求解除与沈某华、龚某益签订的《上海市房地产买卖合同》等，法院经审理，确认系争房屋的产权证原件在锐丰公司保管期间遗失，导致无法办理过户手续，应由沈某华、龚某益承担违约责任，故于2014年10月15日作出（2014）宝民三（民）初字第1057号民事判决，解除沈某华、龚某益与王某某、秦某签订的《上海市房地产买卖合同》，判令沈某华、龚某益向王某某、秦某返还购房款119万元、支付违约金4万元，案件受理费8,533元、财产保全费5,000元、反诉案件受理费1,880元，均由沈某华、龚某益负担。该判决已生效。现沈某华、龚某益起诉要求锐丰公司赔偿违约金、诉讼费用、律师费损失59,533元、预期利益损失56,250元、房价下跌损失6万元。原审审理中，沈某华、龚某益为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、2015年1月4日、1月30日王某某、秦某出具的收据以及2015年11月17日银行汇款凭证6份，证明沈某华、龚某益向亲朋好友借款120多万元用于履行前判决，2015年7月将系争房屋另出售，2015年11月收到购房款后马上还钱给亲朋好友；2、2015年7月11日沈某华、龚某益与案外人方某签订的《房地产买卖居间协议》、销售不动产统一发票，证明沈某华、龚某益以167万元的价格将系争房屋另行出售；3律师代理费发票，证明支付前案律师费6,000元的事实。锐丰公司认为沈某华、龚某益以什么价格出售系争房屋，是沈某华、龚某益的权利，不能证明房屋的价值，167万元也不一定是实际成交价；沈某华、龚某益收到下家房款之后用于购买其他房屋，故在判决之后没有能力履行，再向亲朋好友借钱，和锐丰公司没有关系；律师费发票是为了降低自己的败诉风险承担的费用，这个费用锐丰公司不予认可。原审审理中，法院根据沈某华、龚某益的申请，委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋在2015年7月11日的市场价值进行评估，评估结果为163万元。沈某华、龚某益对此予以认可。锐丰公司认为评估结果偏低，未反映系争房屋的市场价值。【裁判分析过程】

被上诉人作为系争房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人的此项权利是排他的，上诉人有权选择是否出售，以及何时出售。出售房屋是市场行为，即便被上诉人选择出售房屋，市场是否即刻接受并不可控。由于上诉人的过错，导致被上诉人无法按其意愿出售房屋，由此造成的损失上诉人应当承担赔偿责任。

【判决结果】

驳回上诉，维持原判。

【相关法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

【律师建议】

上海君澜律师事务所合伙人俞强律师提示，所有权，是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权的核心内容。其中处分权是指所有权人享有对物予以自由处置的权能。包括事实上的处分和法律上的处分。所有权还有一种消极权能，即排除他人非法侵夺、干涉或者妨害的权能。通过此权能，使所有权恢复至所有权人自行支配的圆满状态。

二、第三人确认房屋买卖合同无效

法律分析：

受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，以及与原告或被告约定仲裁或有约定管辖的案外人，或者专属管辖案件的一方当事人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。

无独立请求权的第三人具有与当事人相类似的诉讼地位。

因为无独立请求权的第三人虽然与已经发生的诉讼的当事人之间存在一定的依附性，但对于本诉的标的仍然享有权利或者承担义务。

法律依据：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》

第六十五条 依照民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；

无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。

第六十六条 在诉讼中，无独立请求权的第三人有当事人的诉讼权利义务，判决承担民事责任的无独立请求权的第三人有权提出上诉。

但该第三人在一审中无权对案件的管辖权提出异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。

三、第三人确认房屋买卖合同无效 法律问题

法律分析:

依据我国相关法律的规定，第三人是不能确认他人房屋买卖合同无效的，只有人民法院才有权确定房屋买卖合同是否有效。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

四、第三人名下的“产权房”执行问题

第三人名下的“产权房”执行问题 人民法院在执行案件，房产往往是重要的执行对象。

房产权按我国的法律规定属登记物权，是以取得产权登记证明—房产证为其所有权的标志，即该物权的设立、变更、终止须经登记才能产生相应的法律效力。

在司法实践中，对原属被执行人所有，却因“恶意串通、逃避债务”等无效乃至违法行为，并已经登记在第三人名下的“产权房”能否执行目前，法律、法规对此无明确的规定，执行人员在具体操作中比较困难。

笔者想就此类产权房的执行作些探讨。

对此类产权房执行的障碍来自于两个方面：

第一、如何处理好行政避让;第二，人民法院执行机构有无确认此类民事行为“无效”的权限和职能。

首先必须强调的是，政府房产监管部门颁发房屋产权证的行为是一种十分严肃的行政法律行为，其行为非经行政审判程序，任何其他机关均无权改变其行政行为的有效性，不能撤销或宣布无效。

这就是行政、司法各司其职、相互尊重、互不越权处理事务的行政避让原则。

因此，人民法院及其执行机构对涉及到房屋产权归属的认定，应持十分慎重的态度。

同时，我们也应该看到，目前执行工作中，被执行人转移财产的情况相当严重，其中也包括转移不动产产权房。

如果发现被执行人与第三人串通转移房产并变更产权登记证照的情况，人民法院执行机构如不采取有效措施加以遏止，那么这种情况就会加速蔓延，极易使被执行人钻法律空子，与第三人勾结损害债权人的利益，而执行制度保护权利的重点在于保护债权人的利益，因此，法律应赋予执行机构对此类产权房处理的职能和权限。

从法理上来看，执行机构对此类产权房可以依法执行，理由如下：

第一，我国目前尚没有一部完整系统的物权法，法学专家对物权的论著很多，争议也较大，但对产权登记证的法律属性而言，其观点均是一致的。

那就是：

从产权登记行为的本身性质看，登记行为只是一种行政行为，它仅起到物权的公示作用，并不能承担衡量或决定房屋买卖、房屋转让是否有效的职能。

第二、产权证照不等同于所有权。

最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应让其补办房屋买卖手续”。

这一解释是对传统的不动产所有权登记要式理论的突破，它说明了：

没有取得产权证的并不等于其没有该房产的所有权，持有产权证的也不等于拥有房产的所有权。

那么因案外人与被执行人“恶意串通,转移财产”、“隐瞒事实”等无效乃至违法行为，并已登记在第三人名下的产权房，更不能因其持有产权证而得认其所有权得到法律的认可和保护。

第三、取得的产权证可以依法撤销。

《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定：

“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

申报不实的……”;该法第35条规定：

“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书……”。

由此可见，产权登记管理部门发现通过隐瞒、欺骗手段取得的产权证可以依法撤销。

人民法院执行机构是国家终裁权的实施机构，是法院裁判权的延伸。

在执行此类产权房案件中，实际上行使的是审查和裁决的职权，有准审判的性质。

执行机构经执行程序依法认定的事实，当然可以作为房产监管部门撤销此类“产权证”的法定依据。

第四，执行机构执行此类产权房有严格的审查程序。

首先，被执行人恶意转移房产，必须有相关证据证实，尤其要防止损害善意取得第三人利益;其次，确认被执行人转移房产的事实必须经三名执行员组成的合议庭讨论通过，并报院长批准;再次，还必须书面报请产权登记部门依法撤销该产权证。

经过以上几个环节的反复审查、把关后，才能对此类产权房，依照法定程序强制执行，并酌情对行为人进行制裁。

五、无独立请求权第三人承担责任的情形

法律分析：

受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，以及与原告或被告约定仲裁或有约定管辖的案外人，或者专属管辖案件的一方当事人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。

无独立请求权的第三人具有与当事人相类似的诉讼地位。

因为无独立请求权的第三人虽然与已经发生的诉讼的当事人之间存在一定的依附性，但对于本诉的标的仍然享有权利或者承担义务。

法律依据：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》

第六十五条 依照民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；

无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。

第六十六条 在诉讼中，无独立请求权的第三人有当事人的诉讼权利义务，判决承担民事责任的无独立请求权的第三人有权提出上诉。

但该第三人在一审中无权对案件的管辖权提出异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。

六、无独立请求权第三人承担责任的情形

法律分析：

依据我国相关法律的规定，第三人是不能确认他人房屋买卖合同无效的，只有人民法院才有权确定房屋买卖合同是否有效。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

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文章来源参考：头条-长沙市彩霞社区拆迁项目，无独立请求权第三人承担责任的情形

内容审核：卢恩光律师