农村拆迁建社区政策，“村改居”改的是什么？

一、“村改居”改的是什么？

“村改居”即所谓的“农转非”，是指农村不再从事农业生产，农民不再从事农业劳动，或者至少有23的农民不再从事农业劳动，不再以农产品收入为来源;让农村人成为城市人，村委会改为居委会。“村改居”是在我国现行城乡二元体制下，加快中小城市扩张、加速近郊农村向城市融合的重要手段。

一、“村改居”改的是什么?

随着我国城市化的步伐不断加快，很多农村地区自主或者被动地进入到城市化的浪潮当中，表现在其管理体制、经济结构和生活文化需求等方面发展到了城镇的水平或者接近于城镇的水平，或者是由于要适应村级行政区划的重新调整等形势，因而被强制性地划入到城市建设的规划区域之内，这些地区都面临着

“村改居”工作。“村改居”到底改什么，圣运律师将在下文为您解读。

“村改居”即所谓的“农转非”，是指农村不再从事农业生产，农民不再从事农业劳动，或者至少有23的农民不再从事农业劳动，不再以农产品收入为来源;让农村人成为城市人，村委会改为居委会。“村改居”是在我国现行城乡二元体制下，加快中小城市扩张、加速近郊农村向城市融合的重要手段。

关于“村改居”，主要法律依据是《中华人民共和国村民委员会组织法》和《城市居民委员会组织法》以及各地制定的相应的实施法。但是这些法律只是对“村改居”的条件和程序作了原则性的规定，对“村改居”中村集体资产处置和人员安排等都没有相应规定。因此，各地出台了不同的地方性法规来指导具体的实施。

比如，关于“村改居”的条件，《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于“村改居”工作若干问题的指导意见的通知》规定，符合下列条件之一的村委会，纳入“村改居”范围:(一)城市居民户籍人口占本村总人口一半以上的;(二)以全国第五次人口普查统计数和耕地保有量为计算基础，本村人均耕地面积不足0.12亩的;(三)三分之二以上的村民不从事农业劳动，不以农业收入作为主要生活来源的。

二、我国对于“村改居”没有集中的法律规范，但是从整体情况看来，“村改居”前后大概呈现出以下区别:

一、从管理和自治组织上。社区适用的法律由《村委会组织法》变更为适用《城市居民委员会组织法》。

二、土地所有权方面。集体土地转为国有土地，注销集体土地所有权登记。原农民住宅用地直接转为国有划拨土地。如《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于“村改居”工作若干问题的指导意见的通知》规定:“原集体建设用地按以下情况办理土地登记:

1、已办理集体土地使用权登记的，以村委会为申请单位，由土地登记机关集中按批次收回原核发的《集体土地使用证》，按划拨用地换发《国有土地使用证》;土地使用权发生变更的，必须先补办有关用地手续，后办理土地变更登记，核发《国有土地使用证》。

2、未依法办理集体土地使用权登记的，应按第(五)款规定办理有关用地手续后，到土地登记机关申请办理土地登记，核发《国有土地使用证》。原农民住宅用地直接转为国有划拨土地，凭《集体土地使用证》或建设用地批准文件，申请核发《国有土地使用证》。除工本费外，免收其他费用。原村组集体建设用地转为国有土地后，直接划转给社区股份合作经济组织的，凭“村改居”集体土地资产划转批复文件和《集体土地使用证》(或建设用地批准文件)，申请办理土地变更登记，核发《国有土地使用证》。除工本费外，免收其他费用。社区股份合作经济组织将划入土地对外转让、租赁、作价入股或合作联营时，应补交土地有偿使用各项税费;变更土地用途的，应补交地价。

三、社会保险方面。“村改居”后，居民的身份已经不再是“农民工”的身份了，如果录用他们，就得按城镇居民的身份来对待。《广东省东莞市人民政府印发东莞市关于“村改居”工作若干问题的指导意见的通知》规定:“村改居”后的居民，与本市行政区域内的所有企业、机关事业单位和城镇个体经济组织等形成劳动关系的，按规定参加职工社会保险，同时停止参加农(居)民基本养老保险，享受相应的社会保险待遇。“村改居”后，社区居委会及股份合作经济组织的工作人员应按照企事业职工管理的原则，在所在镇区的社会保障部门办理参加职工社会保险，享受相应的社会保险待遇。

四、计划生育政策方面。村委会整个建制改为社区居委会后，适用的计划生育政策法规也有可能有相应变化。比如《广东省人口与计划生育条例》第二十一条规定:“村民委员会整个建制转为居民委员会，原属农村居民的育龄夫妻，只生育一个子女是女孩的，从村民委员会改为居民委员会之日起(已经过上级部门验收合格，正式批准之日计算)，四周年内可按间隔规定安排再生育一个子女;本人自愿将户籍迁出居民委员会，在户籍迁移时虽已安排生育但未怀孕的，取消原生育安排。农村居民自愿将户籍迁为城镇居民的，除迁入前已安排生育第二个子女且已怀孕的已婚育龄妇女可以生育外，从户籍迁入之日起，均执行城镇居民的生育规定。”

除以上变化以外，“村改居”还涉及到居民住房、集体资产处置，集体经济组织名称的变更，社区居民就业，相应的基层妇女、共青团、工会组织建设，居委会的职数设置、工资福利、办公经费等问题。改革的过程往往不可能一帆风顺，尤其是涉及土地和集体资产的问题，更是值得引起足够重视，予以监督和落实。作为征地拆迁业务领域内的国内第一大团队，北京圣运律师事务所将密切关注“村改居”的进程，为这一划时代的大进程提供法律保障。

二、村改居有补偿吗？

法律分析：

村改居后会有如下主要变化：

（1）村民的户籍性质改变，由农户变为城市户口；

（2）村集体所在土地的性质会发生变化，有机体土地变为国有土地。

法律依据：

《中华人民共和国村民委员会组织法》 第三条 村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。

”因此，村改居是由民族乡、镇的人民政府提出，然后经村民会议讨论同意，然后报县级人民政府批准。

三、村改居后宅基地性质

法律分析：

村改居后宅基地的性质不变，宅基地确权按照正常正规流程走。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、政府为什么要村改居呢

法律分析：

国家通过征收手段是集体土地转为国有土地的唯一途径，其他任何手段包括“村改居”都不能自然改变集体土地所有权归属。

理由如下：

地方政府制定的有关“村改居”后集体土地转为国有土地的政策因违法而无效。

我国《宪法》和《土地管理法》均规定：

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

依此规定，征地是集体土地向国有转化的唯一途径。

即通过依法征地完成“村”范围内集体土地的国有化，而不是通过“村改居”自然转为国有土地，更没有规定通过改变农民身份和农村集体经济组织的性质而改变土地所有权的性质。

因此，各地方政府通过“村改居”使集体土地自然变为国有是违法、违宪，所作的规定无效。

只有省级政府和国务院才有权批准征收集体土地。

县级政府批准撤村建居行为，不足以导致集体土地自动转变为国有土地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田；

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

五、村改居后有哪些变化？

法律分析：

村改居后会有如下主要变化：

（1）村民的户籍性质改变，由农户变为城市户口；

（2）村集体所在土地的性质会发生变化，有机体土地变为国有土地。

法律依据：

《中华人民共和国村民委员会组织法》 第三条 村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。

”因此，村改居是由民族乡、镇的人民政府提出，然后经村民会议讨论同意，然后报县级人民政府批准。

六、村改居应该有补偿吗

村改居有补偿。

对农村宅基地进行征收和对房屋进行拆迁的，补偿的项目包括征地补偿费、房屋价值的赔偿、安置补偿等，房屋价值的赔偿标准由所在地省、自治区、直辖市规定。

一、拆迁安置补偿金怎么索赔

拆迁安置补偿索赔的标准有以下几项：

1、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

3、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

4、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

5、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

二、征地补偿怎么办

征地补偿费包括3项：

即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。

土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前3年平均年产值的若干倍计算，《土地管理法》规定最高30倍。

但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。

拆迁：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

三、阜阳市企业拆迁赔偿标准

阜阳市企业拆迁赔偿标准包括临时安置补偿费、停产停业补偿费以及对辞退员工的补偿。

临时安置补偿费每个月按照评估已确定的被征收的房子的价值的百分之五进行计算，每户每个月不可以比三百元低。

被拆迁人选择货币补偿的，支付的期限是十个月；

选择房屋产权的调换的，支付的期限是从搬迁当月到产权调换的房屋交付之后的四个月。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

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文章来源参考：头条-农村拆迁建社区政策，村改居后有哪些变化？

内容审核：张霞律师